中新網(wǎng)9月13日電 據《中國證券報》報道，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2006年注定是不平凡的一年。收縮銀根、嚴控土地閘門(mén)、“90平米70%以上”……在一系列的調控政策面前，過(guò)慣了好日子的開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始了各種“轉型”。
從大戶(hù)型到小戶(hù)型
G冠城的決策層前一陣子有點(diǎn)煩，他們一直在等待北京市關(guān)于90平米以下戶(hù)型占比超過(guò)70%的政策細則出臺。由于“國六條”對小戶(hù)型建設比例進(jìn)行了原則性的規定，公司未來(lái)一段時(shí)間的主力項目——總面積70萬(wàn)平米的太陽(yáng)星城B區、C區項目面臨重新規劃設計。
盡管公司副總韓國建坦承，70%以上的小戶(hù)型更加符合購房者的需求結構。但小戶(hù)型政策的出臺，客觀(guān)上也給公司帶來(lái)了不小影響。這主要體現在兩方面。據韓國建介紹，太陽(yáng)星城項目的初始定位是中高端市場(chǎng)，公司前期的配套設施也是根據這一定位設計的，其主力戶(hù)型在120-140平米之間。但顯然，90平米的戶(hù)型更符合中等收入人群的需求，這就造成了和前期定位的不吻合。另一方面，政策對項目的進(jìn)度也產(chǎn)生了一定負面影響。半年報顯示，太陽(yáng)星城B區和C區預計首批竣工時(shí)間在2007年底，但韓國建表示，受小戶(hù)型政策的影響，大面積竣工時(shí)間大約在2008年，比原計劃時(shí)間推遲半年左右。
大戶(hù)型與小戶(hù)型的關(guān)系包含著(zhù)社會(huì )對效率和公平的取舍。二者的矛盾也在一定程度上測量出了企業(yè)利益最大化與社會(huì )福利最大化的距離。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，針對高收入人群的大戶(hù)型利潤更加豐厚，尤其是地理位置較為優(yōu)越的地段，建設大戶(hù)型更像是資源的優(yōu)化配置。但毫無(wú)疑問(wèn)，大戶(hù)型的建設意味著(zhù)同樣的土地面積能夠滿(mǎn)足的安家需求越少，大量瞄準小戶(hù)型的中低收入人群只能望房興嘆。中國房地產(chǎn)指數系統顯示，到2006年7月，從北京住宅上市戶(hù)型面積分布看，60(含)-90平方米比例僅為22%。
當住房供給出現結構性失衡，其結果必然就是政府出手�！�90.70”政策看起來(lái)有些蠻橫，卻也是維持社會(huì )和諧的不得已的辦法。
政策的變動(dòng)讓靠大房子賺大錢(qián)的開(kāi)發(fā)商有些措手不及。據了解，按照北京市的細則規定，需要進(jìn)行清理的項目超過(guò)600個(gè)。而一些開(kāi)發(fā)商表示，重新設計規劃不僅要損失前期的設計費用和時(shí)間成本，而且住宅套型結構改變也打亂了原有的營(yíng)銷(xiāo)方案。
更有業(yè)內人士分析指出，小戶(hù)型政策的影響遠不止這些。從長(cháng)遠看，蓋小房子意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商將面臨另一類(lèi)的消費者，在設計、建筑、營(yíng)銷(xiāo)等理念上都必須更新。而開(kāi)發(fā)商之間，也將在占據70%以上市場(chǎng)分額的小戶(hù)型戰場(chǎng)展開(kāi)更加白熱化的肉搏。廣種薄收的經(jīng)營(yíng)模式將被精耕細作所替代，市場(chǎng)也將更加考驗開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售能力。
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