物權法中的具體制度必須直面當前社會(huì )所提出的問(wèn)題。解決這些問(wèn)題的過(guò)程，也是衡量和比較各種社會(huì )利益的過(guò)程。法律權利義務(wù)安排，將表明對各種利益的取舍。
房地產(chǎn)登記
社會(huì )問(wèn)題：隨著(zhù)住房制度改革的深化，在市場(chǎng)上購買(mǎi)住房已成為城鎮居民解決居住問(wèn)題的主要方式。目前，不同的地方、不同種類(lèi)的房產(chǎn)登記由不同的機關(guān)主管，群眾查詢(xún)房產(chǎn)登記比較困難�！耙环�?jì)少u(mài)”給買(mǎi)主帶來(lái)極大的傷害。有律師舉報：在一些登記機構，變相收費，房地產(chǎn)資料繁多，查閱復印一次要收費數千元。
草案：房地產(chǎn)在法律上屬于不動(dòng)產(chǎn)。草案規定權利人和利害關(guān)系人可以申請查詢(xún)登記情況。對房產(chǎn)權屬有異議的，可申請異議登記；購買(mǎi)期房的，可在取得產(chǎn)權前進(jìn)行預告登記。但草案沒(méi)有明確不動(dòng)產(chǎn)的登記機構。
建議一，統一登記機關(guān)。成思危副委員長(cháng)說(shuō)，在物權法中規定統一登記，具體辦法由國務(wù)院統一制定。蔣祝平委員說(shuō)，深圳、上海已經(jīng)把房地產(chǎn)登記作了統一。不統一會(huì )給當事人登記帶來(lái)麻煩，也造成資源浪費。
建議二，設立公證程序，登記機關(guān)作形式審查。李明豫委員說(shuō)，登記機關(guān)查看不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況，會(huì )影響登記效率；登記容易成為滋生腐敗的土壤。建議在登記程序中加入公證程序，在登記前先由公證機關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。
建議三，方便人們查詢(xún)，買(mǎi)賣(mài)雙方信息要對稱(chēng)。全國人大代表陳舒說(shuō)，對于查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿方面不應該有任何限制，建議把“權利人和利害關(guān)系人”改為“申請人”。信息的不對稱(chēng)是現在市場(chǎng)上經(jīng)常出現欺詐行為的主要原因。
點(diǎn)評：在不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上，權力進(jìn)一點(diǎn)，權利就退一點(diǎn)，權力強，權利就弱。無(wú)論如何，要把不動(dòng)產(chǎn)登記還原為服務(wù)行為，簡(jiǎn)化環(huán)節，方便查詢(xún)。
高樓業(yè)主的權利
社會(huì )問(wèn)題：在房地產(chǎn)的交易中，個(gè)人購房比例越來(lái)越高。廣東省城鎮個(gè)人購房已經(jīng)占整個(gè)交易量的90%以上。全國大部分城市居民住在高樓里，業(yè)主和物業(yè)、房地產(chǎn)商、建筑單位經(jīng)常發(fā)生糾紛。
草案：草案規定了建筑物區分所有權，高層建筑中的樓道、走廊外墻屬于建筑物區分所有權人共有；小區會(huì )所、車(chē)位、綠地歸屬沒(méi)有約定的屬于建筑物區分所有權人共有；建筑物區分所有權人會(huì )議可更換物業(yè)。建筑物區分所有權人就是通常的業(yè)主。
建議一，克服物業(yè)管理任意性。王英凡委員說(shuō)，小區建起來(lái)后很多規定都沒(méi)有跟上，物業(yè)的管理有隨意性，小區中有多大的綠地，多少停車(chē)位，所有權人并不一定清楚。
建議二，加強對共有權的保護。李連寧委員說(shuō)，草案對建筑物的共有權，特別是除了公共使用的電梯、樓道以外的其他輔助設施，包括道路、綠地的所有權究竟歸誰(shuí)，強調得不夠�，F在共有權的保護力度很弱，被侵犯得也最厲害。
建議三，注意少數人利益保護，業(yè)主也要承擔義務(wù)。全國人大代表費斐說(shuō)，在香港，在自己家窗戶(hù)外面建一個(gè)陽(yáng)臺或者別的東西是違法的。不僅要講維護業(yè)主權益，也要多講業(yè)主應該履行的義務(wù)。
點(diǎn)評：從現狀看來(lái)，分散的業(yè)主在小區利益糾紛中是弱勢群體。期待物權法出臺，能有效地抑強扶弱，保障業(yè)主充分行使自己的物權。
農村宅基地抵押
社會(huì )問(wèn)題：廣西有一個(gè)養殖大戶(hù)，自己建了廠(chǎng)房，購置了最先進(jìn)的養豬設備，向銀行要求貸款，銀行說(shuō)在農村土地上建的廠(chǎng)房和設備一律不得抵押，他無(wú)法得到貸款，現在連買(mǎi)飼料都很困難。有的農民到城里打工，不一定回農村，他的土地沒(méi)法處理。
草案：宅基地使用權不得單獨轉讓?zhuān)坏脝为毜盅骸?/p>
意見(jiàn)之一，擔心農民失去最后生活保障。全國人大內務(wù)司法委員會(huì )委員竇樹(shù)華說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題不僅僅是要求城里和農村統一那么簡(jiǎn)單。城鎮居民在住房以外還有其他的收入，而農民除了土地之外就沒(méi)有其他的收入。農民把房子抵押出去，如果貸款還不上，銀行有權把房子拍賣(mài)，那么農民去什么地方？不得不考慮農村的實(shí)際。
意見(jiàn)之二，應該允許農民轉讓。蔣祝平委員說(shuō)，現實(shí)生活中，農民出門(mén)打工長(cháng)期不回的、農民在城里落戶(hù)不再返回的、因情況變動(dòng)需要就地遷移的等情況大量發(fā)生。他認為，一是建立在宅基地使用權上的住宅所有權屬于農民，對該住房農民有權處分；二是當今已是市場(chǎng)經(jīng)濟格局，應允許宅基地使用權轉讓?zhuān)蝗怯行┑胤綄?shí)際上已經(jīng)作了轉讓?zhuān)绻�，�?huì )影響社會(huì )穩定。
傅志寰委員、周正慶委員說(shuō)，調查表明，農民的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的貸款需求能夠得到解決的不過(guò)占30%，龍頭企業(yè)、種養殖大戶(hù)的貸款需求能夠解決的只占1/10。農民貸款難的一個(gè)重要原因就是銀行強調沒(méi)有抵押擔保。解決農民的致富問(wèn)題、擴大生產(chǎn)的問(wèn)題，必須先解決抵押?jiǎn)?wèn)題，要扶持農民。
點(diǎn)評：為什么從農民利益出發(fā)會(huì )有兩種不同看法？孰是孰非？建議立法機關(guān)做一些實(shí)證的社會(huì )調查，并以此為判斷依據。
農民土地利益
社會(huì )問(wèn)題：在農村一些地方，土地問(wèn)題出現糾紛，農民沒(méi)有發(fā)言權。村支書(shū)、村委會(huì )主任將土地賣(mài)了，農民不同意，告到法院后，法院告知其不是所有權人，從法律上找不到農民個(gè)人主張所有權侵權的支點(diǎn)。
草案：草案規定，土地補償費用的使用、分配辦法等7個(gè)事項應當經(jīng)本集體村民會(huì )議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。草案規定“土地承包經(jīng)營(yíng)權人可以依照法律規定將土地承包經(jīng)營(yíng)權轉包、出租、互換、轉讓等”。
意見(jiàn)一，把權利寫(xiě)得更清楚。賀鏗委員說(shuō)，土地經(jīng)營(yíng)權說(shuō)承包30年不變，但是一搞開(kāi)發(fā)區就隨意變，侵犯了農民的權益。草案規定土地承包經(jīng)營(yíng)權人有占有、使用和收益權，少了處分權。立法的出發(fā)點(diǎn)要保護農民的權益和促進(jìn)農業(yè)集約化經(jīng)營(yíng)。
意見(jiàn)二，補償力度要加大，分配要合理。竇樹(shù)華委員說(shuō)，現在最突出的是承包地被征用的問(wèn)題，以及村委會(huì )隨意變更承包地、侵犯農民利益的問(wèn)題。法律中應該著(zhù)重強調保護農民的承包經(jīng)營(yíng)權。建議對改變、收回承包經(jīng)營(yíng)土地的補償力度應加大。杜宜瑾委員說(shuō)，農民的土地，征收、征用以后相應的錢(qián)應該合理分配。
點(diǎn)評：“三農”問(wèn)題是重中之重，土地是當前國家宏觀(guān)調控中的一個(gè)熱點(diǎn)。保護農民的土地利益，事關(guān)社會(huì )的和諧、政治的穩定、經(jīng)濟的發(fā)展。物權法能否平衡好各方利益，發(fā)揮精確的法律調整功能，這是個(gè)大課題。
國有資產(chǎn)流失
社會(huì )問(wèn)題：有的上市公司推出一項政策，由私人買(mǎi)股份，有的人一夜之間就暴富，成了億萬(wàn)富翁。在東北某市，政府部門(mén)廉價(jià)強買(mǎi)集體資產(chǎn)，引起群眾義憤。
草案：規定了國家、集體、個(gè)人所有權的基本類(lèi)型。企業(yè)法人對其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利。
意見(jiàn)之一，保護城鎮集體所有制經(jīng)濟。陳士能委員說(shuō)，物權法當中，更多講的是農村的集體，城鎮的集體沒(méi)有表達。城鎮集體已經(jīng)擁有幾萬(wàn)億的資產(chǎn)。有些集體企業(yè)的集體資產(chǎn)被有關(guān)部門(mén)高資低估，低價(jià)收買(mǎi)，甚至是無(wú)償占用，集體資產(chǎn)大量流失，集體企業(yè)的職工得不到妥善安置。
意見(jiàn)之二，公司處分財產(chǎn)要與公司法相銜接。全國人大代表鄭成思說(shuō)，公司經(jīng)理要處分公司，要把廠(chǎng)房賣(mài)掉，股東如果不同意就不能這樣“處分”。建議增加在企業(yè)法人的處分權前加上“依照法律及公司章程……”草案應與公司法一致，不要留下漏洞，不要使國家的資產(chǎn)流失得更厲害。
意見(jiàn)之三，重視項目資金中的物權。馮玉蘭委員說(shuō)，目前一些科研單位和一些企業(yè)的科研人員，向中央的或地方的科技、財政等部門(mén)申請一些項目，項目經(jīng)費投在建筑、設備上。這些物產(chǎn)少數屬?lài)�，多數屬于企業(yè)或個(gè)人。應考慮防止個(gè)人用這種方式侵犯國家的物權。
點(diǎn)評：法律是社會(huì )生活的反映。國有資產(chǎn)流失為大眾所關(guān)注，物權法制定適逢其時(shí)。立法要勇于擔當，打開(kāi)眼界，從善如流，以圖化解改革難題。
(稿件來(lái)源：《人民日報》，作者：裴智勇)
