中新網(wǎng)12月22日電 據《北京現代商報》報道，回顧2005年的二手樓市，無(wú)論是國家政策還是經(jīng)紀行業(yè)都發(fā)生了眾多變化，北京的二手房市場(chǎng)也隨著(zhù)這些變化呈現出與以往不同的特點(diǎn)。特別是今年以來(lái)，包括央行加息、舊國條和新國八條的下發(fā)，以及“稅收一體化”等一系列政策的出臺，對二手房市場(chǎng)可以說(shuō)產(chǎn)生了很深遠的影響。
關(guān)鍵詞一 首超
據北京房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)統計數據顯示，今年2月份北京二手商品房占有比重首次超過(guò)再上市房，達到61.42%。而隨著(zhù)時(shí)間的推移，這個(gè)占有比重仍然占據市場(chǎng)交易主流，并成為未來(lái)發(fā)展的一種趨勢。從1—10月份的統計數據(存量房成交量中二手商品房占比達56.6%，再上市已購公房占比達到43.4%)可以對二手商品房未來(lái)發(fā)展趨勢窺見(jiàn)一斑�？梢哉f(shuō)，二手商品房以其建筑年代較近、房屋品質(zhì)較高、戶(hù)型相對符合現代人居住理念等特點(diǎn)，已經(jīng)越來(lái)越受到消費者的青睞。
關(guān)鍵詞二 “波峰”“波谷”
今年，二手房成交量一段出現“波峰”和“波谷”，即5月份成交量最高為7789，形成峰頂；7月份成交量為4483，跌落至谷底。而造成這種現象的主要原因就是上半年出臺的“5·１1”政策，其中規定從6月1日起開(kāi)始執行新的營(yíng)業(yè)稅征收標準，使5月份出現大量急于過(guò)戶(hù)來(lái)搭乘營(yíng)業(yè)稅征收末班車(chē)的消費者，成交量大幅上升。之后，在營(yíng)業(yè)稅收政策的影響下，消費者觀(guān)望情緒見(jiàn)漲，7月份二手房成交量一度跌落到谷底。但8月份由于受到“公房征收營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”的影響，市場(chǎng)又開(kāi)始回暖，成交量緩慢上升走出低谷。
關(guān)鍵詞三 “黑馬”
今年，石景山地區打造成首都休閑娛樂(lè )中心，即石景山CRD概念的正式確立。使石景山區域在首鋼搬遷后又有了新的區域產(chǎn)業(yè)定位。因此，區域價(jià)值開(kāi)始不斷得到提升，二手房市場(chǎng)表現極為明顯。目前，石景山區在售的新建商品房達到5000-6700元／平方米之間，二手房?jì)r(jià)格在3500-4500元／平方米之間，具有很強的價(jià)格吸引力。
關(guān)鍵詞四 營(yíng)業(yè)稅
5月中，七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩定住房?jì)r(jià)格的通知》，其中對營(yíng)業(yè)稅的征收標準作了重新界定。這一政策的出臺，一方面打擊了短線(xiàn)投資客；另一方面，也增加了業(yè)主的出售成本，在一定程度上抬高了二手商品房成交價(jià)格。因此，二手房市場(chǎng)一度出現持續走低狀況，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚。
而到了8月初，卻出現了峰回路轉的變化。市地稅局、市財政局、市建委又聯(lián)合出臺了一項優(yōu)惠政策，將首次上市的已購公房都隸屬到免征營(yíng)業(yè)稅的范圍內，使營(yíng)業(yè)稅對公房的影響程度減小，市場(chǎng)再度活躍。
關(guān)鍵詞五 建筑面積
在5月中旬出臺的新政策中，還有一個(gè)規定對二手房市場(chǎng)的影響也很是明顯，即對普通住宅和非普通住宅的判定有了新標準�！敖ㄖ娣e140平方米”成為了普通住宅與非普通住宅的一條“分界線(xiàn)”，同時(shí)也成為二手房交易中成交面積的一道“分水嶺”。
按照新政策中的規定，普通住宅征收1.5%的契稅，非普通住宅則要征收3%的契稅。在新政策的影響下，市場(chǎng)也出現了新的轉變，其一，開(kāi)發(fā)商力推中小戶(hù)型，將面積嚴控在140平方米；其二，稅收成本的增加影響到消費者的購房熱情，140平方米以上房屋成交面積占比甚微。據北京市建委統計數據顯示，1—10月，在全市預售的商品住宅中，80—140平方米的房屋占主流，達到總成交套數的56.4%，而140平方米以上房屋的成交套數則僅占22%。
關(guān)鍵詞六 稅收一體化
“稅收一體化”可以說(shuō)是今年影響京城二手房市場(chǎng)的一大重要政策。這一政策的出臺與執行也在經(jīng)歷了數次變化。由試執行到恢復原先的個(gè)人所得稅征收方式，再到重新強調，整個(gè)過(guò)程可以說(shuō)是風(fēng)云變幻。
目前，“稅收一體化”征收方式雖然仍未執行，但這已經(jīng)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢。單從目前來(lái)看，這場(chǎng)個(gè)稅征收風(fēng)波影響最大的還是對消費者的心理影響，使部分有意出售房屋的業(yè)主希望盡量趕在個(gè)稅征收之前將房屋轉讓出去，從而致使成交量有所上升。據北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統計數據顯示，10月份二手房成交量同9月份相比上漲10.6%，不能不說(shuō)是一種表現。
關(guān)鍵詞七 限地
7月，《北京市2005年度土地供應計劃安排評價(jià)標準(試行)》下發(fā)，其中規定二環(huán)路以?xún)炔辉傩略鲎≌唐贩宽椖拷ㄔO用地供應。這一規定的出臺使得二環(huán)內回遷房備受關(guān)注，成交量也之有所上升。據中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部統計數據顯示，8月份二環(huán)內回遷房成交量同7月份相比上升了5%。而成交量的上升，也導致成交價(jià)格出現小幅上漲，達到8000—9500元／平方米。
關(guān)鍵詞八 加息
在繼央行去年10月首次加息后，今年3月央行二次加息，宣布個(gè)人住房貸款利率上調0.2%。同時(shí)表示，商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率將不再實(shí)現現行的優(yōu)惠利率，而恢復到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準利率的0.9倍。但央行的二次加息對消費者購房行為并沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的抑制作用，更多的還是體現在對購房者消費心理的影響，使消費者的購房心理趨于理性化，購房梯級消費層次日益明朗化。
關(guān)鍵詞九 “丑聞”
10月，北京二手房中介市場(chǎng)再曝“丑聞”，佰家經(jīng)紀公司由于拖欠60多戶(hù)業(yè)主的近300萬(wàn)元租金而被曝光。這也是繼2003年“堅石事件”之后北京又一起經(jīng)紀公司拖欠業(yè)主房租而被告發(fā)的惡性事件�！鞍奂沂录苯o整個(gè)經(jīng)紀行業(yè)敲響了警鐘，也迫使經(jīng)紀公司開(kāi)始考慮其自身的經(jīng)營(yíng)模式問(wèn)題。代理模式需要經(jīng)紀公司有強大的資金實(shí)力做后盾、有穩定的客源做支持，而在目前經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展不完善的情況下，“居間服務(wù)”模式將是未來(lái)發(fā)展的一種趨勢。
關(guān)鍵詞十 “倒閉”
應該說(shuō)，2005年系列稅收政策的出臺對整個(gè)經(jīng)紀行業(yè)起到不小的震蕩作用，使得一些以現金收房業(yè)務(wù)為主的經(jīng)紀公司面臨倒閉。而與此同時(shí)，也有經(jīng)紀公司在此刻逆市而上，紛紛進(jìn)行圈地擴張。但值得注意的是今年上半年的稅收政策對這些有著(zhù)擴張戰略的經(jīng)紀公司的管理者來(lái)說(shuō)，影響最大的是對經(jīng)紀公司未來(lái)盈利模式的重新思考，各經(jīng)紀公司開(kāi)始注重公司管理水平，并積極尋找一種新的管理模式，來(lái)最大程度地規避市場(chǎng)風(fēng)險。
