今年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》，對業(yè)主的權利義務(wù)、業(yè)主大會(huì )的設立、業(yè)主共同表決的事項及表決規則等作出了法律規定，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》也進(jìn)行了相應修改。昨天，上海市房屋土地資源管理局公布有關(guān)規定，對涉及物業(yè)管理的一些具體問(wèn)題作出解釋。
業(yè)主投票：一證一票
《物權法》第七十六條規定，業(yè)主大會(huì )表決采取“專(zhuān)有部分面積”+“業(yè)主人數”的雙重計算規則，選舉業(yè)主委員會(huì )、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意；維修資金使用等重大事項，則應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
那么，如何確定“專(zhuān)有部分面積”和“業(yè)主人數”？上海房地資源局印發(fā)的《關(guān)于貫徹實(shí)施〈中華人民共和國物權法〉 做好本市物業(yè)管理有關(guān)工作若干意見(jiàn)的通知》對此進(jìn)行了細化規定：計票主要依據為產(chǎn)證。
———業(yè)主“專(zhuān)有部分的面積” 按所持房地產(chǎn)權證記載或者房屋銷(xiāo)(預)售合同確定的建筑面積計算，不包括停車(chē)位建筑面積。建設單位作為業(yè)主，其“專(zhuān)有部分的面積”為未銷(xiāo)售的物業(yè)建筑面積，不包括依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)、停車(chē)庫、配電房、垃圾房以及不能單獨辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)的建筑面積�！敖ㄖ锟偯娣e”為所有業(yè)主享有“專(zhuān)有部分的面積”的總和。
———“業(yè)主人數”按房地產(chǎn)權證數確定，一個(gè)產(chǎn)權證計為一個(gè)業(yè)主人數。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權證的，按房屋銷(xiāo)(預)售合同數確定，一份合同計為一個(gè)業(yè)主人數。
根據新的投票規則，開(kāi)發(fā)商如果只辦理了一張“大產(chǎn)證”，業(yè)主人數也只能算“一人”，而一個(gè)業(yè)主如果在小區擁有多套房產(chǎn)并且分別辦理了產(chǎn)證，則可根據產(chǎn)證數計為“多人”。
費用分攤：先從“約定”
《物權法》對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配采取約定優(yōu)先原則，第八十條寫(xiě)道，“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定�！�
對此，上海分別就業(yè)主大會(huì )成立前和業(yè)主大會(huì )成立后如何約定進(jìn)行了規范。
———業(yè)主大會(huì )成立前，建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業(yè)共有部分所獲收益分配，按照《上海市住宅物業(yè)管理規定》的規定執行，即主要按照房屋建筑面積比例計算。
———業(yè)主大會(huì )成立后，則可以通過(guò)管理規約等方式對建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業(yè)共有部分所獲收益分配進(jìn)行約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，按照房屋建筑面積比例計算。
業(yè)主公約：也要“變臉”
根據《物權法》的規定，業(yè)主自我管理的合約名稱(chēng)發(fā)生了變化，修改的《物業(yè)管理條例》也相應將“業(yè)主公約”更名為“管理規約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”更名為“臨時(shí)管理規約”。同時(shí)，由于投票規則、計票方式等的變化，原業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約的部分內容也出現與上位法不一致的情況。
因此，昨天公布的《通知》規定，《物權法》施行前制定的《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時(shí)公約》，部分條款與《物權法》相關(guān)規定相抵觸的，應在2007年10月1日之后，按照《物權法》的規定執行；業(yè)委會(huì )應當對原《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《業(yè)主公約》進(jìn)行修訂，并在下一次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)時(shí)，提交業(yè)主大會(huì )表決。(記者 張奕)
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