中新網(wǎng)10月9日電 5.3億、8.8億、60億，最近一個(gè)月，上海土地價(jià)格連創(chuàng )新高，在一些地區，高昂的土地價(jià)格甚至已經(jīng)超越了當地的樓盤(pán)售價(jià)。上�！稏|方早報》報道稱(chēng)，如果房?jì)r(jià)在未來(lái)兩年內不出現明顯上升，開(kāi)發(fā)商幾乎無(wú)利潤可言。實(shí)際上，近兩年來(lái)，新近拿地的開(kāi)發(fā)商利潤已下降至15%左右。業(yè)內人士預計，這種利潤下降將會(huì )促動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌。
利潤100%的暴利行業(yè)？
9月27日，上海某媒體刊登了一份樓盤(pán)成本清單，在這份房地產(chǎn)成本清單中，項目動(dòng)遷成本、建安成本、配套費用加在一起總成本4.284億元，如果項目建成并成功銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商毛利將達4.416億元，項目的毛利回報率超過(guò)100%。這樣一份數據很容易讓人更加確信開(kāi)發(fā)商暴利的說(shuō)法。
業(yè)內人士表示，開(kāi)發(fā)商過(guò)去最大的利潤來(lái)源實(shí)際是土地增值價(jià)值。開(kāi)發(fā)商之所以愿意做大盤(pán)，就是因為可以分期開(kāi)發(fā)，土地增值效益明顯。這樣的利潤率實(shí)際上只可能建立在土地大幅度增值的前提下，也就是說(shuō)，只有前期以低價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商才能夠獲得相對高的利潤。
上海市一名大盤(pán)開(kāi)發(fā)商告訴上�！稏|方早報》記者，他們第一期樓盤(pán)銷(xiāo)售的利潤所得基本上已經(jīng)能夠用來(lái)付清其余部分的土地款了。換句話(huà)說(shuō)，房產(chǎn)繼續開(kāi)發(fā)他們只需要付出建筑成本就行了。
但是，這樣的情形目前已難再現。自土地出讓實(shí)行嚴格的“招拍掛”程序開(kāi)始，從最近這兩年的土地出讓價(jià)格上看，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難從便宜的土地中獲得利潤。
土地出讓連創(chuàng )“天價(jià)”
今年9月，是最近兩年來(lái)上海土地市場(chǎng)難得的“大月”。除了房地局推出的20幅國有土地外，陸家嘴集團也推出了浦東花木地區難得一見(jiàn)的大型住宅地塊。
從2004年年底推出一批住宅用地開(kāi)始，上海近兩年基本沒(méi)有大批住宅用地推出。于是，這些土地在很多人眼中成了寶貝，一些熱門(mén)的地塊更是引來(lái)數十家開(kāi)發(fā)商的眼球。激烈競爭，價(jià)格走高在所難免。9月6日，金地集團報出的59.89億元天價(jià)讓在場(chǎng)的所有業(yè)內人士大為吃驚。如果金地集團能夠拿下該地塊，這個(gè)價(jià)格將是自上海市開(kāi)始實(shí)行住宅用地“招拍掛”以來(lái)的最高價(jià)。此前，上海住宅地塊成交最高價(jià)格是由新鴻基獲得的浦東濰坊新村地塊——31.85億元。按照59.89億元的價(jià)格，以土地規劃最大上限53萬(wàn)平方米總建筑面積計算，樓板價(jià)達11300元/平方米，如果加上建安成本等費用，項目成本價(jià)將超過(guò)15000元/平方米。
9月28日，上海今年第一批國有土地出讓現場(chǎng)，閘北大寧地塊、閔行顓橋地塊分別經(jīng)過(guò)了35輪和50輪的競價(jià)最終以4.05億元和5.3億元成交。其中顓橋194號地塊計算下來(lái)，樓板價(jià)達到3900元/平方米，但這一地區目前的在售樓盤(pán)，低的價(jià)格不到5000元/平方米，高的也只有7000元/平方米左右。
第二天，占地面積13.7公頃的寶山區淞南鎮逸仙路地塊經(jīng)過(guò)48輪應價(jià)，地塊最終被浦東新區房地產(chǎn)集團有限公司以8.8億元價(jià)格獲得，這一價(jià)格幾乎比地塊起價(jià)4.9億元高出一倍。地塊樓面地價(jià)達到4008元/平方米，加上建設等成本，開(kāi)發(fā)費用就已經(jīng)接近8000元/平方米。銷(xiāo)售顯示房產(chǎn)利潤下降
土地拍賣(mài)結束后，一家專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)研究機構有關(guān)人士者表示：“我們測算過(guò)寶山淞南地塊(一號公告中出讓的20幅土地的‘地王’)的成本，如果土地成交價(jià)格超過(guò)9億元，就肯定不能拿，因為基本就沒(méi)有利潤了�！�
這家機構表示，他們以未來(lái)8200元/平方米左右的成交價(jià)粗略測算，以目前8.8億元的土地出讓價(jià)格，未來(lái)建成項目的利潤率在12%左右。這樣的利潤水平和高位階段的利潤相差甚遠。
實(shí)際上，利潤水平下降已經(jīng)在這兩年的樓盤(pán)運作中體現出來(lái)。
2005年1月12日，新江灣城C1地塊曾因其16億元的身價(jià)成為上�！暗赝酢�。當時(shí)根據測算，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本在9000元/平方米以上，而由于開(kāi)盤(pán)初期市場(chǎng)正處于低潮期，當時(shí)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)不到萬(wàn)元，樓盤(pán)基本只能保本。而在拿地初期，開(kāi)發(fā)商珠江投資一度表示樓盤(pán)將賣(mài)出12000元/平方米的價(jià)格。
從最近開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的利潤水平已經(jīng)回歸到了15%左右，有的甚至更低，雖然這一利潤率依然高于其他行業(yè)，但相比之下顯然比以往任何時(shí)候更加接近市場(chǎng)平均利潤。
開(kāi)發(fā)商進(jìn)入“優(yōu)勝劣汰”
以普遍采用的熟地出讓模式來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對于一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)成本除了土地出讓金外，大致包括項目設計、前期調研、建安成本、配套建設費用、環(huán)境、維修基金、財務(wù)成本、銷(xiāo)售費用以及管理費用等環(huán)節，除此之外，還有后期的稅費，以及公關(guān)費用等。
從目前看，大部分開(kāi)發(fā)單位對于這些費用的投入是可以測算的，大致來(lái)說(shuō)，高檔商品房的總成本控制在每平方米4000元左右，而配套商品房的成本則控制在每平方米2500元以?xún)取?/p>
在土地出讓價(jià)格公開(kāi)的情況下，開(kāi)發(fā)商如今的項目成本幾乎是可測算的。由于利潤水平下降，房地產(chǎn)商的生存越來(lái)越需要依靠規模效應。
與此同時(shí)，在自住時(shí)代，購房者對于房產(chǎn)的要求已經(jīng)不再僅僅局限于此前的地段和價(jià)格，購房者對樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商品牌要求正變得越來(lái)越高。復地集團總裁范偉表示，同一地區的競爭，知名房地產(chǎn)商占有絕對的優(yōu)勢。這種情形下，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )變得更加集中，小型房地產(chǎn)商的逐步淘汰正在發(fā)生，大型地產(chǎn)商規模將會(huì )更加集中。（劉秀浩）
