“國六條”和九部委十五條細則，未能阻擋住一些地方房?jì)r(jià)快速上漲的步伐。廣州市建委公布的數據顯示，今年上半年，廣州商品房銷(xiāo)售均價(jià)為6153元／平方米，同比增長(cháng)15.7%。 深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的報告顯示，今年上半年，深圳普通商品住宅價(jià)格為每平方米7119.35元，同比上漲18.94%；非普通住宅價(jià)格為每平方米13263.21元，同比上漲竟高達53.57%！
有評論尖銳地指出：“房?jì)r(jià)迎著(zhù)‘國六條’大漲，是對國家宏觀(guān)調控政策的公然蔑視和挑戰�！蹦敲�，是什么推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲呢？當探究其中的原因時(shí)，筆者發(fā)現這個(gè)簡(jiǎn)單問(wèn)題的答案卻并不簡(jiǎn)單，幾乎每個(gè)利益主體拿出的版本都不一樣。
談到房?jì)r(jià)上漲問(wèn)題，建設部有關(guān)負責人曾經(jīng)將導致房?jì)r(jià)上漲的因素歸結為六個(gè)，即真實(shí)需求、地價(jià)過(guò)高、供求結構性矛盾、建筑材料上漲、開(kāi)發(fā)企業(yè)的對策、區域空間發(fā)展戰略。而真實(shí)需求因素和地價(jià)上漲因素，更是屢屢被建設部官員重復和強調，但對房地產(chǎn)市場(chǎng)中人盡皆知的投機因素，則避而不談——這當然也是建設部的一貫做法。
由于建設部、開(kāi)發(fā)商及有關(guān)專(zhuān)家都多次提到，過(guò)高的地價(jià)是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的主要原因之一，這引起了國土資源部的警覺(jué)。國土資源部在全國范圍內就地價(jià)與房?jì)r(jià)問(wèn)題，做了專(zhuān)門(mén)的調研，最后的統計數字顯示，地價(jià)因素只占商品房成本的23%：在上海，土地只占房?jì)r(jià)總成本的16.15%；廣州則更低，為11.4%。并且，部分地區房?jì)r(jià)的漲幅也遠遠大于地價(jià)上漲幅度。結論是：土地成本推動(dòng)只是很小的一部分，將房?jì)r(jià)上漲全歸于土地問(wèn)題是站不住腳的。
建設部關(guān)于需求推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的說(shuō)法，同樣遭到質(zhì)疑。據《上海證券報》報道，國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份報告指出，導致最近兩年來(lái)我國商品房銷(xiāo)售價(jià)格大幅度提升的主要因素是來(lái)自工程造價(jià)之外的其他因素，而需求因素并不是價(jià)格上漲的決定性因素，其依據是，自1996年以來(lái)，中國住宅與非住宅商品房當年實(shí)際銷(xiāo)售面積均低于當年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應的需求而處于空置狀態(tài)。
那么，導致房?jì)r(jià)上漲的“來(lái)自工程造價(jià)之外的其他因素”會(huì )是什么因素呢？當屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的租、稅、費。租、稅、費三個(gè)經(jīng)濟范疇，在理論上的區別十分明顯。但在實(shí)踐中，租、稅、費體系混亂，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現象非常普遍�！度嗣袢請蟆吩谝黄獔蟮乐兄赋�，目前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)法定的有13種稅，約占建設成本的9%；而各地的“費”大多有數十種之多，有的地方甚至超過(guò)百種，約占建設成本的41%。
調控房?jì)r(jià)的政策和細則都已經(jīng)出臺了，為什么關(guān)于導致房?jì)r(jià)上漲的確切因素還是“無(wú)頭案”？這實(shí)際上是各個(gè)利益集團為了自身利益激烈博弈的結果——都在盡可能地把房?jì)r(jià)上漲的因素推到與本部門(mén)無(wú)關(guān)的地方去，這導致相關(guān)調控政策難以找到問(wèn)題的真正癥結，自然也難以發(fā)揮應有的作用。一些地方的房?jì)r(jià)在“國六條”出臺后，依然逆勢快速上漲，正是這一現狀的直接反映。
弄清導致房?jì)r(jià)上漲的真實(shí)原因，不僅是一個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題，更是一個(gè)事關(guān)政策制定和執行的大問(wèn)題。
(來(lái)源：上海證券報 作者：瓏銘)
