任志強，1951年出生，1969-1981年參軍；1984年進(jìn)入北京市華遠經(jīng)濟建設開(kāi)發(fā)總公司，1993年起至今任北京華遠集團總裁�，F任北京市政協(xié)委員。
任志強對中國房地產(chǎn)業(yè)的每次驚人之語(yǔ)，都會(huì )引發(fā)網(wǎng)絡(luò )數以萬(wàn)計的熱烈回應。其著(zhù)名論調包括“中國住宅應分貧富分區”等，在網(wǎng)友列出的“全國人民最想打的十人”名單中，他排名第三。盡管網(wǎng)絡(luò )上板磚橫飛，他依然我行我素，“真理不辯不明�！�
中國社科院發(fā)布了最新的《黃皮書(shū)》——《2007年世界經(jīng)濟形勢分析與預測》，其中提到了要記取當年日本房地產(chǎn)泡沫的教訓，避免在中國出現類(lèi)似的情況。于是一些人就又開(kāi)始用《日本房地產(chǎn)泡沫移師中國》來(lái)恐嚇中國的民眾。
我沒(méi)有讀社科院的《黃皮書(shū)》，但我認真地讀了日本著(zhù)名學(xué)者野口悠紀雄的《泡沫經(jīng)濟學(xué)》一書(shū)，以及蓋伯爾(Peter Caber)《天下第一泡沫》(The Famous First Bubbles)，也希望更多的人在討論泡沫問(wèn)題之前先讀讀這兩本書(shū)。尤其是如果討論日本的泡沫問(wèn)題，請先讀讀《泡沫經(jīng)濟學(xué)》，此書(shū)專(zhuān)門(mén)研究和討論的恰恰是日本自80年代初到90年代初這段時(shí)間發(fā)生的事情。
2005年初一個(gè)讀書(shū)欄目請我做《泡沫經(jīng)濟學(xué)》的讀書(shū)有感，我曾列舉了日本泡沫時(shí)的情況與中國現狀的比較，并認為差別巨大，因此也得出中國房地產(chǎn)根本不可能出現日本式的泡沫的結論。
中日房地產(chǎn)最核心的差別在于幾個(gè)方面：日本土地從家庭向機構與政府轉移的過(guò)程中是買(mǎi)方價(jià)格形成的增長(cháng)，家庭的收入增加。中國土地是從國家壟斷向機構與家庭轉移的過(guò)程中賣(mài)方價(jià)格形成的增長(cháng)；
日本是寬松的金融政策與零首付的土地抵押信貸，以增加流動(dòng)性為主。泡沫之后是政府與銀行的壞賬，企業(yè)與個(gè)人實(shí)際支付的自有資金風(fēng)險極低。中國是雙緊的金融政策與企業(yè)用自有資金支付土地全款后的開(kāi)發(fā)信貸和二至三成首付基礎建筑物封頂之后的個(gè)貸政策，企業(yè)與個(gè)人以自有資金支付為前提和基礎，無(wú)資本市場(chǎng)的支持；
日本的股票市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的融資互補，既可以發(fā)股票購買(mǎi)土地，也可以利用土地增發(fā)股票，兩者之間的價(jià)格相互推動(dòng)增長(cháng)。中國的股票市場(chǎng)與土地市場(chǎng)隔離，能利用資本市場(chǎng)融資的地產(chǎn)公司不到企業(yè)總數的1%，地產(chǎn)上市公司的市場(chǎng)占有率不到15%，股票市場(chǎng)的上漲有可能分流地產(chǎn)市場(chǎng)的資金；
日本是所有類(lèi)型的土地與房屋價(jià)格均發(fā)生價(jià)格巨變(重點(diǎn)在東京和大阪)。中國只有部分城市的部分類(lèi)型房屋價(jià)格增長(cháng)，尤其是大量中低價(jià)位的房?jì)r(jià)變化不大，二三線(xiàn)城市的住房?jì)r(jià)格變化不大；
日本房地產(chǎn)增長(cháng)中并非以住宅的自住需求為主，其非住宅類(lèi)型的建筑所占比重遠遠大于中國，其城市化比重早已超過(guò)70%，房?jì)r(jià)增長(cháng)與城市人口增長(cháng)幾乎無(wú)關(guān)。中國房地產(chǎn)需求增長(cháng)中以住宅的自住需求為主，全國用于出租的住宅總量約為存量的2%，住宅建筑占總建筑量中的比重占70%，目前的城市化率僅為42%，房?jì)r(jià)的增長(cháng)與城市戶(hù)數增加和城市人口增長(cháng)引發(fā)的供求矛盾相關(guān)緊密。
如果基本經(jīng)濟背景與前提有重大差別，日本是不能當鏡子的。
(來(lái)源：中國經(jīng)濟周刊 作者：任志強)
