物業(yè)管理企業(yè)以后要改稱(chēng)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。這可不是簡(jiǎn)單的名稱(chēng)變化，它意味著(zhù)，物業(yè)公司須對自己的角色重新定位。
“翻身做主”的業(yè)主也要有“主人”的姿態(tài)，拖欠物業(yè)費，大名可能上小區的“公告”，同時(shí)還要繳納滯納金。
所有這些，都是《鄭州市物業(yè)管理條例(草案二次審議稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“二審稿”)作出的最新修改，同時(shí)，二審稿還吸納了河南文豐律師事務(wù)所負責起草的《鄭州市物業(yè)管理條例(代擬稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“代擬稿”)的內容。今天，鄭州市人大常委會(huì )將對二審稿進(jìn)行第二次分組討論，明天下午將進(jìn)行表決。
【名稱(chēng)有改動(dòng)】
物業(yè)公司“回歸本位”
目前，很多物業(yè)公司把業(yè)主當做自己的管理對象，認為業(yè)主應當無(wú)條件服從自己的管理，這引起業(yè)主的不滿(mǎn)，為此引發(fā)的糾紛也屢見(jiàn)不鮮。
提到問(wèn)題癥結，業(yè)內人士認為這是由于物業(yè)公司沒(méi)有擺正自己的位置，而二審稿將讓物業(yè)公司在自己的位置上坐得端端正正。
根據《物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，二審稿將原來(lái)的“物業(yè)管理企業(yè)”稱(chēng)謂，改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這兩字之差，讓物業(yè)公司回到了自己應該坐的位置上。
同時(shí)，二審稿還對“物業(yè)”的概念進(jìn)行了界定——本條例物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。
【權利有保障】
業(yè)主大會(huì )要按規定成立
一些新建小區，業(yè)主入住后，小區業(yè)主大會(huì )的成立卻遙遙無(wú)期，物業(yè)公司往往以入住率不高或業(yè)主入住時(shí)間不長(cháng)為由推托，業(yè)主的權利也很難得到保障。
針對此，鄭州一市直部門(mén)提出，為了促進(jìn)新建小區業(yè)主大會(huì )盡快召開(kāi)，應將業(yè)主大會(huì )成立條件予以細化，從交付面積和交付時(shí)間兩方面加以規定。
二審稿采納了代擬稿的有關(guān)規定，列出了應成立業(yè)主大會(huì )的條件：
1.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的；2.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上不到50%，且首套房屋交付使用已滿(mǎn)12個(gè)月的；3.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿(mǎn)24個(gè)月，且業(yè)主總數在30個(gè)以上的。
業(yè)主10人以上可要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì )
在代擬稿中，起草者認為，要求成立業(yè)主大會(huì )是業(yè)主的權利，提出“半數以上的業(yè)主”才可提交報告。市人大常委會(huì )組成人員認為這一條件過(guò)嚴，不利于業(yè)主權利的行使，建議修改。
二審稿采納了這一建議，將“半數以上的業(yè)主”修改為“業(yè)主10人以上”。
針對一審稿中“向物業(yè)所在地的縣(市、區)房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提交成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面報告”的規定，二審稿刪除了“街道辦事處、鄉(鎮)人民政府”的內容。
此外，一審稿中“誰(shuí)提交業(yè)主大會(huì )成立報告，誰(shuí)就承擔成立費用”的規定，也被修改為“業(yè)主大會(huì )籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔”。
【民意受尊重】
房屋共有人也是業(yè)主
以前，有些開(kāi)發(fā)商以尚未出售房屋業(yè)主的身份，出面操縱物業(yè)小區投票權，控制或者“強奸”民意，業(yè)主盡管明知內幕卻又無(wú)可奈何。
代擬稿起草律師認為，建設單位是以出售房屋為目的的，把建設單位作為尚未出售房屋的業(yè)主，有違業(yè)主本質(zhì)。同時(shí)，在征求社會(huì )各界意見(jiàn)時(shí)，也有不少業(yè)主提出，房屋共有人也應當作為業(yè)主。
經(jīng)過(guò)研究，鄭州市人大法制委員會(huì )采納了上述意見(jiàn)，刪除了一審稿中“尚未售出的房屋，建設單位為業(yè)主”的內容。在二審稿中，增加規定：房屋所有權證及商品房買(mǎi)賣(mài)合同中記載的“共有人”也為業(yè)主。
業(yè)主可要求審計業(yè)委會(huì )收支
為防止業(yè)主委員會(huì )及其成員利用職權謀私利，損害業(yè)主利益，二審稿增加內容：“業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會(huì )財務(wù)收支情況進(jìn)行審計”。
【不準亂要錢(qián)】
代收水電費禁收手續費
因為拖欠水電費，不少居民及小區都曾受過(guò)停水停電的“禮遇”。
一審稿及代擬稿達成共識：水、電、氣、暖、郵政、通信、有線(xiàn)電視等公用企事業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用而停止提供服務(wù)。
但是，有常委會(huì )組成人員提出，這些規定不屬于本條例調整的內容。因此，二審稿中，公用企事業(yè)單位“不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用而停止提供服務(wù)”的規定被刪除了。
同時(shí)，二審稿增加規定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用”。
【該繳的別欠】
拖欠物業(yè)費得繳滯納金
“×××拖欠××元物業(yè)費，請于×月×日之前繳納”，在一些小區的公告欄上，類(lèi)似的公告并不少見(jiàn)。
一審稿曾規定，業(yè)主逾期不繳物業(yè)費的，業(yè)主委員會(huì )可以在本物業(yè)管理區域內公示，逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院提起訴訟，或申請仲裁。
法制委員會(huì )在立法調研中了解到，目前業(yè)主欠費具有一定普遍性，其后果是惡化了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，影響物業(yè)管理活動(dòng)的正常進(jìn)行。為此，二審稿增加了一項懲罰措施：對逾期不繳納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定加收滯納金。
對于多層、高層住宅前期物業(yè)收費，草案曾規定實(shí)行政府指導價(jià)，在二審稿中，這一規定被刪除。
另外，在買(mǎi)房前，開(kāi)發(fā)商的宣傳頁(yè)、沙盤(pán)顯示小區綠化率往往非常高，很多人正是沖著(zhù)讓人賞心悅目的綠色，才痛快簽下購房合同�？墒�，一些業(yè)主入住不久，就發(fā)現綠地正被新樓盤(pán)代替，并由此引發(fā)“護綠”官司。
基于上述考慮，曾有提議要求將綠地等公共設施寫(xiě)入合同，但此要求因為與《物權法》有關(guān)規定不夠一致，最終在二審稿中被刪除。
【其他】
維修資金咋管要等政府細化
動(dòng)輒數百上千萬(wàn)的專(zhuān)項維修資金，敢不敢交給業(yè)主去管理，是草案爭議的焦點(diǎn)之一。
在征求意見(jiàn)時(shí)，有常委會(huì )組成人員提出，對于專(zhuān)項維修資金的管理使用，建議市政府在制定具體管理辦法時(shí)，對相關(guān)內容予以細化。
而國務(wù)院《物業(yè)管理條例》中也規定：“專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法，由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)制定”。
為此，二審稿中仍規定，“專(zhuān)項維修資金由業(yè)主委員會(huì )管理，也可由業(yè)主委員會(huì )委托市或縣(市)、上街區房地產(chǎn)管理部門(mén)設立的專(zhuān)項維修資金管理機構代管”。但在刪除相關(guān)制約規定的同時(shí)，增加了條款：“專(zhuān)項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據國家有關(guān)規定另行制定”。(記者肖風(fēng)偉肖海麗）
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