(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
各級土地儲備中心與房地產(chǎn)商一起，構成了土地供應鏈的上下游，因此只從開(kāi)發(fā)商手中擠地，很難見(jiàn)功
★ 本刊記者/劉彥
今年以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)紛紛爆出天價(jià)“地王”，甚至出現了地價(jià)比房?jì)r(jià)還要高的倒掛現象。6月份，開(kāi)發(fā)商浙江綠城以12.6億元“天價(jià)”拿下上海新江灣城D1地塊，樓面地價(jià)達12509元/m2之巨，而此時(shí)，新江灣城的樓盤(pán)售價(jià)剛剛超過(guò)萬(wàn)元。
這股趨勢在此后愈加劇烈。不僅價(jià)格，拿地的速度也讓人眼花繚亂。
繼6月份用7.7億元在沈陽(yáng)、重慶拿得土地后，僅7月份一月，北京保利地產(chǎn)在全國7個(gè)城市拿下了11幅地塊，共支付82.9億元。最后一塊地來(lái)自每年已經(jīng)沒(méi)有多少地可供的北京，在這次交易中，保利地產(chǎn)以10.48億元拿得13.8萬(wàn)m2的地塊。
與此相對應的是，在6個(gè)月之內，保利地產(chǎn)股價(jià)從除權后的28.40元一路漲至最高的87.99元，上漲三倍！
公開(kāi)資料顯示，目前保利在全國10個(gè)城市擁有土地儲備達877萬(wàn)m2，在建面積的土地儲備1088萬(wàn)m2，成為繼萬(wàn)科之后，A股中第二家土地儲備突破千萬(wàn)平方米的地產(chǎn)公司。這至少保證了在未來(lái)3年，保利地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)中再無(wú)缺地之虞。
從今年春節過(guò)后，以萬(wàn)科、保利、金地、北辰、首創(chuàng )等上市地產(chǎn)公司為主的大公司，開(kāi)始在全國范圍內瘋狂“圈地”�！叭Φ亍边^(guò)程中由于競相競價(jià)，導致天價(jià)頻出。其中，蘇寧環(huán)球集團更以6.7萬(wàn)元/m2樓價(jià)、44億元天價(jià)，再創(chuàng )上海單價(jià)“地王”。
但國慶前后，“地王”們遭遇了前所未有的颯颯秋氣。
為何重金拿地
國慶長(cháng)假之后，又一輪針對房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的政令出臺。
10月9日，國土資源部《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)頒布，該《規定》強調，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設用地使用權證，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書(shū)。
此項政策的指向非常明顯，加大開(kāi)發(fā)商拿地的資金成本。但這規定并不新鮮。
放假之前的9月12日，國土資源部曾下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，通知中對于上述要求早已做了明確規定。除此之外，通知還要求各地合理確定建設用地使用權出讓的宗地規模，以縮短開(kāi)發(fā)周期。
對于閑置土地的最嚴厲措辭則是，“依法可以無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。閑置費原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收�！�
“依法無(wú)償收回”，是指依照《閑置土地處置辦法》規定，“連續兩年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由各級政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權”。
國土資源部中國土地勘測規劃院副總工程師、前地價(jià)所所長(cháng)鄒曉云對本刊稱(chēng)，這幾項政策的出臺，主要是針對開(kāi)發(fā)商階段性低成本取得土地的問(wèn)題。此前，開(kāi)發(fā)商大規模圈地成本極低，并帶來(lái)了一定程度上的土地壟斷，而壟斷土地之后的“囤地”帶來(lái)了高房?jì)r(jià)。
地王是今年以來(lái)頻頻出現在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的詞匯。由于整合和門(mén)檻的雙重需要，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備與總資產(chǎn)規模之間正出現越來(lái)越高的趨同性——占有的土地越多，資產(chǎn)就越值錢(qián)，也就越能從股市上和銀行那里拿到錢(qián)。
房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力在很大程度上體現在企業(yè)的資源占有能力上，這就是為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )不惜重金到處拿地的原因。
據資料顯示，2005年中國房地產(chǎn)企業(yè)平均新增土地儲備36.2萬(wàn)m2，而去年這一數字達到51.11萬(wàn)m2，提高了41.18%。
圈地過(guò)程中，資金鏈是制約房地產(chǎn)企業(yè)圈地的關(guān)鍵因素。數次加息之后，對于土地出讓金收完之后方能取得建設用地土地使用權證也就意味著(zhù)，過(guò)去以較小成本搏大的游戲規則，即將結束。
北京個(gè)人集資建房倡導者于凌罡對本刊說(shuō)，在土地招拍掛制度實(shí)施以前，北京的城市建設用地出讓基本屬于協(xié)議出讓。在招拍掛以前開(kāi)發(fā)商只要繳納土地出讓金的15%，合同就算有效，而拿到合同制后多數房地產(chǎn)商就開(kāi)始施工。
如能交清土地出讓金的40%的話(huà)，就可以取得臨時(shí)土地使用權證書(shū)，進(jìn)行施工。
而在招拍掛制度實(shí)施之后，繳納15%土地出讓金之后也還可以簽合同，同時(shí)合同中規定付款期限，比如180天等等。在實(shí)際運作過(guò)程中，很多公司仍舊能以變通的方式，以極小的成本，換取大量土地。
比如2003年12月8日，順馳集團拿下北京大興黃村衛星區的30.8公頃土地，總價(jià)9個(gè)多億的協(xié)議價(jià)，只交了很少一部分土地的出讓金就開(kāi)工了。順馳集團的一貫做法是，分批取得土地使用權證。先拖欠政府的整體土地出讓金，以少量資金獲得此塊土地中的小幅地塊使用權證后，可以先向銀行抵押融資，然后用所獲得的資金用來(lái)快速完成開(kāi)發(fā)。最后，用銷(xiāo)售回款交納下一地塊的土地出讓金，進(jìn)而取得新的土地使用權證。
順馳集團的核心詞匯是速度。但是，當速度遇到調控，翻車(chē)幾無(wú)可免。2006年，國家全面收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸，以速度著(zhù)稱(chēng)的“順馳模式”走入末路，公司資金鏈面臨斷裂，不得不低價(jià)轉讓手中的土地了事。
令地產(chǎn)商為難的是，在土地供應越來(lái)越緊張的情況下，拿不到地，很可能會(huì )被淘汰出局，多拿了地，又要承擔諸多風(fēng)險。
房產(chǎn)商的回答是選擇繼續圈地。房地產(chǎn)第一股萬(wàn)科，擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規模，資產(chǎn)負債率為59%，已經(jīng)擁有超過(guò)1500萬(wàn)m2(2007年上半年)的土地儲備；新世界，在全國各地的土地儲備已達1753萬(wàn)m2；華潤置地，819.9萬(wàn)m2；富力地產(chǎn)，截至8月11日，2092萬(wàn)m2。
收緊開(kāi)發(fā)貸款效用如何
開(kāi)發(fā)商圈來(lái)的地并不是立即用于開(kāi)發(fā)。事實(shí)上，囤地造成的獲利，才是開(kāi)發(fā)商圈地的最大初衷。比如一塊拿下來(lái)的地，并不是一期開(kāi)完，而是慢慢開(kāi)，一期，二期，三期，這樣，囤地的收益甚至遠遠大于利息等成本。北京過(guò)去幾年的“地王”，價(jià)格都在過(guò)去幾年中至少翻了一番。
比如，在2005年8月初，經(jīng)過(guò)81輪競價(jià)之后，華潤置地以25.65億的總價(jià)，3654元/m2的樓面地價(jià)將北京毛紡廠(chǎng)地塊拍得之時(shí)，很多人覺(jué)得高了，但華潤置地方面堅信“物有所值”。眾多業(yè)內人士稱(chēng)其為“北京新地王”——這不僅僅是由于其單價(jià)之高，也由于規劃建筑面積之大，整塊地達70余萬(wàn)m2，是北京實(shí)行土地招拍掛制度至當時(shí)的最大出讓地塊。
兩年之后，該地塊上分批建起了橡樹(shù)灣項目，住宅售價(jià)從開(kāi)盤(pán)后均價(jià)8560元/m2到了二期開(kāi)盤(pán)的13500元/m2，現在的價(jià)格則為14500元/m2。兩年間漲價(jià)約6000元/m2，幾乎翻了一番。
橡樹(shù)灣銷(xiāo)售人員稱(chēng)，其二期產(chǎn)品約7成已經(jīng)售完，三期預計今年年底開(kāi)盤(pán)，從整個(gè)區域的發(fā)展趨勢看，仍將緩慢上漲。
國家統計局發(fā)布的統計數據顯示：2007年上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.73億m2，而上半年完成土地開(kāi)發(fā)的面積為1.18億m2。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的速度明顯高于土地開(kāi)發(fā)速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來(lái)。
國稅總局的統計也顯示，目前已出讓的土地有2/3仍處于閑置狀態(tài)，尤以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域土地閑置問(wèn)題最為突出。
建設銀行從金融投資的考察也驗證了這一事實(shí)。建行研究部《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預測》報告顯示：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計購置土地面積21.62億m2，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億m2，不足購置面積60%。開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)、假售、抬價(jià)等問(wèn)題比較嚴重。
從開(kāi)發(fā)商手中“擠地”，成了調控最大的目的。9月27日，央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。市場(chǎng)效應表現為，在國慶一周期間，北京市商品住宅成交量環(huán)比下降56%，深圳市則七天長(cháng)假只賣(mài)了82套房子。
“我并不樂(lè )觀(guān)�！敝性禺a(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰對本刊說(shuō)。他認為，收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，并不足以動(dòng)搖當前“圈地運動(dòng)”的根本。包括上市、風(fēng)投在內的海內外直接融資渠道的打通，已經(jīng)令眾多大、中房地產(chǎn)企業(yè)具備了抵御信貸調控的能力。
事實(shí)上，“地王”們利用直接融資的渠道已經(jīng)相當暢通。中國指數研究院華東分院副院長(cháng)陳晟對此分析，對于地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，投資者所觀(guān)察的最重要指標就是土地儲備量。目前的股市上漲之風(fēng)，使得上市公司很容易從公開(kāi)市場(chǎng)上募集資金，資金充沛又進(jìn)一步支持了其公開(kāi)拿地的行為。
比如，保利地產(chǎn)2007年中報顯示，公司每股收益較去年同期下降55%、凈資產(chǎn)收益率較去年同期下降62%、而與去年同期相比，公司資產(chǎn)負債率、長(cháng)期債務(wù)與股東權益之比都在升高。雖然市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認為，保利地產(chǎn)的資金面正在吃緊，但用股市的錢(qián)來(lái)圈地，仍然是房地產(chǎn)大佬們的不二選擇。
同時(shí)，由于39號令和清理閑置土地的政策只規定了開(kāi)發(fā)企業(yè)兩年內必須開(kāi)發(fā)，而沒(méi)有對開(kāi)發(fā)時(shí)長(cháng)的限制，約束效果也就不可能徹底。
該擠誰(shuí)的地
從房地產(chǎn)商手中“擠地”，被李文杰認為是政府在用金融等手段約束需求之后，增加土地和房屋供應的一種手段。這說(shuō)明房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控，開(kāi)始正視供求關(guān)系的問(wèn)題，“土地供應不能夠得到有效釋放是根本因素”，李文杰說(shuō)。
土地供應的主體有二，一是各級土地儲備中心，一是房地產(chǎn)商�！皩�(shí)際上，各級土地儲備中心與房地產(chǎn)商一起，成了土地壟斷商�！眹临Y源部中國土地勘測規劃院副總工程師、前地價(jià)所所長(cháng)鄒曉云對本刊說(shuō)。
“最初設計土地儲備制度的初衷，是為了調節供應量，也就是在市場(chǎng)價(jià)格高的時(shí)候多供應土地，價(jià)格低得時(shí)候收緊土地�！编u曉云認為，目前各地土地儲備中心的做法，都基本背離了這個(gè)宗旨。
以北京市為例。在近三年的土地供應中，北京市甚至都沒(méi)能達到年初設立的土地供應計劃。比如，在房?jì)r(jià)一路狂飆的2006年，北京市計劃安排土地供應總量為6500公頃，其中新增建設用地3900公頃，存量建設用地為2600公頃。但是截至年底，實(shí)際供應土地僅為計劃的56%。
“北京市可供應的土地，土地儲備中心手中的可供應土地，要遠遠大于開(kāi)發(fā)商手中的土地�！币晃粯I(yè)內人士對本刊稱(chēng)，如果開(kāi)發(fā)商手中的土地持有量加在一起有40平方公里的話(huà)，那么，在北京市土地儲備中心手中的可供應土地，至少是這個(gè)數量的20倍。
土地,從儲備到形成市場(chǎng)供應,要經(jīng)歷一系列程序。首先是確定拆遷并列入計劃，其次進(jìn)行一級土地開(kāi)發(fā)，并納入政府土地儲備，之后進(jìn)入“招拍掛”程序，最后，確定土地出讓結果、形成供應。首先，“拆遷效率太低，土地整理速度和效率都低�！边@位人士忿忿不平地說(shuō)，此外，土地儲備中心貸款234億用于一級開(kāi)發(fā)，每年10多億元的貸款利息也得由財政來(lái)支付，“這樣形成土地出讓效率低———土地供應短缺———土地拍賣(mài)價(jià)高———高地價(jià)推動(dòng)高房?jì)r(jià)�！边@位人士說(shuō)。
從北京市土地整理儲備中心2001年成立以來(lái)，由于受到資金、人員等因素的制約，土地儲備開(kāi)發(fā)一直處于無(wú)計劃的自發(fā)狀態(tài)，進(jìn)而影響到土地供應市場(chǎng)。
鄒曉云認為，從開(kāi)發(fā)商手中擠地的手段，最多算“補丁手段”，是在過(guò)去的基礎上修修補補，但造成目前房?jì)r(jià)高企的根本原因，卻是政府在供地方面存在一些問(wèn)題，未來(lái)的方向，只能是“從政府供地方面加強改革”。
旨在推動(dòng)土地市場(chǎng)深層次改革的“土地管理深層次問(wèn)題研究”項目，已經(jīng)在國土資源部牽頭下啟動(dòng)。據悉，如何在供地中把大塊切小、如何放開(kāi)土地開(kāi)發(fā)一級市場(chǎng)的政府壟斷、甚至切斷各級政府插在農民和用地者之間的手，讓包括農村集體建設用地在內的土地供應主體直接參與市場(chǎng)供應，把土地出讓金變?yōu)橥恋剞D用稅，都在這次研究的范圍之內。 ★
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