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在一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，稅收及相關(guān)費用很容易被轉嫁到買(mǎi)方身上
★ 本刊記者/陳曉萍
人算不如天算，江明(化名)的換房計劃被政府先后出臺的二手房營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅政策攪亂了。
隨著(zhù)孩子一天天長(cháng)大，江明一直琢磨著(zhù)把自家的兩居室換成三居室。他跟妻子計劃好，在兒子小學(xué)五六年級時(shí)開(kāi)始行動(dòng)，用一年的時(shí)間看樓盤(pán)、買(mǎi)房、賣(mài)房、裝修、購置家具，正好能在兒子上初中時(shí)住進(jìn)新家。跑遍了京城大大小小的樓盤(pán)后，江明終于選中了自己的新家，簽合同、辦貸款，還有各種公證，如同經(jīng)歷了一場(chǎng)戰爭。當一切都辦妥當之后，已經(jīng)是2006年的春節了。
江明的如意算盤(pán)是，等著(zhù)兒子小學(xué)畢業(yè)，也就是2007年暑假前后，把現在住的房子賣(mài)了，這樣就可以提前還清貸款，能安安心心地住進(jìn)新房子。但是，今天5月底推出的“國六條”規定，從6月1日起，購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，按其交易額征收營(yíng)業(yè)稅，而在此前，對二手房征收營(yíng)業(yè)稅只限于2年內的房源。正在江明叫苦不迭的時(shí)候，政府又出臺了《關(guān)于個(gè)人住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，也就是108號文件，規定從8月1日開(kāi)始，政府開(kāi)始“強征”銷(xiāo)售二手房的個(gè)人所得稅，而要想免去這筆費用，惟一的條件是：5年以上，并且是家庭惟一生活用房。
“這個(gè)惟一生活用房怎么界定？我總不能先賣(mài)房后買(mǎi)房吧�！苯鲗Ρ究浾哒f(shuō)。
換房成本增加了多少
江明現在的住房在學(xué)院路上，從有了換購大房子想法后，他就在留意這個(gè)小區的二手房房?jì)r(jià)。據估算，他這套80多平方的兩居室，如果出手的話(huà)，賣(mài)60萬(wàn)是不成問(wèn)題的，而當初，他買(mǎi)這套房子花了40多萬(wàn)。這個(gè)靠近五環(huán)的小區，是1998年建成的，當時(shí)的價(jià)格是4800元/平方米。如果這套房子能以60萬(wàn)出手，其單價(jià)就是7142元/平方米。
如果江明有先見(jiàn)之明，在今年6月之前把這套房子賣(mài)出的話(huà)，他只要交300元的印花稅。但現在，他則要交39300元的稅費，比原來(lái)多花了好幾萬(wàn)元。江明給記者算了筆賬，按現在的規定，如果出手這套房子，江明要交納的稅費是：
印花稅：總房款的萬(wàn)分之五=600000×0.5‰=300元
營(yíng)業(yè)稅：(包含城市維護建設稅和教育費附加)：總房款×5.5%=600000×5.5%=33000元
個(gè)稅：總房款×1%=600000×1%=6000元。
這筆費用能轉嫁給買(mǎi)房者嗎？江明心理沒(méi)底，因為江明的房產(chǎn)證是2001年10月才辦下來(lái)的，以房產(chǎn)證的時(shí)間為準，他的這套住房還沒(méi)到5歲，如果現在出手，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅一個(gè)不能少。
按照國家稅務(wù)總局在7月26日下放的108號文件規定，二手房交易中，可以選擇兩種交稅方案：一是如果賣(mài)房者能提供完整的、準確的資料，按應繳個(gè)稅額的20%計算，而應繳個(gè)稅額是指轉讓收入減除房屋原值、轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用；二是如果賣(mài)房者不能提供完整、準確的房屋原值憑證，按住房轉讓收入1%～3%的比例繳納個(gè)人所得稅。
據業(yè)內人士介紹，具體選擇哪種納稅方案，主動(dòng)權在納稅人，也就是賣(mài)房者。而在北京，目前通常是以住房轉讓收入1%來(lái)征收個(gè)人所得稅。
等到房子5歲再賣(mài)
對于江明來(lái)說(shuō)，5年的房齡要求還好解決，因為其房產(chǎn)證是2001年10月辦下來(lái)的，那么他只要在今年10月以后賣(mài)房，則可以免交營(yíng)業(yè)稅。接下來(lái)的問(wèn)題是，惟一生活用房怎么界定？
記者和江明一起聯(lián)系了北京市地稅局�！跋嚓P(guān)的細節我們也正在完善之中�！北本┦械囟惥值墓ぷ魅藛T告訴記者。
在地稅局的網(wǎng)站上，記者了解到：個(gè)人出售自有住房前1年內購買(mǎi)住房的，其購房金額大于或等于現住房銷(xiāo)售額的，免征現住房銷(xiāo)售時(shí)應繳納的個(gè)人所得稅；購房金額小于現住房銷(xiāo)售額的，按照購房金額占現住房銷(xiāo)售額的比例，予以減征同比例的應納個(gè)人所得稅；個(gè)人出售自有住房后1年內購買(mǎi)住房的，其購房金額大于或等于原住房銷(xiāo)售額的，可申請全額退還出售住房時(shí)應繳納的個(gè)人所得稅；購房金額小于原住房銷(xiāo)售額的，按照購房金額占原住房銷(xiāo)售額的比例，可申請同比例退還出售住房時(shí)應繳納的個(gè)人所得稅。
得知這個(gè)情況后，江明趕緊與新房子的開(kāi)發(fā)商聯(lián)系。開(kāi)發(fā)商告訴江明，新房子的房產(chǎn)證是在今年7月辦下來(lái)的，現在還押在銀行。
“我只要在明年7月之前把舊房子賣(mài)了，就正好符合免稅政策，可以免去營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅了�！苯鞲吲d地對記者說(shuō)，但他同時(shí)補充了一句，“但愿政策不會(huì )再有變化�！�
并不是每個(gè)人都像江明這樣幸運。據統計，在北京待售的二手房中，只有26%是滿(mǎn)5歲的房源，大多數房主如果想等房子滿(mǎn)5年免稅，則要花更多的時(shí)間。
郭晶(化名)在北京朝陽(yáng)區雙橋溫泉花園有兩套住房，因為生意上的關(guān)系，資金出現一定困難，急于將其中一套房屋建筑面積是80平方米的現房出售套現。
今年5月，郭晶找好了買(mǎi)家，大家談妥了價(jià)錢(qián)，準備以45萬(wàn)的價(jià)格成交，但由于雙方都有些其他事情要處理，沒(méi)有及時(shí)辦理買(mǎi)賣(mài)和過(guò)戶(hù)手續。等他們都把一切準備妥當的時(shí)候，“國六條”出臺了，郭晶要賣(mài)房得交營(yíng)業(yè)稅。當時(shí)雙方也沒(méi)有想到什么避稅的方法，畢竟大家又不是親戚或朋友，陌生人之間信任度是個(gè)問(wèn)題。正在他們思考的間隙，個(gè)稅征收又來(lái)了。
后來(lái)，在專(zhuān)業(yè)人士的建議下，買(mǎi)方和郭晶決定簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，當中約定先不進(jìn)行產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，并對此買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行了公證。他們是想等房子滿(mǎn)5年后再過(guò)戶(hù)，雖然到時(shí)郭晶仍免不了要交個(gè)稅，但卻可以免去24750元的營(yíng)業(yè)稅。合同中還約定，如果賣(mài)方悔約將賠償雙倍于首付款的數額，而如果買(mǎi)方反悔，將不得要回首付款(近10萬(wàn)元)。
不過(guò)，律師提醒，這樣做雖然可以避稅，一旦發(fā)生爭執，風(fēng)險還是很大。
稅負到底誰(shuí)來(lái)承擔
“‘國六條’和108號文件的出臺，是為了抑制房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)炒作，并不是針對二手房交易的�！北本┤A源鑫業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)歷有限公司執行董事湯雪印對二手房市場(chǎng)的前景依然看好。
在二手房市場(chǎng)，一些中介公司現金收購二手房一直是公開(kāi)的秘密，而這正是政府要打擊的行為。此前，有關(guān)于征收二手房交易個(gè)稅的傳言不絕于市場(chǎng)。政府先是辟謠，后來(lái)在7月28日突然發(fā)文，通知8月1日“強征”個(gè)稅，“這的確讓一些現金收購二手房的中介有點(diǎn)措手不及。但對于正常的買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，該買(mǎi)的還得買(mǎi)，該賣(mài)的還得賣(mài)�！睖┯≌f(shuō)。
據業(yè)內人士對本刊介紹說(shuō)，相對于5.5%的營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)，1%的個(gè)稅對市場(chǎng)的沖擊并不會(huì )如果有些媒體所報道的那么兇猛。而有些媒體在個(gè)稅報道中，有嘩眾取寵的心理，“其實(shí)在108號文件規定8月1日個(gè)稅時(shí)，就同時(shí)規定了還可按住房轉讓收入1%的比例征稅的方案，并不是如有的媒體所報道，1%的方案是后來(lái)補充出臺的�！北本┣f(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)總監常淑娟對記者說(shuō)。
于是，對于市民而言，從(減去稅金及有關(guān)合理費用的房屋差價(jià)的)20%到(房屋轉讓收入的)1%稅，出現了一個(gè)時(shí)間差，這樣又燃起了一部份人的賣(mài)房熱情。其實(shí)個(gè)稅相對于營(yíng)業(yè)稅還是少得多， 8月1日前的過(guò)戶(hù)潮，就說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)消化了此前出臺的營(yíng)業(yè)稅的沖擊。
市場(chǎng)人士認為，不排除稅負轉嫁的可能。營(yíng)業(yè)稅征收期由2年改為5年內時(shí)，就有不少賣(mài)家將營(yíng)業(yè)稅部分或全部轉嫁給買(mǎi)家，導致二手房?jì)r(jià)格上漲。開(kāi)征個(gè)稅的這部分支出是否會(huì )被加入房?jì)r(jià)，導致二手房?jì)r(jià)短期上揚，還有待觀(guān)察。但人們普遍認為，在一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，稅收及相關(guān)費用很容易被轉嫁到買(mǎi)方身上。 ★
流行的避稅方式
一、假贈予方式：這是無(wú)親友關(guān)系的二手房買(mǎi)賣(mài)雙方為達到“避稅”目的，私下交易后，以贈予名義經(jīng)過(guò)公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈予”。
【后患】針對“假贈予”，有關(guān)法規規定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產(chǎn)贈予，其贈予人可以反悔。所以一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)房方因缺乏證據很可能得不到法律的支持。
二、“假租賃真交易”：由于房產(chǎn)可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買(mǎi)賣(mài)雙方交易后卻不按規定辦理繳稅、過(guò)戶(hù)、更名等手續，以表面的租賃合同替代交易合同。
【后患】“假租賃真交易”風(fēng)險很大，一旦發(fā)生爭執，受害方往往是買(mǎi)房方。
三、“有意壓低交易價(jià)格”：買(mǎi)賣(mài)雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格，欲達到少繳稅的目的。
【后患】對于“有意壓低成交價(jià)”的做法，首先稅法就對其有明確約束，如被查出將受處罰。另外，對于買(mǎi)方而言，壓低交易價(jià)格，將會(huì )影響其日后的銷(xiāo)售，使其作為賣(mài)方在計算差價(jià)時(shí)受損而需多交個(gè)稅，得不償失。
