“目前還沒(méi)有細則出臺，但工作已經(jīng)在做了�！�2月1日，北京市地方稅務(wù)局地方稅處一位負責人說(shuō)。從這一天起，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》正式實(shí)施了。
相對于通知公布當天地產(chǎn)股幾乎全部跌停的強烈震蕩而言，正式實(shí)施通知后的市場(chǎng)反應并不大。和北京一樣，上海、深圳等地的土地增值稅清算細則目前都尚未公布。建設部一位長(cháng)期研究房地產(chǎn)政策的專(zhuān)家表示，土地增值稅清算影響最大的是房地產(chǎn)企業(yè)，對房?jì)r(jià)的影響則要看不同地區和市場(chǎng)的具體情況。
土地增值稅是1994年1月1日就開(kāi)征的稅種，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人均應依法繳納土地增值稅。但多年以來(lái)，土地增值稅的征收并不理想。2006年全國稅收收入超過(guò)3萬(wàn)億，土地增值稅收入僅為231億元。土地增值稅征收在大部分地區一直沒(méi)有全面鋪開(kāi)。
清算加大延遲開(kāi)發(fā)成本 擠出土地緩解供地壓力
這位專(zhuān)家認為，此次清算土地增值稅政策的出臺，首先是稅務(wù)機關(guān)積極執行國家宏觀(guān)調控政策的表現。其重要目的就是推動(dòng)土地盡快進(jìn)入市場(chǎng)。因為目前我國的土地增值很快，留住土地的時(shí)間越長(cháng)，土地增值越多，開(kāi)發(fā)商很快發(fā)現賣(mài)房子也許還不如賣(mài)地掙錢(qián)，而且賣(mài)地還不需要像賣(mài)房那樣需要大量投資。這也是為什么現在商品住宅項目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的規模越來(lái)越小的原因，常常一棟樓就是一期，開(kāi)發(fā)商總希望延遲手中土地的開(kāi)發(fā)。
據2006年一項公開(kāi)調查顯示，2005年全國房地產(chǎn)百強企業(yè)共儲備了4萬(wàn)多平方米土地，而北京2006年的住宅供地面積還不到1000萬(wàn)平方米；全國有43家房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備面積在100萬(wàn)到500萬(wàn)平方米之間。
“雖然國土資源部一直規定土地兩年不開(kāi)發(fā)就無(wú)償收回，但房產(chǎn)商往往利用只開(kāi)發(fā)10%或20%的方式規避這條規定，”這位專(zhuān)家說(shuō)，“土地增值稅的清算可以加大延遲土地開(kāi)發(fā)的成本，希望能盡快把這些土地‘擠’出來(lái)，緩解供地壓力，從而使房?jì)r(jià)下降�！�
供求決定賣(mài)方市場(chǎng)價(jià)格 房?jì)r(jià)走勢因地域性而異
土地增值稅清算政策出臺后，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表示，此舉將增大開(kāi)發(fā)商的成本，而普通消費者則更關(guān)心這些成本會(huì )否又轉嫁到房?jì)r(jià)中。這位專(zhuān)家認為，土地增值稅顯然會(huì )給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預算、資金重組等工作加大負擔，但房?jì)r(jià)是否會(huì )因此受到影響卻因市場(chǎng)而異。
他解釋說(shuō)，買(mǎi)方市場(chǎng)由成本決定價(jià)格，賣(mài)方市場(chǎng)由供求決定價(jià)格，而我國目前基本以賣(mài)方市場(chǎng)為主，也就是說(shuō)總體上房?jì)r(jià)已經(jīng)不由成本來(lái)決定。比如北京就是典型的賣(mài)方市場(chǎng)，所以房產(chǎn)商成本的略微增加，并不會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生多大影響。但在一些偏遠地區或者更接近買(mǎi)方市場(chǎng)的二線(xiàn)城市等，清算土地增值稅可能會(huì )對房?jì)r(jià)的影響更直接一些。
“從長(cháng)遠看，如果能達到土地進(jìn)入市場(chǎng)的目的，土地供應量增加房?jì)r(jià)應該會(huì )下降�！彼f(shuō)，“但短期內有可能會(huì )造成房?jì)r(jià)上漲，尤其在供應量增加尚不明顯，房地產(chǎn)企業(yè)成本已經(jīng)付出的階段�！�
(來(lái)源：法制日報 作者：陳晶晶）
