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一般情況下，市場(chǎng)經(jīng)濟的邏輯是供求關(guān)系決定價(jià)格，地價(jià)只不過(guò)是房?jì)r(jià)中絕對地租、級差地租的存在形式，市場(chǎng)可接受的房?jì)r(jià)高，才會(huì )引起地價(jià)高。
然而，在像北京市這樣一個(gè)非充分競爭的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，經(jīng)濟學(xué)的理論，有時(shí)也只能是理論
就在4號令推出的兩天前，2004年2月8日，SOHO中國有限公司做出決定，將SOHO六期整體價(jià)格上調4%。漲價(jià)的原因是，鑒于良好的銷(xiāo)售情況。據悉，相當一部分購房者表示，的確是因為看中了建外SOHO巨大的升值潛力而前來(lái)投資。
“投資需求和消費需求拉動(dòng)了房?jì)r(jià)的上升，而與土地成本大小相關(guān)性不大�！痹诓稍L(fǎng)中，一些主張供需論的房地產(chǎn)人士這樣認為。
然而，4號令也讓京城市民及許多欲在京購房者想起了前車(chē)之鑒——杭州。3年前，杭州的城市經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行掛牌拍賣(mài)。結果是：杭州市房?jì)r(jià)三年內幾乎翻了一番。杭州成了“地價(jià)高低關(guān)乎房?jì)r(jià)漲跌”的典型。
需求論與成本論，哪一個(gè)會(huì )在今年引導北京房?jì)r(jià)？
房?jì)r(jià)是由地價(jià)決定
“肯定是地價(jià)決定房?jì)r(jià)�！北本┎┬峭顿Y顧問(wèn)公司分析師張偉明對中國《新聞周刊》說(shuō)。
“如果仔細分析SOHO的案例，就會(huì )發(fā)現，消費者所購買(mǎi)的房子實(shí)際是包含了土地的房子，里面有地價(jià)因素�！睆垈ッ髡J為，事實(shí)上，房屋本身的價(jià)值是有限的，還要不斷折舊，所以單純的房?jì)r(jià)是不斷減值的。而土地由于資源有限，從長(cháng)期來(lái)看，它的投資價(jià)值是不斷升高的。
據了解，一般情況下，房?jì)r(jià)的構成主要有地價(jià)、拆遷費用、建安成本、稅費和利潤等五部分構成，地價(jià)只是其中重要的一項。
“在北京房?jì)r(jià)中，地價(jià)成本占30%——40%左右。在定房?jì)r(jià)的時(shí)候，土地成本是一個(gè)很重要的考慮�！备涣瘓F(北京)公司董事總經(jīng)理呂勁對本刊說(shuō)。
而在北京那些繁華路段，土地綜合成本(拆遷費、出讓金等)加起來(lái)，甚至要占到房?jì)r(jià)成本的2/3左右。
“4號令以后，收緊了土地供應的口子，大家對土地的期望值就高了。土地的價(jià)格會(huì )隨著(zhù)心理預期走高。土地價(jià)格高了，房?jì)r(jià)也應該高�！眳蝿耪f(shuō)。
張偉明說(shuō)，從理論上講，如果土地進(jìn)出是一個(gè)完全自由的市場(chǎng)，那么，土地的價(jià)格就不能決定房?jì)r(jià)了；但在中國，一些大城市的土地，長(cháng)期以來(lái)一直處于向市場(chǎng)過(guò)渡狀態(tài)，很多土地的供應是隱性的，各種信息不公開(kāi)、不透明。所以，地價(jià)才會(huì )決定房?jì)r(jià)。
北京虎杰投資顧問(wèn)公司首席分析員張寅也認為，杭州土地的供應變化很說(shuō)明問(wèn)題。
據一位熟悉杭州土地情況的地產(chǎn)界人士介紹，杭州主城區三面環(huán)山、一面臨江，可供開(kāi)發(fā)的面積不過(guò)百余平方公里。從1999年下半年開(kāi)始，杭州的土地供應統一收歸土地儲備中心，以招標拍賣(mài)方式出讓。而杭州市政府又堅持“非飽和適度供應，有計劃出讓?zhuān)３仲u(mài)方市場(chǎng)”穩步適量供地的政策，地產(chǎn)商長(cháng)期處于“半饑餓”狀態(tài)，導致了地價(jià)持續走高。
據國家發(fā)改委、國家統計局最新調查顯示，2003年二季度與去年同季相比，杭州的土地交易價(jià)格上漲41.7%，而臨近的上海，同一時(shí)期土地交易價(jià)格漲幅僅為14.0%。
另一方面，是當地房地產(chǎn)商搞起了“二次壟斷”，以抬升房?jì)r(jià)。由于土地資源短缺，一些開(kāi)發(fā)商拿到土地之后，采取各種方式放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度，等待土地“升值”，以實(shí)現其利益最大化。
“其實(shí)，說(shuō)白了，房?jì)r(jià)的漲跌就是看“三位一體”能否平衡。這三個(gè)方面是土地的供求量(政府)，開(kāi)發(fā)量、投資量(開(kāi)發(fā)商)，需求量(消費者)。平衡了，價(jià)格就穩定�！睆堃f(shuō)。
割裂歷史的算法
在一些地產(chǎn)界巨頭眼中，三者的平衡恐怕在今年要被打破了。
春節剛過(guò)，潘石屹就放言，“今年北京房?jì)r(jià)一定要漲”。2月17日，潘石屹發(fā)表文章《從土地的供應量談2004年北京的房?jì)r(jià)》。
他在文章中表示，土地的供應，如采用公開(kāi)交易的方式，從土地變成房子的周期會(huì )大大縮短，大約只需要半年時(shí)間，因此從半年前土地的供應量，可以看出半年后房子的供應量。以前，北京房地產(chǎn)商絕大部分是邊開(kāi)發(fā)邊簽土地出讓合同，邊交出讓金。市場(chǎng)上沒(méi)有多少交清了出讓金又拿到了《國有土地使用證》的土地，也就是說(shuō)沒(méi)有多少存量。
假定其他的因素，如需求量、匯率、通貨膨脹、GDP不變，單獨分析土地供應量對房?jì)r(jià)的影響�？梢院�(jiǎn)化后變成如下的公式：
公開(kāi)交易+協(xié)議公示= 3000萬(wàn)平方米 供需平衡，價(jià)格平穩。
公開(kāi)交易+協(xié)議公示> 3000萬(wàn)平方米 供大于求，價(jià)格下跌。
公開(kāi)交易+協(xié)議公示< 3000萬(wàn)平方米 供小于求，價(jià)格上升。
公開(kāi)交易+協(xié)議公示<< 3000萬(wàn)平方米 供遠遠小于求，價(jià)格暴漲。
也就是說(shuō)，北京市每年市場(chǎng)需要約3000萬(wàn)平方米建筑面積的土地，如果低于這個(gè)數，北京的房地產(chǎn)會(huì )漲價(jià)；如果遠遠低于這個(gè)數，房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì )暴漲，危及北京經(jīng)濟的發(fā)展。
潘石屹表示，從目前北京市土地的供應量來(lái)看，少得太多了。華遠集團董事長(cháng)任志強更是做出大膽預測：今年土地供應量將減少19%左右。
北京市國土資源和房屋管理局副局長(cháng)謝經(jīng)榮在接受《經(jīng)濟半小時(shí)》采訪(fǎng)時(shí)也表示：“土地儲備不足就會(huì )引起土地價(jià)格的上升，土地在短期內肯定會(huì )供應量減少�！�
“只看現在和未來(lái)，是這樣。但我們不應忽略歷史，”張寅說(shuō)�！芭怂f(shuō)的狀態(tài)是，三位一體中的政府供應土地少，開(kāi)發(fā)商持幣待地，而消費者需求還大增。那2004年當然會(huì )漲了�！�
張寅分析認為，潘石屹的算法是割裂歷史，“現在的情況是他自己沒(méi)有土地，但不是說(shuō)別人也沒(méi)土地�！�
廣州富力集團總經(jīng)理呂勁也持相同看法。他表示：“未來(lái)三年里，北京通過(guò)招投標拍賣(mài)的新增供應的土地和現實(shí)存在的土地相比，還是占小部分。小部分的漲價(jià)因素，不會(huì )對市場(chǎng)房?jì)r(jià)產(chǎn)生決定性因素。關(guān)鍵是歷史存量�！�
北京房地產(chǎn)界目前有一種樂(lè )觀(guān)地估計，被囤積在某些開(kāi)發(fā)商手中的歷史存地，必須在兩年期限開(kāi)發(fā)，如果不開(kāi)發(fā)就要被退還給政府。原因是1995年起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權。
“針對這一情況，北京的許多開(kāi)發(fā)商普遍采取了分期開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)一期，再開(kāi)二期，然后再三期……自己完全可根據市場(chǎng)走勢，控制開(kāi)發(fā)節奏�！睆堃J為。
這樣看來(lái)，短期內，開(kāi)發(fā)商手中的存量土地，仍是調控著(zhù)京城地價(jià)主流，而政府并未能實(shí)現有效調控。
稿件來(lái)源：中國《新聞周刊》作者吳金勇
