經(jīng)濟適用房對解決居民住房問(wèn)題起了什么作用？它有哪些弊端，該如何改革？記者就此采訪(fǎng)了兩位業(yè)內知名專(zhuān)家。
葉劍平：中國人民大學(xué)土地管理系主任、教授
劉洪玉：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)、教授
應該承認經(jīng)濟適用房的積極作用
記者：經(jīng)濟適用房制度實(shí)行多年了，對于解決中低收入居民住房起到了什么樣的作用？
葉劍平：隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升，中低收入家庭的住房問(wèn)題成為了各級政府關(guān)注的問(wèn)題。應該說(shuō)自經(jīng)濟適用住房推出以來(lái)，為中低收入家庭置業(yè)起到了一定的積極作用，使部分中低收入家庭能夠擁有自己的房產(chǎn)。當然，在執行過(guò)程中也出現許多諸如富人買(mǎi)經(jīng)濟適用房等“搭便車(chē)”的現象，我認為這是執行層面的問(wèn)題，而不是經(jīng)濟適用房制度本身的問(wèn)題。
劉洪玉：一個(gè)完整的、相互銜接的住房供應體系包括廉租房、經(jīng)濟適用房和商品房這三種類(lèi)型。經(jīng)濟適用房制度的積極作用，就在于構成了這個(gè)住房供應體系中的重要一環(huán)，為政府調控住房市場(chǎng)提供了一個(gè)重要的“抓手”。經(jīng)濟適用房政策為中國構建新的住房供應體系進(jìn)行了有益的探索，也確實(shí)解決了部分中低收入家庭的住房問(wèn)題，還曾發(fā)揮了帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的“發(fā)動(dòng)機”的作用。如果沒(méi)有經(jīng)濟適用房這個(gè)中間層次，把城市居民完全推向商品住宅市場(chǎng)，或者讓其進(jìn)入廉租房體系，肯定是不現實(shí)的。
經(jīng)濟適用房需要從制度上動(dòng)“手術(shù)”
記者：應該如何看待經(jīng)濟適用房市場(chǎng)上出現的諸如倒賣(mài)房號、富人買(mǎi)經(jīng)濟適用房等問(wèn)題？
葉劍平：對于高價(jià)倒賣(mài)房號、富人買(mǎi)經(jīng)濟適用房等違法違規行為，一經(jīng)發(fā)現，應取消購房資格，并要實(shí)行懲罰。這就要求建立一套從輪候、申請、審批到事后跟蹤等完善的管理監控機制，使經(jīng)濟適用房真正為該享受的人所有。只有制度完善了，經(jīng)濟適用住房才能起到它應有的作用。此外，在產(chǎn)權上，“經(jīng)濟適用房”應該在一定的期限內不允許出租、出售。也就是說(shuō)“經(jīng)濟適用房”是幫助你解決住房的，而不是給你營(yíng)利的。
劉洪玉：“高價(jià)買(mǎi)賣(mài)房號”雖然是個(gè)別現象，但凸顯我們的相關(guān)法規還有待完善。當前經(jīng)濟適用房存在的問(wèn)題主要表現在：政府尤其是一些地方政府對于是否建設或繼續建設經(jīng)濟適用房猶豫彷徨，對于是否能執行好經(jīng)濟適用房政策缺乏信心；政策界限設置科學(xué)程度低、尤其是缺乏透明度；管理機構設置不完善、管理人員嚴重缺乏、管理手段比較落后；政府把過(guò)多的開(kāi)發(fā)建設和分配管理責任，委托給了營(yíng)利性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。今后應該強化決策的透明度和管理機構建設，加強管理與監督，理順在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中政府、非營(yíng)利機構和營(yíng)利機構的關(guān)系等基本問(wèn)題。
記者：根據政府規定，經(jīng)濟適用房是具有社會(huì )保障性質(zhì)的住房，那么如何才能更好地發(fā)揮政府在這一市場(chǎng)上的作用？
葉劍平：建造“經(jīng)濟適用房”是政府行為，開(kāi)發(fā)商只是完成建設并按要求供應，因此，在市場(chǎng)供應方面政府負有不可或缺的責任。政府要審定輪候家庭，對其真實(shí)性予以甄別，同時(shí)啟用信譽(yù)檔案，對于一切弄虛作假的個(gè)人和單位予以相應懲罰。我們應該是個(gè)信譽(yù)社會(huì )，政府為社會(huì )信譽(yù)的建立負有不可推卸的責任，只有政府負好責，“經(jīng)濟適用房”才能進(jìn)入良性循環(huán)。
劉洪玉：首先要明確一個(gè)問(wèn)題，滿(mǎn)足居民家庭的基本住房需要，是政府的重要責任。就政府如何完善經(jīng)濟適用房政策，我看首先就是要負責任地摸清家底，清楚把握當前居民住房狀況，結合政府公共資源投入能力的現狀和未來(lái)發(fā)展，確定經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)對象和范圍；其次是制定公開(kāi)透明的近期和中長(cháng)期經(jīng)濟適用房建設計劃，作為政府的公開(kāi)承諾公諸于眾；再次是有公開(kāi)透明的運行規則，便于社會(huì )公眾參與和監督；最后就是加大對經(jīng)濟適用房制度的宣傳，讓每個(gè)人都能清楚地知道自己是不是經(jīng)濟適用房的資助對象，如何獲取經(jīng)濟適用房。
建立多層次的住房供應體系
記者：香港在解決居民住房方面是比較成功的，您認為我們能否有所借鑒？我們應該建立什么樣的住房供應體系，來(lái)保障居民的住房需求呢？
葉劍平：我們的住房供應制度就是借鑒了香港、新加坡的經(jīng)驗。但我國地域遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)價(jià)格也不一樣，不可一刀切。香港約40%的住房是由政府提供支持的居屋／公屋，這是由香港政府的財力所決定，且戶(hù)型不大，平均約為40—50平方米一套。因此，我們應該因地制宜，各個(gè)城市制定自己的住房目標。
我們要建立市場(chǎng)供應為主，政府支持為輔的住宅供應體系，同時(shí)因地制宜地制定住房供應政策，充分發(fā)揮存量住房的作用(如原房改房回購出租置換等)和土地供應對普通商品房的調控、配置作用(將一定戶(hù)型和價(jià)位的房子在出讓合同中約定)，使百姓真正做到安居樂(lè )業(yè)，社會(huì )和諧。
劉洪玉：香港的住房制度確實(shí)值得借鑒。香港的“公屋”(廉租房)主要由香港房屋委員會(huì )提供，但香港房屋協(xié)會(huì )供應的“香港房屋協(xié)會(huì )住宅”也具有公屋性質(zhì)。
香港的“居屋”(經(jīng)濟適用房)，由香港房屋委員會(huì )委托開(kāi)發(fā)商建設并回購后統一出售，政府也將部分土地以較低的價(jià)格出讓給其它非營(yíng)利性機構，這些機構把房屋建成后以低于市場(chǎng)的價(jià)格出售，形成了“私人機構參建居屋計劃”、“可租可買(mǎi)計劃”、“重建置業(yè)計劃”等類(lèi)型的“準居屋”住房。
供給渠道的多元化，擴大了香港公共住房的供給，對政府的公共住房計劃起到了重要的補充作用。
(來(lái)源：人民日報 作者：崔鵬)
