解讀房貸新政的敏感話(huà)題
上周末，央行、銀監會(huì )召集五大國有商業(yè)銀行信貸部門(mén)負責人，就“第二套房貸”的認定標準已達成共識，“監管部門(mén)定下三條原則底線(xiàn)，具體操作細則由商業(yè)銀行自己把握”。商業(yè)銀行理財專(zhuān)家在解讀新一輪房貸新政時(shí)指出，“房貸”是近幾年來(lái)各家商業(yè)銀行力推并相互搶奪市場(chǎng)的業(yè)務(wù)，但目前頒布的房貸新政，相信誰(shuí)都不敢跨越。
業(yè)內人士解讀新政時(shí)提出，從監管層下發(fā)的《通知》內容以及這次提出的“三大原則”進(jìn)一步看，出臺房貸新政的目地在于切實(shí)防范金融風(fēng)險，防止那些利用住房貸款、套取銀行資金的攬局者，有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格。而對那些正常的消費投資貸款行為，金融部門(mén)仍然不會(huì )一竿子打死�！ �
為父母購房
父母年滿(mǎn)60歲后不得貸款
監管層在《通知》中已明確，對利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的借款人，采取較為嚴格的限制措施，那么部分與父母同住、父母未辦理過(guò)住房按揭手續的換房者，是否可以以父母的名義購房而享受第一套房的待遇？
為父母購房不算第二套房
接受采訪(fǎng)的銀行界人士稱(chēng)，根據《通知》精神和上周末監管層向五大國有商業(yè)銀行提出的“三大原則”，如果個(gè)人或配偶已在購首套房時(shí)向銀行貸了款，那么再購房時(shí)，如果用父母名字購買(mǎi)的不算第二套房。但前提條件是，父母任何一方的年齡不得超過(guò)60周歲。因為各家商業(yè)銀行在房貸規章都有一條規定，超過(guò)60歲(退休)年齡時(shí)，不能再向銀行申請辦理按揭。
昨天接受采訪(fǎng)的農行、深發(fā)行、浦發(fā)行以及招商銀行有關(guān)人士均明確表示，房屋落父母名字的，自己僅是為父母每月供樓的還款者，不能算是自己供了第二套房。其父母如果所購房子屬第一套房的，還可以享受貸款基準利率下浮15%的優(yōu)惠。但相應的，此套房子的產(chǎn)權也屬于父母所有，父母享有對此套房子的處置權。
遺產(chǎn)稅話(huà)題懸而未決
對于用父母名字購房問(wèn)題，有人也提出了擔憂(yōu)。那就是父母年老或去世后，作為第一繼承人(也即房貸的實(shí)際還款人)在繼承該套房子時(shí)，會(huì )否被征收遺產(chǎn)稅？
昨天，我省稅務(wù)界人士在接受采訪(fǎng)時(shí)指出，對于財產(chǎn)稅或遺產(chǎn)稅的問(wèn)題，前幾年社會(huì )各界熱議了一陣。有經(jīng)濟學(xué)家曾提出，可參照外國的一些做法據實(shí)征收。但后來(lái)有權威人士表態(tài)，按照我國目前的實(shí)際經(jīng)濟狀況，征收遺產(chǎn)稅的時(shí)機暫未成熟。于是，該問(wèn)題在此輪宏觀(guān)調控中未被社會(huì )各界所提起。
但如果此輪房貸新政仍未能收到預期效果，遺產(chǎn)稅是否漸行漸近呢？接受采訪(fǎng)的稅務(wù)人士稱(chēng)，從目前我國的實(shí)際情況看，遺產(chǎn)稅問(wèn)題不可能說(shuō)征就征，也不可能一步到位。即使到了征收遺產(chǎn)稅的時(shí)候，也不會(huì )搞一刀切，肯定會(huì )參照國際上的一些做法，按評估的財產(chǎn)額度作等級劃分，劃檔次分級別再確定稅率等級。
以子女名義購房
父母不得隨意處置未成年子女房產(chǎn)
廣州N女士目前擁有兩套房，一套是房改房，位于老市區；另一套在珠江新城，于3年前用女兒的名字向銀行貸款購得。由于女兒當時(shí)未足18歲，沒(méi)有身份證，還款人自然是N女士。今年9月初，N女士又相中了城郊一套商品房，環(huán)境幽靜，依山傍湖，是養老的好地方。她本來(lái)想籌足首期款后下定金，不料到了9月底，國家又出臺了房貸新政策，提高第二套房貸首付及利率，于是她的再購房一事被擱了下來(lái)。國慶假期，她再次去看原想購的那套心儀養老的房子，覺(jué)得確實(shí)不能舍棄，于是把自己的實(shí)際情況向銀行理財專(zhuān)家咨詢(xún)后獲知，她可繼續享受房貸首付3成、甚至還可以享受公積金貸款等待遇。
原來(lái)，她購買(mǎi)珠江新城的房子由于是用女兒的名字，不能采用公積金貸款，而且該套房子的事實(shí)貸款人不是她本人，故銀行沒(méi)有她貸款的記錄。因為，所購的第一套商品房不是她自己名下的房子，加上供樓款今年上半年已還清。因此，她現在再購房并向銀行貸款時(shí)，不但可以享受首付3成利率優(yōu)惠待遇，還可以采用公積金貸款。
不過(guò)也有律師建議，如果是投資者，以未成年人名義購買(mǎi)房產(chǎn)應當慎重，處置未成年人名下的房屋產(chǎn)權交易會(huì )非常麻煩。處置房產(chǎn)就會(huì )涉及到未成年人權益保護問(wèn)題，房屋轉讓、交易，必須是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出現重大疾病需要錢(qián)來(lái)治療，孩子要出國留學(xué)但錢(qián)不夠等。父母出售房地產(chǎn)所得款項將全部用于撫養末成年人。否則父母不得隨意處置孩子名下的產(chǎn)業(yè)。
也有銀行理財專(zhuān)家指出，用子女名字貸款購房，房產(chǎn)權人是子女。在目前情況下沒(méi)有任何不妥。如果子女從事商業(yè)活動(dòng)，一旦需要大筆資金周轉，還可以用房子作抵押向銀行貸款。但如果子女的企業(yè)破產(chǎn)，那么被抵押的房子將被銀行作為抵債資產(chǎn)收回。對于真正的購房人來(lái)說(shuō)，那將是一種損失。這對于疼愛(ài)子女的中國傳統式父母來(lái)說(shuō)，不能不考慮。
高信用者
高端客戶(hù)貸款依然不難
接受采訪(fǎng)的銀行界人士亦表示，即使本周房貸新政的實(shí)施細則出臺，首當其沖的是那些大量搶購房、囤房的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機炒作者，而對于那些有信用、真正自住的普通消費者，影響較小。
有關(guān)人士分析，目前各家商業(yè)銀行新設計的“房貸”品種繁多，如果個(gè)人曾經(jīng)在銀行貸過(guò)款而且已經(jīng)還清了，現在再貸款也不算是第二套房。這樣還說(shuō)明個(gè)人有信用、又不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的攬局者。因此，一旦需要銀行資金，銀行還是很樂(lè )意放貸的。
如深發(fā)展去年開(kāi)始推出的“氣球貸”便是為高端客戶(hù)開(kāi)辟的一條中長(cháng)期貸款融資的理財渠道。深發(fā)展在設計“氣球貸”時(shí)，已經(jīng)為借款人的到期還款作了安排，即設計了到期再融資機制，只要借款人還款正常、抵押房產(chǎn)沒(méi)有法律糾紛，銀行以合同約定的形式明確承諾對剩余貸款本金提供再融資。而且，再融資的貸款還可以繼續辦理“氣球貸”。通過(guò)這樣的安排，“氣球貸”可以實(shí)現續短為長(cháng)。譬如借款人可以連續做2個(gè)5年期的“氣球貸”，實(shí)際貸款期限達到最長(cháng)規定10年。(駱海濤 楊小亮 朱桂芳)
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