到今天為止，物權法已經(jīng)實(shí)施一月余。一個(gè)多月來(lái)，物權法對司法審判及社會(huì )生活有哪些影響？記者對此進(jìn)行了深入采訪(fǎng)。
審判有了物權法思路明確多了
“有了物權法，有關(guān)物權案件的審理就要順理成章得多了�！北本┦型ㄖ輩^人民法院法官曹越說(shuō)。
曹越從事民事審判7年。近兩年，他每年審理民事案件600件，按工作日計算，平均每天差不多3件。
“以前我們審理物權方面的案件，很多時(shí)候要靠法理推論，雖然也可以判案，但往往說(shuō)理性不強�！辈茉秸f(shuō)，“物權法實(shí)施后就不同了，絕大多數案件都會(huì )有相應的、明確具體的法律條文�！�
對此，北京市朝陽(yáng)區人民法院法官俞里江也有同感。他舉例說(shuō)，物權法對建筑物區分所有權規定得比較細致，而過(guò)去這方面就是空缺。還有相鄰關(guān)系方面，物權法都有比較具體的規定，審理案件時(shí)就要明確得多。
還有一點(diǎn)是讓在審判一線(xiàn)工作的法官們認為重要的，那就是物權法中關(guān)于維護不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的規定。
北京市海淀區人民法院幾個(gè)月前判決一件房屋合同糾紛案時(shí)就參照了物權法的這一精神。
海淀區的張某經(jīng)中介公司介紹，將一處房屋以270萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了李某，三方為此簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，李某當場(chǎng)交付了10萬(wàn)元定金。
合同簽訂時(shí)張某的房子尚未辦理完產(chǎn)權證，但產(chǎn)權證辦完后他卻遲遲不愿與李某辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續。李某多次與張某交涉無(wú)果，只得起訴。
庭審中張某強調，三方訂立合同時(shí)，他并未征得妻子的同意，因此，他認為合同是無(wú)效的。
按前些年的做法，這種情況有可能判定合同無(wú)效。但海淀法院認為，李某有理由相信張某賣(mài)房是他們夫婦共同意思的表示，因此不應以一方不同意或不知道為由“對抗善意第三人”。據此判決張某雙倍返還李某定金20萬(wàn)元。
在判決中，海淀法院根據的是最高人民法院關(guān)于婚姻法的司法解釋?zhuān)矃⒄樟艘呀?jīng)通過(guò)的物權法。因為維護善意取得者利益的精神在物權法中體現得比較充分。
“如果現在審理類(lèi)似案件，就好判多了�！庇崂锝嬖V記者，現在房?jì)r(jià)天天漲，不少賣(mài)房人賣(mài)完房就后悔。這種情況下，如果房子未過(guò)戶(hù)可判雙倍返還定金，如果房子已過(guò)戶(hù)則判買(mǎi)方擁有房屋，如果賣(mài)方占據房屋不予騰退，買(mǎi)方則可要求強制執行。如果賣(mài)主夫婦之間確是一方瞞著(zhù)另一方擅自賣(mài)房，可以就賣(mài)房所得另案處理。
完善還需要5至10年時(shí)間
“物權法立法經(jīng)歷13年，曾廣泛聽(tīng)取了群眾意見(jiàn)，經(jīng)8次修改、7次審議，應該說(shuō)是相當完善了�！北本┦谐�(yáng)區人民法院法官陳曉東說(shuō)，“不過(guò)由于一些社會(huì )客觀(guān)原因，某些立法條件不成熟，一些條款從目前的司法審判角度看，還有不明確或簡(jiǎn)單的地方�！�
陳曉東提出，物權法有關(guān)國家征收的規定中對公益的定義不明，地下室和防空設施的歸屬規定也不是很清晰。他認為，這將可能導致原有的拆遷糾紛、地下室人防工程歸屬糾紛仍然不好處理，仍然會(huì )是民事審判中的難題。
俞里江說(shuō)得比較具體。他說(shuō)，物權法一個(gè)重要思想是“物權法定”，也就是說(shuō)所有權要經(jīng)過(guò)法定機關(guān)登記才能生效。與此同時(shí)，物權法規定登記機關(guān)因登記錯誤給物權人造成損失的要賠償，但這個(gè)賠償是國家賠償還是登記機關(guān)賠償不明確。再有，當事人提供錯誤、虛假資料致使登記出現錯誤由誰(shuí)來(lái)賠償也不明確。
業(yè)主委員會(huì )的職能是社會(huì )生活中一個(gè)比較復雜的問(wèn)題。比如按目前的有關(guān)規定，業(yè)主委員會(huì )無(wú)權代表業(yè)主提起訴訟，但在實(shí)際生活中，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，業(yè)主往往不易團結一致，集體訴訟很困難，而業(yè)主委員會(huì )又不能代表業(yè)主訴訟，致使許多小區業(yè)主與物業(yè)矛盾長(cháng)期得不到解決。
曹越是通州區法院主要審理小區物業(yè)糾紛的法官，他提到一種情況，就是關(guān)于物業(yè)費糾紛審理的變化。他說(shuō)，過(guò)去業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，業(yè)主往往采取不交物業(yè)費的方法對抗。物業(yè)公司起訴、法院宣判后，物業(yè)公司再申請法院執行，法院成了物業(yè)公司的“催款員”�，F在這類(lèi)案件在通州區法院已限制立案。法院的理由是，物業(yè)公司應該盡量改進(jìn)工作方法，取得業(yè)主滿(mǎn)意，自己去解決矛盾。
曹越說(shuō)，有時(shí)審判人員在具體審判工作中，要根據情況理解和適用法律，這也是對法律的一種完善。
“一部法律的完善要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間�！标悤詵|說(shuō)，“民法通則實(shí)施了20年，合同法實(shí)施了8年，都在以司法解釋的形式進(jìn)行補充完善。物權法大約需要5至10年的時(shí)間才能完善�！�
宣傳應該從概念抓起
11月11日，記者在北京街頭進(jìn)行了一項小調查。隨機問(wèn)了十幾個(gè)人，竟然有一半人不知道有了物權法，而關(guān)心物權法的人對其中的許多概念也不甚了解。比如物權法的涵蓋面、物權法與民法通則的關(guān)系等。
據媒體報道，湖北省武漢市魏某買(mǎi)了樓層相連的4套房子，他要把四套房子打通并將走廊包括進(jìn)來(lái)，但物業(yè)公司阻止他進(jìn)行裝修，理由是走廓是本樓業(yè)主共有財產(chǎn)，不能歸個(gè)人使用。魏某向法院提起訴訟，結果敗訴。武漢市東湖高新區人民法院認為，根據物權法的規定，魏某對走廊享有區分所有權，而不享有專(zhuān)用所有權。
俞里江認為，建筑物的區分所有權的概念應該是物權法宣傳重點(diǎn)之處。建筑物內的承重墻、外面的墻面都應該是共有的，可以共有共管，但不能據為己有。比如，業(yè)主自己不能把外墻挖開(kāi)，把自己的屋子變成門(mén)臉?lè )�。這些知識一般人都不太清楚。
“對物權法的宣傳應該從概念抓起�！标悤詵|說(shuō)。
一位法律專(zhuān)家認為，“物權”的概念在以前的幾部民法中都沒(méi)有引入，現在突然形成一部法律，對一般人來(lái)說(shuō)應該有一個(gè)較長(cháng)的熟悉過(guò)程。(記者 李郁)
相關(guān)報道
