【策劃人語(yǔ)】
這個(gè)秋天有些涼。
政策急如雨下，開(kāi)發(fā)商們望眼欲穿的樓市“金九銀十”似乎注定要成為“銅九鐵十”。今朝的樓市旺季，“滿(mǎn)城難帶黃金甲”，開(kāi)發(fā)商所謂的“絕地反攻”也很可能只是一場(chǎng)泡影。
盡管如此，面臨著(zhù)巨大政策壓力帶來(lái)的生死大考，降價(jià)、放量、拉攏需求、異地推盤(pán)……手持這以往無(wú)所不利的四張牌，開(kāi)發(fā)商們還是試圖破除這一資金鏈的魔咒。
《上證·地產(chǎn)投資》這一期的調查，就希望能從開(kāi)發(fā)商這些不遺余力的搏殺里，為購房者找尋到樓市新走向的一些蛛絲馬跡。
降價(jià) “半推半就”的救市是幻想
有效度：★★★★
隨著(zhù)新一輪調控日緊，已于去年走過(guò)一輪“降價(jià)潮”的上海樓市再次彌漫著(zhù)“磨拳擦掌”的降價(jià)氣勢。但是，各種形式的降價(jià)手段似乎尚未激起購房者多大的入市信心。9月，傳統的售樓旺季正在空蕩的售樓處和清閑的售樓人員手中悄然流逝。
降價(jià)：仍是局部現象
8月底至今，為迎接所謂“金九銀十”，各樓盤(pán)的促銷(xiāo)手段紛紛登場(chǎng)。降價(jià)，仍然是開(kāi)發(fā)商認為最有力的競爭方式之一。
上海樓市中，包括莘莊、新江灣城、北蔡、天山、上南三林、碧云、高行等各大板塊都出現了典型的降價(jià)樓盤(pán)，個(gè)別樓盤(pán)已經(jīng)與周邊平均房?jì)r(jià)拉開(kāi)近千元的單價(jià)距離，以吸引購房者。
例如，莘莊板塊上�？党撬钠�8月均價(jià)5500元/平方米左右，較上�？党亲罡邌蝺r(jià)紀錄下跌近20%；新江灣城板塊的建德國際公寓最低起價(jià)7800元/平方米，而同一板塊的上海夢(mèng)想、新江灣城1號作品、翡翠東森花園等多個(gè)在售樓盤(pán)，均價(jià)多在9000至13000元/平方米不等；北蔡板塊地杰?chē)H城均價(jià)7000元/平方米不到，而該板塊另外兩個(gè)樓盤(pán)錦繡華城和海上國際花園目前售價(jià)為8200-11400元/平方米和12000元/平方米；甚至天山板塊元豐天山花園二期與周邊最大價(jià)格差近10000元/平方米……
表面上，上海房?jì)r(jià)下降成果不可謂不喜人。在8月全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比再漲5.5%的背景下，上海成為唯一一個(gè)房?jì)r(jià)指數同比下降的城市，降幅為0.9%。
然而，表面繁榮的降價(jià)大戰背后，無(wú)論是市場(chǎng)人士和多數接受采訪(fǎng)的購房人似乎并沒(méi)有因此歡欣鼓舞，樓市成交仍不理想，降價(jià)效果仍未顯現。
到底是怎樣的不和諧音影響著(zhù)本應樂(lè )觀(guān)的購房大勢？仔細看國家統計局8月份房?jì)r(jià)統計數字，上海8月的新建商品住宅價(jià)格指數其實(shí)與7月相同，根本沒(méi)有下降。而二手房的價(jià)格甚至比去年同期上漲了1.4%。
“此輪降價(jià)遠沒(méi)有去年同期的降價(jià)潮來(lái)的熱烈，購房者對樓市未來(lái)抱有更大的降價(jià)預期�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區總經(jīng)理王皓稱(chēng)。
三大隱憂(yōu)令降價(jià)盤(pán)滯銷(xiāo)
與開(kāi)發(fā)商不同，日益成熟的購房者越來(lái)越不把單純的降價(jià)看作購房的唯一的標準。地遠位偏、變相促銷(xiāo)、品質(zhì)危機等成為目前降價(jià)房滯銷(xiāo)的主要原因。
一是降價(jià)樓盤(pán)多處于外環(huán)外。早在今年初，上海多位房地產(chǎn)專(zhuān)家表示，外環(huán)外大量的商品房供應將導致房?jì)r(jià)首先破冰跳水。果不虛傳，在可以找到降價(jià)盤(pán)的上述區域，多處于上海外環(huán)區域。但老百姓有不買(mǎi)外環(huán)外樓盤(pán)的多種理由，比如交通、購物等不便利性，配套設施的欠缺，簡(jiǎn)單的降價(jià)仍然難以挽救這些商品房的大量滯銷(xiāo)。
二是降價(jià)方式不直接。在眾多樓盤(pán)的促銷(xiāo)廣告中，實(shí)實(shí)在在的降價(jià)樓盤(pán)其實(shí)不多，精裝改毛坯、周末特價(jià)、送車(chē)、抽獎等手段，其實(shí)都是開(kāi)發(fā)商半推半就的暗降技巧。對樓市后勢仍抱幻想的開(kāi)發(fā)商，降價(jià)的格局和姿態(tài)仍顯局限。
三是樓盤(pán)品質(zhì)受質(zhì)疑。造成降價(jià)盤(pán)滯銷(xiāo)的另一個(gè)重要原因,是購房者對降價(jià)樓盤(pán)風(fēng)險的考慮�！敖祪r(jià)說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金鏈有問(wèn)題，這樣的樓盤(pán)一旦后續實(shí)力不足，爛尾、違約都是有可能的。我們可打不起官司�！辟彿空咄跸壬硎�。另外，不少開(kāi)發(fā)商拿出的降價(jià)房多是早期的尾房或者區位、戶(hù)型不好的項目。在多種因素導致的降價(jià)背后，到底有多少真正“品質(zhì)好”的降價(jià)房可供購房者選擇，這仍是值得思考的一大問(wèn)題。
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