中新網(wǎng)6月23日電 據《中國證券報》報道，在悶熱已久的深圳地產(chǎn)市場(chǎng)，深圳市政府21日出臺的房地產(chǎn)新政細化措施，就仿佛頃刻之間的暴雨，驅散了暫時(shí)的悶熱，讓市場(chǎng)越發(fā)敏感得就像這六月的天氣。
“70%的比例是指單個(gè)項目的”，深圳市國土房管局的官員日前表示。在上海、北京等一線(xiàn)城市都沒(méi)有明確定義“國十五條”中最敏感的“70%比例”條款時(shí)，深圳地方政府的這一聲音就像一聲驚雷，在房地產(chǎn)業(yè)炸響。
此前的三周，整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎陷入“集體靜默”。拍賣(mài)停止，按揭停辦，房產(chǎn)成交大幅萎縮，未取得開(kāi)工許可證的項目全被叫停。焦灼的觀(guān)望，為的都是等待政府的房地產(chǎn)調控細則出臺。
翻閱深圳市《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》，赫然可見(jiàn)“在新的土地出讓合同中，在核發(fā)的《建設工程用地許可證》中，應注明套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上”之條文。
該文件出臺后第二日，深圳開(kāi)發(fā)商都不約而同地閉門(mén)謝客，召開(kāi)緊急會(huì )議�！皩Σ黄�，我還沒(méi)有仔細研究新的政策，實(shí)在對不起”，金地集團(600383)董秘郭國強在電話(huà)那頭連連說(shuō)了五六個(gè)“對不起”，對新政的反應不愿多談。而招商地產(chǎn)(000024)董秘陳宇的辦公電話(huà)一個(gè)下午都沒(méi)有人聽(tīng)，打通其手機，正在會(huì )議中。雖然招商地產(chǎn)高層本月在股東會(huì )上一再強調，新政對招商地產(chǎn)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)沒(méi)有很大影響，但近日已經(jīng)有報道指其在關(guān)外的兩個(gè)地產(chǎn)項目也被列入“叫�！泵麊沃�。
“70%定義在單個(gè)項目，這是深圳這次調控措施最敏感和關(guān)鍵的一點(diǎn)，據我們了解，深圳目前正處于項目調整的地產(chǎn)項目有30多個(gè)”，世華地產(chǎn)的研究經(jīng)理肖小平告訴記者。而另外一位研究人士則表示，被“叫�！泵麊文壳耙呀�(jīng)擴大到100多個(gè)。肖小平表示，深圳地產(chǎn)市場(chǎng)今后一個(gè)變化就是別墅和豪宅將成為一種稀少品，“因為開(kāi)發(fā)商不可能在一個(gè)別墅區里面再規劃出70%的高容積住宅”。肖小平認為，新政會(huì )使得豪宅供應減少，這樣對于已經(jīng)開(kāi)發(fā)的別墅和豪宅來(lái)說(shuō)不定是一個(gè)利好，因為市場(chǎng)上豪宅的需求仍然是合理存在的。
而另外一條受到關(guān)注的是：深圳表示每年將全市土地出讓凈收益的10%用于公共租賃住房和含廉租住房的建設。業(yè)內人士分析說(shuō)，如果按照深圳每年土地收益的最高記錄100億元來(lái)計算，這意味著(zhù)樂(lè )觀(guān)的話(huà)深圳每年將有8—10億元的公房投資資金。由于無(wú)須地價(jià)，按照2500元/平米的建造成本，10億元最多就可建設40萬(wàn)平米公房，與960萬(wàn)平米商品住宅的面積比例關(guān)系為1：24。而這一供應比例仍低于2003年前的安居房占商房的比例。公房的供給在商品房面前，依然是杯水車(chē)薪。
業(yè)內人士表示，如果70%比例的限定嚴格實(shí)施，將會(huì )根本性改變目前深圳商品房供應結構，政府提高容積率也是在所難免的。據金地集團總裁張華綱的估計，目前深圳90平米以下的房子所占比例不到30%。
“目前深圳市場(chǎng)130平方米的戶(hù)型占比例最大，而小戶(hù)型供應量失衡非常嚴重�！币晃坏禺a(chǎn)經(jīng)理告訴記者�！叭绻@個(gè)比例要上升到70%，市場(chǎng)的結構轉型較大，政策上也很難操作�！薄叭绻娴囊凑者@種標準執行下去，估計對我們開(kāi)發(fā)商會(huì )帶來(lái)巨大的影響�！币晃灰驗槲茨苋〉瞄_(kāi)工許可證而項目被叫停的開(kāi)發(fā)商經(jīng)理?yè)鷳n(yōu)地說(shuō)。
有業(yè)內人士擔心，對于70%的限定，可能會(huì )引發(fā)又一場(chǎng)新的“貓捉老鼠”游戲�！拔乙呀�(jīng)聽(tīng)說(shuō)一些開(kāi)發(fā)商準備將大戶(hù)型設計成兩套面積小于90平米的小戶(hù)型，這樣既能滿(mǎn)足業(yè)主對大戶(hù)型的需求，獲取更高的利潤，又能規避政策的限制”。
“我們仍然可以看到很多沒(méi)有細化的措施”，一位研究經(jīng)理對記者表示�！袄�，對于中低價(jià)房的定義，究竟什么價(jià)位是中低價(jià)，顯然政府并沒(méi)有作出價(jià)位的限定”。而有業(yè)內人士認為，在這樣的政策下，深圳的地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )加劇產(chǎn)品同質(zhì)化競爭、破壞市場(chǎng)梯度消費。
對于今后深圳地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走向，業(yè)內人士紛紛表示，目前正是一個(gè)房?jì)r(jià)走勢最敏感的時(shí)期。盡管“冰封”、“速凍”、“寒冷”之類(lèi)的表述充滿(mǎn)業(yè)間，但房地產(chǎn)研究人士半求表示，市場(chǎng)在2008年之前難以見(jiàn)到真正的供應放量。深圳如果沒(méi)有進(jìn)一步控制需求的措施，目前的市場(chǎng)形勢還是很難出現逆轉。（謝雋）
