境外機構和個(gè)人在境內購置房產(chǎn)必須采取實(shí)名制，而且在境內未設立分支機構和在境內工作、學(xué)習時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，將不得在境內購買(mǎi)商品房。
這是即將出臺的《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)中的有關(guān)規定。一位地產(chǎn)界人士表示，這一規定將嚴重打擊境外游資投機內地房地產(chǎn)市場(chǎng)。
《第一財經(jīng)日報》日前獲悉，《意見(jiàn)》明確規定，境外機構和個(gè)人購置自用、自住商品房，必須持有效證明到土地和房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理相應的土地使用權及房屋產(chǎn)權登記手續。境外機構的有效證明包括，政府相關(guān)部門(mén)批準設立駐境內機構的證明；境外個(gè)人須持來(lái)境內工作、學(xué)習，經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)、機構批準的證明。
境外個(gè)人購房受打擊
上海某房產(chǎn)代理機構負責人表示，此前，不少境外人士都是通過(guò)中介機構直接在內地購買(mǎi)房產(chǎn)，從資金進(jìn)出到登記產(chǎn)權各方面幾乎沒(méi)有限制。而新規定中的工作、學(xué)習一年以上時(shí)間要求，將導致這部分個(gè)人投資者在內地購買(mǎi)房產(chǎn)受限。
另?yè)私�，在中國內地工作的境外人士大部分都沒(méi)有到相關(guān)部門(mén)申請相關(guān)的簽證，即沒(méi)有其在內地工作的有效證明。這部分境外購房者也將因該《意見(jiàn)》受到很大影響。
此外，《意見(jiàn)》對港澳臺地區居民和華僑在內地購房采取了較為寬松的政策：“因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房�！�
因此，盛富企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司董事總經(jīng)理黃立沖表示，受新規打擊較為嚴重的地區可能是上海、北京等境外投資者較多的城市，而對港澳投資者聚集的深圳、廣州等區域，影響相對較小。
摩根士丹利等基金或受挫
《意見(jiàn)》還規定，境外機構只能購置自住、自用商品房。黃立沖認為，這對摩根士丹利這類(lèi)在境內以收購商業(yè)物業(yè)和住宅為主的房地產(chǎn)基金威脅也不小，因為整幢商業(yè)寫(xiě)字樓的投資很難被認定為自住。
但某境外房地產(chǎn)基金管理公司的吳先生表示，目前有很多境外基金的投資都是通過(guò)其他機構進(jìn)行房地產(chǎn)物業(yè)的收購，如中介公司或顧問(wèn)公司，將自己的員工派駐這些機構，由他們在境內尋找合適的物業(yè)，并進(jìn)行收購。這些機構將不會(huì )受到影響。
此外，吳先生還透露，一些基金會(huì )與在境外設有分公司或是境內的項目公司通過(guò)境外公司控股的房地產(chǎn)公司進(jìn)行合作。這種交易在境外可以直接完成，因此也將不受《意見(jiàn)》的管制。
黃立沖認為，如果境外機構只能購置自住、自用商品房，將直接扼殺境內公司發(fā)行REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的想法。如麥格理銀行在我國的商業(yè)物業(yè)投資，以及與大連萬(wàn)達的合作，其意圖都直指REITs。
目前境內企業(yè)發(fā)行REITs，必須通過(guò)一家境外公司收購內地的物業(yè)，通過(guò)境外公司的運作，將物業(yè)資產(chǎn)打包上市。如果境外機構只能購置自住用房，則類(lèi)似的收購將無(wú)法進(jìn)行�！跋袢鸢卜康禺a(chǎn)，也將無(wú)法將其商業(yè)物業(yè)打包成REITs到境外上市�！秉S立沖表示。
(來(lái)源：第一財經(jīng)日報 作者：翟宇)
