[花招一]
瞞天過(guò)海
案例回放:2005年6月初,房地產(chǎn)新政剛剛實(shí)行不久,劉某(化名)看中廣園東碧桂園一套價(jià)格近100萬(wàn)元的二手房。在與中介和賣(mài)主簽訂三方合同時(shí),中介稱(chēng),為給買(mǎi)方足夠充裕的時(shí)間準備各種資料辦理手續,約定最遲9月30日辦理房屋按揭手續,劉某遂交了1萬(wàn)元定金。
簽約之后,劉某一直催促中介去辦理按揭手續,但中介卻總以賣(mài)主出國或出差為由一拖再拖。到去年8月時(shí),實(shí)在等不及的劉某不想買(mǎi)這套房子,并表示放棄1萬(wàn)元的定金,同時(shí)在別處買(mǎi)了另外一套房子。去年9月10日,劉某收到中介方發(fā)來(lái)的律師函,要求他履行合約,并支付其中介費。
劉某認為,自己已經(jīng)多次催促中介,是因為中介的故意推脫才令其放棄買(mǎi)房,故不愿意支付中介費。中介遂一紙訴狀將劉某告上法庭,因為劉某僅是口頭催促過(guò)中介,放棄1萬(wàn)元定金時(shí)也沒(méi)有任何字據,無(wú)法舉證說(shuō)明是中介推脫造成違約。法院判劉某敗訴,要求其支付中介費23000元。
見(jiàn)招拆招:廣州律師導購網(wǎng)的支持機構,廣東南國律師事務(wù)所律師陳松說(shuō),中介為了盡快收到中介費,都會(huì )力促完成交易。如果中介無(wú)正當理由對辦理手續一拖再拖,客戶(hù)就要提高警惕了。
在此案例中,中介刻意隱瞞了一個(gè)重要的情況欺騙業(yè)主,以此保證自己的利益。據查,此房要到2005年9月20日才算購滿(mǎn)兩年,兩年之后出讓就不用交5.5%的營(yíng)業(yè)稅。本來(lái)營(yíng)業(yè)稅由賣(mài)方繳納,但現在賣(mài)方委托中介時(shí),往往采取“一腳踢”的方式。在這種情況下,免除下來(lái)的營(yíng)業(yè)稅,中介就可以收歸己有,他們當然是能拖則拖啦。
如果劉某在催促中介辦理按揭手續的過(guò)程中,以書(shū)面形式告知中介,那在后來(lái)的官司中,劉某不但不會(huì )輸,還可以獲得因中介隱瞞情況造成的交易未成功引起的賠償。
[花招二]
偷吃差價(jià)
案例回放:買(mǎi)主趙先生經(jīng)某中介公司介紹購買(mǎi)二手房,在看完一套房屋后很有興趣,要求約業(yè)主一起協(xié)商有關(guān)購房事宜。于是中介約趙先生與“業(yè)主”黃先生協(xié)商,并簽訂了三方買(mǎi)賣(mài)合同。后來(lái),真正的業(yè)主林女士回原住處時(shí),才讓趙先生了解真相:原來(lái)黃先生是與林女士簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同、是還未過(guò)戶(hù)的買(mǎi)家,而黃先生同林女士買(mǎi)房的房?jì)r(jià)比賣(mài)給趙先生的價(jià)格高出1.5萬(wàn)元。黃先生其實(shí)是中介的朋友,中介就利用黃先生這個(gè)中間人賺取1.5萬(wàn)元差價(jià)。
見(jiàn)招拆招:陳律師稱(chēng),在房地產(chǎn)新政實(shí)施之后,由于必須要有房產(chǎn)證才可以過(guò)戶(hù),之前中介利用“房串串”充當中間買(mǎi)(賣(mài))家吃差價(jià)的現象已經(jīng)漸少了。但還是有不良中介利用客戶(hù)的無(wú)知和信任想方設法玩貓膩,故買(mǎi)房時(shí)一定要檢查房產(chǎn)證和業(yè)主身份證,并要求買(mǎi)方、賣(mài)方和中介一起簽訂三方合約。
[花招三]
暗做私單
案例回放:2004年11月,張小姐通過(guò)某中介經(jīng)紀人黃某購買(mǎi)了一套二手房。黃某利用其在中介公司任昌崗東分行主管的職務(wù)之便,瞞著(zhù)公司,和買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂私自復印的三方買(mǎi)賣(mài)合同(該合同并無(wú)加蓋公司公章),并收取張小姐6720元傭金和業(yè)主1000元水電押金,同時(shí)開(kāi)出公司的收款收據,但全部落入其囊中。黃某的作為后被公司發(fā)現,并投訴至中介所,中介服務(wù)管理所就暫停辦理黃某的職業(yè)資格年審、換證等一切手續。
見(jiàn)招拆招:陳松稱(chēng),市民千萬(wàn)不要不通過(guò)房地產(chǎn)中介公司,就與經(jīng)紀人私下成交,這樣往往會(huì )導致交易過(guò)戶(hù)、交樓等手續無(wú)人跟進(jìn),嚴重時(shí)還會(huì )出現經(jīng)紀人拿了錢(qián)就失蹤等情況,造成不必要的損失。
[花招四]
胡亂收費
案例回放:目前在廣州通過(guò)中介服務(wù)購房時(shí),中介往往都會(huì )對客戶(hù)提供所謂的“一條龍”服務(wù),從提供信息到交易的每個(gè)環(huán)節都由其經(jīng)手辦理,并且指定按揭公司和銀行。由于是“一攬子”收費,不良的中介就會(huì )暗中提高某些項目的收費,例如,到房管局去查房屋產(chǎn)權情況。如果產(chǎn)權清晰的話(huà),查冊費是40元;有抵押或注銷(xiāo)等情況的,每多一種情形就增加20元。但是中介去查冊的話(huà),有可能收到300元一次。
此外,如果市民自己找按揭公司、公證處、評估公司,收取的費用都會(huì )比到中介機構指定的地方低。如果客戶(hù)覺(jué)得價(jià)格高,打算自己去找相關(guān)機構辦理,中介則有可能做出“聲明”,如果不在指定機構辦理,如出現問(wèn)題,后果一律由客戶(hù)自負。這樣一來(lái),客戶(hù)往往害怕節外生枝,導致聽(tīng)從中介的結果。
見(jiàn)招拆招:陳松稱(chēng),由于中介機構掌握巨大的信息,而且熟悉各種手續的辦理流程,一些大型的中介機構還會(huì )和相關(guān)職能部門(mén)及單位保持長(cháng)期合作關(guān)系,辦理業(yè)務(wù)時(shí)往往可以“提速”。因此,全權委托中介辦理相關(guān)手續,可以節省不少時(shí)間和人力。
但市民在委托中介辦理手續時(shí),一定要根據《廣州市房地產(chǎn)明碼標價(jià)實(shí)施細則》,看房地產(chǎn)中介服務(wù)機構提供的服務(wù),是否采用統一的價(jià)目表(冊),標明服務(wù)項目、服務(wù)內容、計價(jià)單位、收費標準、收費對象;如果是客戶(hù)自愿選擇的服務(wù)項目,合同上是否逐一標明,因為中介是不得強制或變相強制提供服務(wù)及收費的。
[花招五]
陰陽(yáng)合同
案例回放:2005年6月,鐘先生在海珠區看中了一套二手房,在房屋中介的操作下,他和賣(mài)家依據談妥的40萬(wàn)元價(jià)格簽訂買(mǎi)賣(mài)合同?墒,在簽訂合同的時(shí)候,中介還多準備了兩份合同。中介向其解釋道,因為鐘先生是以銀行按揭的方式購房,為了能夠多貸款,可以簽訂一份成交價(jià)格為44萬(wàn)元的買(mǎi)賣(mài)合同,用于向銀行申請貸款;另外一份可以用來(lái)登記備案和繳稅時(shí)用,成交價(jià)格可以寫(xiě)少一點(diǎn),寫(xiě)36萬(wàn)元就可以,這樣就能少交點(diǎn)稅。
見(jiàn)招拆招:陳松說(shuō),中介為了促成交易,有時(shí)會(huì )用這種看似“討好”客戶(hù)的招數“幫助”客戶(hù)。但這種不規范的操作只會(huì )給客戶(hù)帶來(lái)麻煩。據分析,由于存在不同版本的合同,買(mǎi)賣(mài)雙方交易的憑據也缺乏唯一性,容易產(chǎn)生糾紛。從賣(mài)家看,可能存在將房屋權益轉讓給買(mǎi)家后,買(mǎi)家以?xún)r(jià)低的合同作為交易憑據,拒絕按事前商議的房?jì)r(jià)支付房款的風(fēng)險,從而蒙受經(jīng)濟損失。
而從買(mǎi)家來(lái)講,雖然這一次交易少交了一些稅費,但如果該房屋要再次進(jìn)行交易時(shí),在不滿(mǎn)足免除土地增值稅的條件下,由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購入價(jià)低于實(shí)際成交價(jià),故作為計稅依據的增值額比實(shí)際增值額大,這樣算下來(lái),其實(shí)并沒(méi)有“省”多少錢(qián),甚至還會(huì )變成“打了一次虧本的算盤(pán)”。虛報房?jì)r(jià)并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為,情節嚴重的,還會(huì )造成刑事犯罪。故市民在通過(guò)房產(chǎn)中介交易時(shí),不要被一些中介提供的所謂“高招”迷惑,免得得不償失。
(來(lái)源:南方日報 作者:張睿)