3 融資
關(guān)鍵在于金融變革
上半年的房地產(chǎn)業(yè)融資市場(chǎng)可以用“雪上加霜”來(lái)形容。限制“銀根”作為中央最為核心的調控手段已經(jīng)產(chǎn)生很大的效應。融資受阻、資金鏈斷裂、項目滯銷(xiāo)等各方面不利因素如夢(mèng)魘般困擾著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)。
開(kāi)發(fā)貸款的審批越來(lái)越嚴格。銀監會(huì )的最新表態(tài)是，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲備抵押貸款的風(fēng)險權重由原來(lái)100%提高到150%至200%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須在滿(mǎn)足自有資金35%以上且四件齊全的情況下發(fā)放。但即便符合上述全部條件，能在商業(yè)銀行貸到款的項目還是少之又少，甚至沒(méi)有。
如果說(shuō)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)在嚴格的貸款審批條件下被拒之門(mén)外也算情理之中，那么，以往大型項目通過(guò)地方政府授信及打捆貸款的方式獲得資金的道路也在受限。
“國六條”下發(fā)后不久，銀監會(huì )提出嚴控信貸風(fēng)險的六點(diǎn)意見(jiàn)，其中之一便是商業(yè)銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議，同時(shí)整頓各類(lèi)打捆貸款。開(kāi)發(fā)商最后一條融通之路也被堵死。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融學(xué)教授巴曙松表示，中國的融資結構如不做大的調整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落還是很難避免的。如整個(gè)社會(huì )的融資過(guò)份的依賴(lài)于銀行。銀行承擔了融資的任務(wù)，同時(shí)也承擔了風(fēng)險。
專(zhuān)家認為，小的房產(chǎn)企業(yè)必然在日后的金融風(fēng)險中倒閉或者被吞并。而具備發(fā)展實(shí)力的開(kāi)發(fā)商則會(huì )爭取海外上市融資，就像世茂集團和上海綠城等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自籌資金的比重上升很快，但是對銀行的依賴(lài)程度還未減輕。業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，房地產(chǎn)企業(yè)必須要開(kāi)拓多元化的融資渠道，債券、短期融資券等等，不然還會(huì )對中國的經(jīng)濟產(chǎn)生擠壓。(一凡)
4 結構
政策博弈現實(shí)怪圈
“我一直沒(méi)有看到90平方米和70%這兩個(gè)指標的相關(guān)性論證，卻有一些例子讓我有點(diǎn)懷疑這個(gè)標準設定是不是市場(chǎng)需求�！弊蛱�，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生這樣表示。
她介紹，曾遇到專(zhuān)門(mén)到北京來(lái)反映情況的江蘇開(kāi)發(fā)商，說(shuō)江蘇城市90平方米以下戶(hù)型的比例正好相反，是30%而不是70%；另外還收到了一個(gè)上海開(kāi)發(fā)商的信，說(shuō)控制套內建筑面積并非新話(huà)題，如“六五”到“八五”期間，普通住宅規定是55平方米，高層住宅限制在65平方米，這家開(kāi)發(fā)商共建設了1000萬(wàn)平方米此類(lèi)住宅，卻用了10年才把這些戶(hù)型消化掉。
這與半個(gè)月前，建設部165號文件尚未落地時(shí)，本報獨家披露的樓市普遍存在“倒70%怪圈”相當一致。在上海，100平方米以下商品住宅的成交面積占成交總量的30%還不到；在北京，商品住宅現房成交套均達152平方米；在廣州、深圳、天津等地，90平方米以上戶(hù)型也在成交統計中占到大半邊天……。
“90平方米和70%這兩個(gè)數字最后能不能實(shí)現，還是市場(chǎng)說(shuō)了算。如果真的以后70%以上都是小戶(hù)型，但所產(chǎn)生的結果卻是多年以后形成空置，那比房?jì)r(jià)下降還可怕。當然，目前中小戶(hù)型肯定要做，因為是比較缺位的�！甭櫭飞詈蟪诌@樣的觀(guān)點(diǎn)。
市場(chǎng)人士更在意現實(shí)性的操作。世邦魏理仕上海住宅項目營(yíng)銷(xiāo)部高級董事陳煒認為，首先，調控樓市結構必將落點(diǎn)于處于源頭的土地供應，“政府的態(tài)度肯定是有收有放，收的就是低密度住宅和高檔住宅用地，放的就是中小戶(hù)型、中低價(jià)位的部分�！逼浯�，市場(chǎng)產(chǎn)品地位的變化也顯而易見(jiàn)�！熬o湊型的房型將會(huì )從非主流位置升至主流位置，曾經(jīng)的主流產(chǎn)品在調控形勢下不得不讓位�！�
雖然“小戶(hù)型之夢(mèng)”任重而道遠，但各方都在等待著(zhù)這場(chǎng)樓市結構“驚天大逆轉”的到來(lái)。(李和裕)
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