中新網(wǎng)9月1日電 據《中國證券報》報道，近幾日，股市大盤(pán)走強，地產(chǎn)股成為熱錢(qián)所追捧的對象。萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商局……無(wú)不呈現出強勢上攻的走勢。對于這種市況，除了投資者所熟悉的人民幣匯率升值、城市化進(jìn)程提速、城市居民消費升級、房地產(chǎn)業(yè)利潤可觀(guān)等因素外，房地產(chǎn)業(yè)的“馬太效應”正在逐漸顯現，或許亦是機構投資者看好上市地產(chǎn)公司的原因之一。
從近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，“游戲規則”的逐漸清晰，應算是市場(chǎng)的一大進(jìn)步。眾所周知，在2003年前，我國城市商業(yè)用地轉讓的80%以上為協(xié)議轉讓。在協(xié)議轉讓中，有許多說(shuō)不清道不明的“黑箱操作”。只要拿到土地出讓協(xié)議或規劃部門(mén)批準的規劃條件，當然最好是紅線(xiàn)圖(政府批準的建設用地規劃圖)，就會(huì )有人慕名而來(lái)要求合作開(kāi)發(fā)。那個(gè)時(shí)候，靠“空手套白狼”實(shí)現財富神話(huà)，在地產(chǎn)界并不罕見(jiàn)。
然而，對于有“門(mén)道”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種好日子在國土資源部出臺了第11號令以及央行下發(fā)121號文之后就結束了。第11號令明文規定，城市商業(yè)用地的轉讓都必須通過(guò)招、拍、掛的方式進(jìn)行；121號文則要求所有商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸放款的先決條件是“四證”齊全，并且項目資本金要達到35%以上。這一下就按住了不少開(kāi)發(fā)商的“命門(mén)”。缺錢(qián)，成了當時(shí)眾多開(kāi)發(fā)商們得的類(lèi)似“流行性感冒”通癥。
面對這種“病狀”，一些開(kāi)發(fā)商不由動(dòng)起了資本市場(chǎng)的腦筋。謀求IPO上市當然是最理想的途徑，但不少開(kāi)發(fā)商往往因為“盈利模式不清晰”(諸如一些說(shuō)不清道不明的暗箱操作成本與費用以及極低價(jià)格的土地獲得)而被發(fā)審委們拒之門(mén)外。有的開(kāi)發(fā)商不得不退而求其次，收購上市公司，以圖再融資。甚至在收購上市公司后，干脆直接利用大股東控股的身份通過(guò)關(guān)聯(lián)交易以及讓上市公司擔保獲取資金。但這終不是解決之道，證監會(huì )一紙清理大股東侵占上市公司利益的規定，讓那些怎么吃進(jìn)去的錢(qián)還得怎么吐出來(lái)。由此看來(lái)，不是從“正門(mén)”進(jìn)來(lái)的，要修成正果也難。
而那些通過(guò)IPO已經(jīng)在證券市場(chǎng)上占有一席之地的房地產(chǎn)上市公司，則大多在主營(yíng)業(yè)務(wù)上進(jìn)入了良性循環(huán)。由于土地制度改革以及銀行對開(kāi)發(fā)商的企業(yè)貸款門(mén)檻抬高，因而逐漸突顯出資本的優(yōu)勢。無(wú)論是競標土地還是收購項目，擁有大把從股市上募集到資金的上市公司無(wú)疑處于市場(chǎng)競爭中的極有利位置。當這種行業(yè)競爭優(yōu)勢轉化為公司業(yè)績(jì)大增和估值的提高時(shí)，地產(chǎn)上市公司的再融資也就并非難事了。
由此，一種“馬太效應”逐漸顯露出來(lái)：越是有錢(qián)的公司越能掙錢(qián)，越掙錢(qián)的公司就越受到投資者的青睞。并且，這種行業(yè)狀況正呈現出逐漸擴大的趨勢。
客觀(guān)地說(shuō)，資本向少數管理優(yōu)良的公司匯集，一方面有利于這些公司的做大做強；另一方面也有可能形成市場(chǎng)壟斷，致使房?jì)r(jià)高企。因此，有必要提醒上市地產(chǎn)公司，在給予投資者豐厚回報的同時(shí)，是否也應適當兼顧到公眾公司的社會(huì )責任？(孟堅）
