問(wèn)：現實(shí)生活中因征收集體土地和居民房屋侵害群眾利益的事時(shí)有發(fā)生。物權法對征收和補償的問(wèn)題是怎么規定的？
答：物權法在這方面的規定主要有：一是明確規定國家對耕地實(shí)行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。二是規定了征收的條件。為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。三是規定了補償的原則和內容。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會(huì )保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個(gè)人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權法根據不同情況作出規定。四是針對現實(shí)生活中征收補償不到位和侵占補償費用的行為，明確規定：“任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用�！边`反規定的，要依法承擔法律責任。
問(wèn)：當前私人購房的越來(lái)越多，發(fā)生物業(yè)糾紛的也不少，業(yè)主普遍關(guān)心自己的權利。物權法對業(yè)主權利的問(wèn)題主要有哪些規定？
答：物權法專(zhuān)門(mén)有一章規定了業(yè)主的建筑物區分所有權問(wèn)題。這一章的主要規定有：1、屬于業(yè)主個(gè)人所有的財產(chǎn)。業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權。2、屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)。物權法對建筑區劃內的道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房的歸屬作了明確規定，考慮到業(yè)主共有的財產(chǎn)很多，難以逐項列全，又作了概括規定：“建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施”，屬于業(yè)主共有。這里的其他公共場(chǎng)所和公用設施，包括電梯、過(guò)道、水箱、自行車(chē)存車(chē)處等。但是，對建筑區劃內的會(huì )所、人防工程等能否歸業(yè)主共有，還有不同意見(jiàn)，需要具體認定。3、關(guān)于車(chē)庫、車(chē)位的歸屬。物權法規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定�！蓖瑫r(shí)，針對有的開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫高價(jià)出售、出租給小區外的人停放，不少小區占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車(chē)位的情形，物權法規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要�！薄罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！敝劣谖餀喾C布實(shí)施前車(chē)位、車(chē)庫的歸屬問(wèn)題，法律委員會(huì )研究認為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對過(guò)去的問(wèn)題，應當按照當時(shí)的規定或者約定處理。4、關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的共同委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監督。5、關(guān)于業(yè)主大會(huì )的議事規則。物權法規定，選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意�，F實(shí)生活中不少業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)確有困難，但是，要求將由業(yè)主共同決定的重大事項規定為經(jīng)“與會(huì )”業(yè)主的過(guò)半數或者三分之二同意就可以作出決定，往往難以體現全體或者多數業(yè)主的真實(shí)意愿。6、關(guān)于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的訴訟地位。物權法草案曾對業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )以自己的名義提起訴訟的問(wèn)題作了規定。經(jīng)反復研究認為，這個(gè)問(wèn)題較為復雜。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有獨立財產(chǎn)，享有的權利和承擔的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提起訴訟依法要交訴訟費用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔，如果部分業(yè)主沒(méi)有及時(shí)交納有關(guān)費用，還涉及法院如何執行等問(wèn)題，對業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提起訴訟的權利以暫不作規定為妥。對侵害業(yè)主共同權益的糾紛，可以通過(guò)民事訴訟法的有關(guān)規定提起訴訟。
問(wèn)：物權法是規范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，涉及面廣，距離法的實(shí)施日期還有半年時(shí)間，怎樣才能貫徹實(shí)施好這部法律？
答：貫徹實(shí)施好物權法，一是要加強物權法的宣傳和普及工作，提高廣大人民群眾特別是領(lǐng)導干部對物權法的認識。各級政府機關(guān)及其工作人員應當進(jìn)一步樹(shù)立物權觀(guān)念，強化依法行政的意識。各級人民法院應當認真學(xué)習和領(lǐng)會(huì )物權法的基本原則和各項規定，妥善處理物權糾紛，依法保障當事人的合法權益。二是要抓緊制定或者修改配套的法律法規。物權法作為民事基本法律，它的有些規定有待于配套法律法規予以貫徹落實(shí)，包括抓緊研究制定加強國有財產(chǎn)管理、完善保護私有財產(chǎn)、完善征收征用的法律法規等。除法律法規外，物權法的有些規定也需要通過(guò)司法解釋進(jìn)一步具體化。
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