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在2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》，進(jìn)一步加強及完善了土地管理，這對于加大打擊開(kāi)發(fā)商的囤地行為有了更強的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應。因此，2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調控的一個(gè)主要方向，開(kāi)發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品房的時(shí)間周期，起到增加房產(chǎn)供應的效果。 中新社發(fā) 俄國慶 攝
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目前，我國存量建設用地利用普遍粗放，甚至出現閑置浪費現象。為保住18億畝耕地紅線(xiàn)，在實(shí)行最嚴格土地管理制度的同時(shí)，節約集約利用土地成為今后我國土地利用的根本方針。
繼去年推出一系列土地調控手段之后，2008年的土地新政出臺。昨日，國務(wù)院正式頒布了《關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地到基礎設施用地再到農村集體土地，新政為今后我國的土地利用印制了“節約集約”的新標簽。新政的明確方向是提高建設用地利用效率，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎性作用成為土地在宏觀(guān)經(jīng)濟調控中的角色定位。
閑置土地
閑置房地產(chǎn)用地將征繳增值地價(jià)
土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費。
近年來(lái)，“圈地風(fēng)”導致開(kāi)發(fā)商大規模囤地，延緩土地開(kāi)工時(shí)間，繼而延緩樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，坐地漲價(jià)。針對此，《通知》規定，將嚴格執行閑置土地處置政策。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。目前，國土資源部正會(huì )同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制訂具體辦法。
根據規定，土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應當無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回，重新安排使用。對不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費。
目前，土地成為開(kāi)發(fā)商向銀行和資本市場(chǎng)進(jìn)行融資的籌碼，致使一些開(kāi)發(fā)商寧愿付出與其獲得利益不相稱(chēng)的違法違規成本，進(jìn)行囤地。造成大量土地處于閑置狀態(tài)。
對此，《通知》要求將企業(yè)違法用地、閑置土地等信息納入有關(guān)部門(mén)信用信息基礎數據庫。金融機構對房地產(chǎn)項目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年、完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。
與此同時(shí)，為提高建設用地的使用效率，《通知》鼓勵開(kāi)發(fā)利用地上地下空間。對現有工業(yè)用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標，廠(chǎng)房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價(jià)款。
此外，財政、稅務(wù)部門(mén)要嚴格落實(shí)和完善鼓勵節約集約用地的稅收政策。國土資源部要會(huì )同有關(guān)部門(mén)，依照《物權法》的有關(guān)規定，抓緊研究制訂土地空間權利設定和登記的具體辦法。
基礎建設
經(jīng)營(yíng)性基礎設施用地實(shí)行有償使用
對城市基礎設施以及各類(lèi)社會(huì )事業(yè)中經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行有償使用。
自2004年8月31日起，國土資源部、監察部聯(lián)合下發(fā)71號令，要求所有經(jīng)營(yíng)性項目用地一律公開(kāi)競價(jià)出讓?zhuān)鞯夭坏迷僖詺v史遺留問(wèn)題為由進(jìn)行協(xié)議出讓。但對基礎設施是否有償使用卻一直處于爭論和討論中。此次發(fā)布的《通知》明確表示，今后，除軍事、社會(huì )保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎設施以及各類(lèi)社會(huì )事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。其他建設用地應嚴格實(shí)行市場(chǎng)配置，有償使用。
目前，我國一些地區在進(jìn)行基礎設施建設時(shí)，存在鋪張浪費用地的現象，甚至在一些中小城市出現數萬(wàn)平方米的城市廣場(chǎng)。面對類(lèi)似的浪費用地現象，《通知》要求，嚴禁規劃建設脫離實(shí)際需要的寬馬路、大廣場(chǎng)和綠化帶。
此前，在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(cháng)嚴金明如此評論，“高速公路等基礎設施明顯帶有經(jīng)營(yíng)收益性質(zhì)，其用地卻是無(wú)償劃撥取得，并沒(méi)有體現土地的性質(zhì)”。
而對于經(jīng)營(yíng)性基礎設施用地的有償使用這一要求，有專(zhuān)家表示，具體操作上可將其直接“招拍掛”，也可以通過(guò)評估的方式操作。目前，根據修改后的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣(mài)等公開(kāi)競價(jià)的方式出讓”。
《通知》同時(shí)要求國土資源部要嚴格限定劃撥用地范圍，及時(shí)調整劃撥用地目錄。加強建設用地稅收征管，抓緊研究各類(lèi)建設用地的財稅政策。
對于土地利用出現的變化，國土資源部土地咨詢(xún)研究部主任潘文燦表示，在土地資源的利用上，應該發(fā)揮土地利用總體規劃統籌的作用。
農村用地
盤(pán)活利用農村集體建設用地
要在堅持尊重農民意愿、保障農民權益原則下，依法盤(pán)活利用農村集體建設用地。
此前，中國人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平做過(guò)一個(gè)關(guān)于農村建設用地的估價(jià)。根據他的分析，2004年，全國有2.48億畝村莊用地，工業(yè)用地平均價(jià)格近500元每平方米，農村宅基地100元每平方米。耕地和村莊建設用地相加大概34萬(wàn)億元。根據統計局2006年的數據，全國農戶(hù)有2.5億，就是耕地和宅基地，不算地上房屋及其他設施，大概每戶(hù)擁有13.6萬(wàn)元的土地資產(chǎn)�！稗r民有著(zhù)非常大的資產(chǎn)潛力�！比~劍平表示。
如何激活這些沉默的資產(chǎn)成為當前我國土地管理和土地制度改革試驗當中的難題。對此，《通知》給出了一個(gè)根本原則，即要在堅持尊重農民意愿、保障農民權益的原則下，依法盤(pán)活利用農村集體建設用地。
《通知》指出，農民住宅建設要符合鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃，住宅建設用地要先行安排利用村內空閑地、閑置宅基地。對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買(mǎi)空閑住宅的，當地政府可給予獎勵或補助。
對于《通知》中提到的“盤(pán)活”二字，專(zhuān)家指出，可以開(kāi)展城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的試點(diǎn)工作，對農村居民點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使其適當集中，借用掛鉤周轉指標，彌補建設用地指標的不足，以緩解用地供需矛盾。
同時(shí)，為防止農村集體土地的非法流轉，《通知》強調要嚴格執行農村一戶(hù)一宅政策。此前，有專(zhuān)家表示，可借道農村土地流轉，給目前大量存在的小產(chǎn)權房正名，使其的存在合法化。但去年底國務(wù)院和國土部分別對目前存在的小產(chǎn)權房問(wèn)題發(fā)出聲明，城鎮居民不得到農村購買(mǎi)小產(chǎn)權房。
官員考核
新增建設用地消耗與政績(jì)考核掛鉤
重點(diǎn)查處嚴重破壞、浪費、閑置土地資源的違法違規案件，依法依紀追究有關(guān)人員的責任。
一方面要看緊企業(yè)依法用地的“閘門(mén)”，一方面還要管住政府依法批地的“閘門(mén)”。目前抑制固定資產(chǎn)投資增速加快，已經(jīng)成為我國在抑制經(jīng)濟從偏快轉向過(guò)熱的重要環(huán)節。在國家土地副總督察甘藏春看來(lái)，2003年以來(lái)，建設用地供應始終都是在固定資產(chǎn)投資增長(cháng)的下限波動(dòng)，比較有效地遏制了固定資產(chǎn)投資規模的過(guò)快增長(cháng)。
為了更好地執行土地節約集約利用政策，將耕地保護的“紅線(xiàn)”變?yōu)椤案邏壕�(xiàn)”。今后，我國將制訂單位GDP和固定資產(chǎn)投資規模增長(cháng)的新增建設用地消耗考核辦法。實(shí)行上一級人民政府對下一級人民政府分級考核，考核結果由國土資源部定期公布，作為下達土地利用年度計劃的依據。
甘藏春表示，土地節約集約利用政策的強化促進(jìn)了經(jīng)濟發(fā)展方式的轉變。2004年以來(lái)，通過(guò)最大限度地利用存量土地，基本扭轉了建設用地供應主要依靠新增建設用地的局面。多年來(lái)建設用地供應中存量用地所占比重始終保持在50%以上，從全國來(lái)看，2003年以來(lái)單位土地供應面積的城鎮固定資產(chǎn)投資額增加量和GDP增加量都有顯著(zhù)提高。
此外，《通知》要求，要完善建設項目竣工驗收制度，要將建設項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書(shū)的情況作為建設項目竣工驗收的一項內容。今后，沒(méi)有國土資源部的檢查核驗意見(jiàn)，或者檢查核驗不合格的，不得通過(guò)竣工驗收。
《通知》還要求，國土資源部要會(huì )同監察部等有關(guān)部門(mén)持續開(kāi)展用地情況的執法檢查，重點(diǎn)查處嚴重破壞、浪費、閑置土地資源的違法違規案件，依法依紀追究有關(guān)人員的責任。商報記者 丁蕊
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2007年土地調控政策回顧
◎ 城鎮土地使用稅稅額標準提高兩倍
經(jīng)修訂的《城鎮土地使用稅暫行條例》于去年1月1日起實(shí)施，其中城鎮土地使用稅稅額標準提高兩倍， 即“土地使用稅每平方米年稅額：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元”。為了體現稅負公平，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不收城鎮土地使用稅的歷史也遭終結。
◎ 工業(yè)用地納入招拍掛范圍
去年1月1日起實(shí)施的《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準》規定，工業(yè)用地必須采用招標拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎尩變r(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價(jià)標準。國土資源部明確了最低價(jià)標準與土地等別相掛鉤的政策。在土地等別基礎上制訂的最低價(jià)標準，隨土地等別的降低呈現明顯的下降趨勢，一等相對應的最低價(jià)標準(840元/平方米)是十五等(60元/平方米)的14倍，體現了區域土地利用政策。
◎ 國土部四招防止開(kāi)發(fā)商囤地
為了防止土地閑置以及開(kāi)發(fā)商大面積囤地，根據加大閑置土地處置力度的通知以及39號文，國土部四招辦法防止開(kāi)發(fā)商囤地：一是土地實(shí)行凈地出讓。二是將大面積土地分割成小塊出讓?zhuān)屝⌒烷_(kāi)發(fā)商有能力參與競爭，避免土地壟斷；規定土地開(kāi)發(fā)期限。三是出讓土地的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間原則上不得超過(guò)3年，確保住房供應量。四是若土地逾一年未按時(shí)動(dòng)工開(kāi)發(fā)，要征收土地出讓價(jià)20%的土地閑置費，兩年未動(dòng)工的，政府可以無(wú)償收回土地。
◎ 國務(wù)院嚴控5000萬(wàn)元以上項目
去年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加強和規范新開(kāi)工項目管理的通知》。要求從今年1月起，總投資5000萬(wàn)元以上的擬建項目須報國務(wù)院批準，并且要求，在完成各項審批和許可手續后，須每月向社會(huì )公告。
◎ 土地供應進(jìn)入“儲備管理”時(shí)代
去年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制訂發(fā)布《土地儲備管理辦法》，以“完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場(chǎng)運行，促進(jìn)土地節約集約利用，提高建設用地保障能力”。
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