北京、上海樓市“有價(jià)無(wú)市”局面的愈演愈烈，深圳、廣州部分樓盤(pán)的價(jià)格松動(dòng)，再加上已有調控政策的效果初顯和物業(yè)稅等政策將出臺的預期，人們似乎聽(tīng)到了樓市調整的腳步聲。
“有價(jià)無(wú)市”愈演愈烈
樓市，這個(gè)被稱(chēng)為中國最“頑固”的泡沫近來(lái)出現局部疲軟現象。北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市繼續演繹著(zhù)“有價(jià)無(wú)市”的局面，而堅挺的房?jì)r(jià)也開(kāi)始局部松動(dòng)。
“現在房?jì)r(jià)的虛高成分太大了，我不想成為最后一撥高位接盤(pán)的人�！痹诒本┠呈聵I(yè)單位工作的小張認為，開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力將住房需求變?yōu)楝F實(shí)的人沒(méi)有那些研究報告估算的那么多，再加上近年來(lái)一系列調控政策對投資性需求的遏制，他相信房?jì)r(jià)很有可能會(huì )在近兩年回歸。目前，持有與小張觀(guān)點(diǎn)類(lèi)似的購房人不在少數，再加上不少購房人面對高房?jì)r(jià)而“望房興嘆”，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日益濃重。
在此背景下，成交量萎縮就成為樓市自“金九銀十”這一傳統銷(xiāo)售旺季遭遇尷尬以來(lái)的最顯著(zhù)特征。深圳樓市繼續著(zhù)8月以來(lái)的市場(chǎng)成交低迷狀況，10月深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而曾經(jīng)以半年上漲四五成的數據演繹著(zhù)特區速度的深圳房?jì)r(jià)近來(lái)也開(kāi)始松動(dòng)。一些住宅新盤(pán)已采取低價(jià)開(kāi)盤(pán)策略，每平米價(jià)格比周邊樓盤(pán)低了幾百元甚至千元以上。
與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。10月，廣州十區商品住宅簽約量為4502套，較上月下降14.77%；其商品住宅均價(jià)為11973元/平方米，環(huán)比增長(cháng)6.44%。業(yè)內人士普遍預計，進(jìn)入11月后，廣州樓市成交低迷狀況將更加嚴重。而據當地媒體報道，只升不降的房?jì)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，不少高端樓盤(pán)已暗自降價(jià)，消失許久的打折、送車(chē)位、贈裝修費、送70年物業(yè)管理費等促銷(xiāo)方式再次粉墨登場(chǎng)。
盡管深圳、廣州部分樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)，但北京、上海的房?jì)r(jià)依然堅挺，只是成交萎縮狀況有加劇之勢，兩地上周的住宅交易環(huán)比跌幅均超過(guò)20%。中國指數研究院監測的數據顯示，上周(11月5日至11日)，上海樓市盡管供應量有一定幅度增加，但住宅類(lèi)房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。但上周的全市住宅成交均價(jià)為7864元/平方米，較前一周上升了2.50%。10月，上海住宅類(lèi)房源共成交20971套，比上月降低2.3個(gè)百分點(diǎn)。
北京的成交量也在急劇萎縮。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據，上周(11月5日至11日)，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。上周期房住宅共簽約2694套，比前一周的3389套下跌了20.51%。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分別為391套和404套。但國家發(fā)改委的數據顯示，北京房?jì)r(jià)未見(jiàn)松動(dòng)跡象，10月新建商品住房?jì)r(jià)格同比上漲了17.8%，在一線(xiàn)城市中，漲幅最大，在全國范圍內位居第三，次于寧波的19.1%和烏魯木齊的18.5%。
市場(chǎng)博弈加劇
高房?jì)r(jià)下的成交量萎縮以及部分城市房?jì)r(jià)的局部松動(dòng)，是意味著(zhù)樓市的短暫喘息呢，還是樓市下跌的開(kāi)始呢？截至14日14時(shí)，搜房網(wǎng)的調查顯示，分別持這兩種觀(guān)點(diǎn)的調查者數量相當，均為39%左右，還有20%多的調查者認為“目前還不好說(shuō)”。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)各方的分歧還相當大。
業(yè)內專(zhuān)家指出，房?jì)r(jià)收入比的合理范圍一般是3-6倍，也就是說(shuō)，一個(gè)中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以買(mǎi)一套中等檔次的住房。在發(fā)達國家，這一比例一般在3-4倍，而我國不少大中城市的房?jì)r(jià)收入比早已“越線(xiàn)”，北京、上海等地更是多年高達兩位數。
從投資的角度來(lái)看，新近公布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》將“普通住宅地開(kāi)發(fā)建設”從鼓勵投資類(lèi)別中刪除，還新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制，這對抑制外資炒房大有裨益。再加上今年以來(lái)一系列加息措施，以及9月末出臺的房貸新政，投資性需求得到一定程度的遏制。經(jīng)濟學(xué)家王小廣說(shuō)：“市場(chǎng)并不是一般人所理解的供不應求，而是很多房子掌握在投機者和投資者手里，應當通過(guò)增加房屋持有成本等多種措施來(lái)促進(jìn)賣(mài)房�！�
北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉認為，整體成交走勢的持續疲軟側面反映出政府連續調控舉措之后的實(shí)際影響效力，未來(lái)房?jì)r(jià)漲幅趨緩是肯定的。他說(shuō)，高檔二手房已出現部分拋盤(pán)，新房?jì)r(jià)格還要看11月、12月的數據，這兩個(gè)月是買(mǎi)賣(mài)雙方最較勁的時(shí)候�！叭绻B續三個(gè)月成交量依然不理想，很難說(shuō)開(kāi)發(fā)商不會(huì )降價(jià)�！�
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅則判斷，在未來(lái)一段時(shí)期內，市場(chǎng)供應相對將更加充分，而需求將受到心理因素影響有所收斂。他說(shuō)：“前段時(shí)間價(jià)格快速增長(cháng)的行情將會(huì )改變，一個(gè)相對平衡的、穩定的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局可以期待�！�
北京市中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司三級市場(chǎng)部研究人士認為，在未來(lái)再次加息預期下，購房支出的不斷增加勢必會(huì )降低部分消費者的購房意向，促使房?jì)r(jià)漲幅有所回落。
但長(cháng)期看好房地產(chǎn)行業(yè)的陣營(yíng)依然強大，日信證券研發(fā)部日前的一份報告可謂是“看多”觀(guān)點(diǎn)的代表。其認為，從土地開(kāi)發(fā)面積的速度跟不上土地購置速度，商品房竣工增速大大低于銷(xiāo)售速度等方面來(lái)看，供不應求的樓市矛盾依然尖銳；而從土地價(jià)格上漲、流動(dòng)性充沛、人民幣升值等因素來(lái)看，房?jì)r(jià)上漲仍將得到支撐。
國家發(fā)改委最近公布的數據似乎證明了這種判斷。10月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，第五次改寫(xiě)今年6月以來(lái)的房?jì)r(jià)漲幅最高紀錄。
調控預期仍然強烈
面對繼續“高燒”的房?jì)r(jià)和仍需繼續規范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數業(yè)內專(zhuān)家認為，2006年以來(lái)的房地產(chǎn)調控政策體系將繼續在今明兩年得到完善。其中，物業(yè)稅的出臺呼聲最高。
國民經(jīng)濟研究所所長(cháng)樊綱、財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康等國內著(zhù)名宏觀(guān)經(jīng)濟專(zhuān)家和財稅專(zhuān)家紛紛建議早日開(kāi)征物業(yè)稅。他們認為，此舉有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少投資性需求，還可把目前地方政府短期行為的土地財政改造成為長(cháng)期行為的土地財政。賈康建議，物業(yè)稅應加快從當前的“空轉”試點(diǎn)進(jìn)入“實(shí)轉”，征稅時(shí)要考慮區分營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，如果非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)開(kāi)征物業(yè)稅，應從獨立的別墅、豪宅開(kāi)始。
國家信息中心的一份報告建議，通過(guò)調高土地閑置費標準，對囤積土地的開(kāi)發(fā)商征收懲罰性土地閑置費；嚴格貫徹無(wú)償收回閑置土地使用權這一處置措施；建立土地閑置超過(guò)一定規模和期限的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的退出機制等措施，加大對閑置土地的清理力度。（記者 費楊生）
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