該如何看待這些稅收政策及其可能給市場(chǎng)帶來(lái)的影響？我們需要同時(shí)從改革和調控兩個(gè)方面出發(fā)來(lái)進(jìn)行分析。以對房地產(chǎn)土地增值稅的征收為例，政府將其由“預征制”轉為“清算制”，并配套其他稅費政策，真正目的并不僅僅是直接影響房?jì)r(jià)，至少還應包含以下幾個(gè)方面的意圖。
首先意在規范稅制，將包括土地增值稅等各項稅種合并為物業(yè)稅。目前我國的房地產(chǎn)稅制存在較多問(wèn)題，突出矛盾是稅種過(guò)多、征稅面過(guò)窄、計稅依據不合理等等。據統計，當前各種稅收名目有幾十種之多，稅收約占購房成本的40%。對現有房地產(chǎn)稅費進(jìn)行整合重組，統一多類(lèi)雜稅為物業(yè)稅的改革一直是討論的熱點(diǎn)問(wèn)題。通過(guò)調整現行房地產(chǎn)稅種，建立統一、規范、合理的財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅種體系，為順利實(shí)現中央的宏觀(guān)調控目標服務(wù)。
其次意在推進(jìn)資源價(jià)格改革，完善土地價(jià)格形成機制，使土地價(jià)格真實(shí)反映土地市場(chǎng)供求關(guān)系和土地價(jià)值，從而有利于全面構建資源節約型、產(chǎn)業(yè)集約型和諧社會(huì )戰略目標的實(shí)現。長(cháng)期以來(lái)，我國土地出讓中的非市場(chǎng)化方式，致使用地成本超低和土地無(wú)序、低效配置，土地價(jià)格并沒(méi)有真實(shí)地反映其稀缺程度。土地增值稅的征收可以促進(jìn)集約用地。以累進(jìn)稅率的方式征收土地稅，將在一定程度上遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目囤積土地和爆炒地價(jià)，使其經(jīng)營(yíng)行為更加理性和規范化，進(jìn)而規范土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。
最后意在對地方政府土地收入進(jìn)行補償，彌補此前地方政府低價(jià)出賣(mài)土地造成的財政損失，以及因實(shí)施限價(jià)地、限價(jià)房政策而在土地出讓金方面所導致的損失。此前，很多地方政府未實(shí)行或未嚴格實(shí)行土地的招拍掛政策，使得一些有關(guān)系的開(kāi)發(fā)商獲得土地的成本極低，造成嚴重的國有資產(chǎn)流失。通過(guò)清算土地增值稅，地方政府可以得到一定的土地收入補償。
毫無(wú)疑問(wèn)，一系列房地產(chǎn)稅收開(kāi)征政策的出臺，肯定會(huì )在一定程度上抑制炒房的投機風(fēng)氣，但是對房?jì)r(jià)具體會(huì )產(chǎn)生什么樣的影響則還存在著(zhù)一定的不確定性。
前一段時(shí)期，從提高契稅、調整營(yíng)業(yè)稅、到征收個(gè)人所得稅，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直新政不斷，但市場(chǎng)并沒(méi)完全向政策所預期的方向發(fā)展，房?jì)r(jià)依然不斷上漲�，F在，我們同樣不能期待抑制房?jì)r(jià)之重任會(huì )由土地增值稅來(lái)完成。雖然決定房?jì)r(jià)水平的是市場(chǎng)總需求和總供給，與企業(yè)的成本沒(méi)有直接關(guān)系，但該項成本的增加對于未來(lái)的房?jì)r(jià)制定肯定會(huì )有一定影響。從證券市場(chǎng)的反映來(lái)看，滬深股市漲勢強勁的房地產(chǎn)股票受到通知的影響急劇下跌；1月17日出現了大面積跌停的罕有現象，近30只房地產(chǎn)股票以跌停板報收。如果土地增值稅的“清算”可以帶來(lái)房?jì)r(jià)的增加，提升房地產(chǎn)商的利潤，證券市場(chǎng)怎么可能有如此過(guò)度的反映呢？
很顯然，如果開(kāi)發(fā)商將增加的成本不是通過(guò)其內部進(jìn)行消化，而是再次轉嫁到購房者的頭上，稅改政策對宏觀(guān)控制就會(huì )起到負面作用。
首先要看地方政府是否切實(shí)增加住宅市場(chǎng)的有效供應量。從道理上講，政府應優(yōu)化土地資源配置，確保土地供給。只有供需平衡才能真正有效抑制房?jì)r(jià)上漲，否則的話(huà)，增加的成本完全有可能再轉嫁給購房者，從而推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。不過(guò)，從目前的情況看，事情顯然正在向好的方向發(fā)展，各地經(jīng)濟適用房與廉租房的建設力度明顯在加大。比如北京市還專(zhuān)門(mén)成立了住房保障辦公室，負責保障性住房的管理和政策制定，并確保3年2個(gè)1000萬(wàn)平方米的供應量。
其次要看地方政府的責任感和執行力度。近幾年來(lái)，我國房?jì)r(jià)越調越高，同地方政府宏觀(guān)調控的執行力度不夠有直接關(guān)系。土地增值稅“清算制”對房地產(chǎn)業(yè)的高利潤究竟能有多大沖擊，關(guān)鍵也在執行環(huán)節，其中“扣除項目”如何界定是一個(gè)需要重點(diǎn)把關(guān)之處。從過(guò)去的經(jīng)驗來(lái)看，一些地方政府為了自身的利益，執行起來(lái)會(huì )適當放寬政策。因而，為了保障今年有關(guān)政策的貫徹落實(shí)，地方相關(guān)職能部門(mén)要切實(shí)負起責任來(lái)，否則極易造成國有稅收的流失，也極易造成行政權力的尋租行為。
當然，在筆者看來(lái)，今后政府還應在以下兩個(gè)方面施力：一方面加大監督力度和懲罰力度，好的政策制定出來(lái)后，關(guān)鍵在于執行。我們不能再讓對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策停在半空，不落地面。另一方面應進(jìn)一步加大力度完善資本市場(chǎng)，為大量游離資本尋找獲利出路。只要有了更好的資本增值空間，它們就會(huì )自然地從房地產(chǎn)市場(chǎng)中抽離出去，房地產(chǎn)業(yè)的投機資金才會(huì )減少，從而換來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩、健康發(fā)展。(郝彥菲)
