“國六條”和九部委“十五條”威力日現。政策力度和公眾預期變化直接影響上海樓市的起伏。筆者認為，身處政策調控期購房，應注意防范風(fēng)險。
第一、預購期房的風(fēng)險由于開(kāi)發(fā)商受資金回籠的銷(xiāo)售壓力，期房預售價(jià)格可能會(huì )有一定幅度的下調。開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢來(lái)促銷(xiāo)，對沖其產(chǎn)權風(fēng)險。最近期房糾紛也很多，比如逾期交房、逾期辦理產(chǎn)證或者因拖欠銀行貸款被銀行查封等。筆者建議，考量?jì)r(jià)格的同時(shí)，購房者不能忽視其產(chǎn)權風(fēng)險。防范期房預購風(fēng)險，應注重三個(gè)方面：
一、購前調查。這可以通過(guò)調查開(kāi)發(fā)商的股東狀況、出資狀況、公司章程、已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)狀況、品牌忠誠度與美譽(yù)度、在售樓盤(pán)的土地出讓與銀行抵押狀況等，對開(kāi)發(fā)商的履約能力進(jìn)行綜合評估。一般來(lái)說(shuō)，選擇資金實(shí)力雄厚的品牌地產(chǎn)公司，風(fēng)險會(huì )小一些。
二、合同審查。對規劃、質(zhì)量、面積、交房、車(chē)位、綠化、驗收、違約救濟、付款方式等和期房預售相關(guān)的重要條款進(jìn)行審查，確保自己的合同權益不受侵犯。
三、避免透支自己的履約能力。面對風(fēng)險，我們既需要衡量風(fēng)險對價(jià)，也要做好承受風(fēng)險的準備。風(fēng)險客觀(guān)存在，無(wú)論是購前調查還是合同審查，這只能減少風(fēng)險，但并不能從根本上規避風(fēng)險。如果沒(méi)有相應的風(fēng)險承受能力，或者透支了自己的履約能力，一旦出現意外，風(fēng)險會(huì )急劇放大，對買(mǎi)房者的生活產(chǎn)生重大影響。
第二、購買(mǎi)挑高、錯層、分拆等“變異大房型”的風(fēng)險
九部委新政提出90平方米的標準和雙70%的調控線(xiàn)，力求調整住房供應的結構性矛盾。對此，一些開(kāi)發(fā)商提出了新的策略，以挑高、錯層、分拆建造合并出售等做法制造“變異大戶(hù)型”。這些做法有規避調控的嫌疑，但筆者認為從積極面來(lái)看，也增加了九部委新政的柔性。但消費者如欲購此類(lèi)房源，仍要謹防風(fēng)險。
首先，房屋的質(zhì)量風(fēng)險。開(kāi)發(fā)商必須在設計施工階段就要論證相關(guān)做法的可行性，如果簡(jiǎn)單粗糙，可能導致很多的房屋質(zhì)量糾紛和裝修裝飾糾紛，甚至會(huì )產(chǎn)生重大人身?yè)p害。另外，現在樓盤(pán)竣工驗收大多沒(méi)有做到“一房一驗”，對于一些復雜構造的房屋，購房者應要求“一房一驗”。
其次，未來(lái)的政策風(fēng)險。銀行的金融產(chǎn)品政策和交易中心的過(guò)戶(hù)登記政策對合并購買(mǎi)與合并使用可能會(huì )帶來(lái)問(wèn)題。比如，兩套房的首付成數和按揭貸款利率，和一套房會(huì )有所區別。又如，同時(shí)購買(mǎi)兩套相鄰的商品房，是辦理一張產(chǎn)證還是兩張產(chǎn)證，將會(huì )有更明確的政策規定，政策的不確定性也隱含著(zhù)一定的風(fēng)險。而辦理一張產(chǎn)證還是兩張產(chǎn)證就可能對持有房屋或上市流通的相關(guān)問(wèn)題產(chǎn)生影響。
最后，稅收問(wèn)題。普通住宅和非普通住宅稅賦的區分將會(huì )越來(lái)越突出。契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅或者將來(lái)可能出現的稅負，都會(huì )因為開(kāi)發(fā)商的這一策略給消費者帶來(lái)多繳稅費的風(fēng)險。國家的房地產(chǎn)稅征系統還在探索階段，其自身的不確定性也會(huì )給消費者帶來(lái)風(fēng)險。
�。▉�(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報 作者：許海波 上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師）
