中新網(wǎng)9月27日電 26日，一位杭州的房產(chǎn)業(yè)內人士向《上海證券報》記者傳遞了一份房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本清單(表一)。從這份清單上看出，該開(kāi)發(fā)商憑借該項目共賺取了5.8億元的毛利潤，相對其6億的成本來(lái)說(shuō)，回報率近100%。
據了解，這位業(yè)內人士曾經(jīng)從事于南都房產(chǎn)，后來(lái)離職獨自創(chuàng )業(yè)，并以咨詢(xún)公司的名義繼續從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。但是該人士拒絕透露這個(gè)成本清單屬于杭州哪個(gè)房產(chǎn)樓盤(pán)。
從這份成本清單可以看出，開(kāi)發(fā)商的拿地成本只有區區165萬(wàn)/畝。專(zhuān)家表示，按照這樣的拿地成本推算，該開(kāi)發(fā)商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面價(jià)格是每平方米2475元。
而當該樓盤(pán)于兩三年后建成時(shí)，樓價(jià)已經(jīng)飛漲至7000元至8000元。在其銷(xiāo)售一欄里可看到，其多層公寓銷(xiāo)售價(jià)格為7800元/平方米以上，高層公寓則賣(mài)到了8000元/平方米以上，加上商鋪與車(chē)位的銷(xiāo)售，回報率驚人。
與此同時(shí)，《上海證券報》記者還從有關(guān)渠道獲得了兩家開(kāi)發(fā)商對各自項目的預算規劃。這兩家開(kāi)發(fā)商，一家是上海的ZH房產(chǎn)(表二)，一家是杭州的ZT房產(chǎn)。從這兩家開(kāi)發(fā)商的項目預算中，可以看出房產(chǎn)成本與利潤之間的懸殊差距。
上海的ZH開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項目，位于上海市閘北區某街道，項目總面積103畝，項目總建筑面積20.6萬(wàn)平方米(商鋪及配套3.05萬(wàn)平方米)，一期47畝、建筑面積10.25萬(wàn)平方米，目前已劃分為面積大體相等的A、B兩塊，將分步拆遷并開(kāi)發(fā)。
在ZH的“如意算盤(pán)”中，A區的動(dòng)遷成本、建安成本、配套費用加一起，總成本是4.284億，折合每平方米的成本是8400元，而該開(kāi)發(fā)商的預計賣(mài)價(jià)則是住宅1.5萬(wàn)元/平方米、商鋪3萬(wàn)元/平方米。從成本到售價(jià)翻了一倍，該開(kāi)發(fā)商的理由是，周邊的樓盤(pán)售價(jià)，綠洲雅賓利一期：2006年4月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年開(kāi)盤(pán)，均價(jià)16000元/㎡。
如果項目建成并成功銷(xiāo)售，該開(kāi)發(fā)商的毛利將達4.416億元，項目的毛利回報率超過(guò)100%。
杭州ZT房產(chǎn)的項目雖是拆遷安置用房，但該項目成功開(kāi)發(fā)的話(huà)，開(kāi)發(fā)商將得到14.6億的收入，相對于其11億元的成本，毛利回報達30%以上。
表1：杭州某樓盤(pán)成本清單
項目名稱(chēng) 計算式 金額(萬(wàn)元)
一 土地面積(出讓面積) 141.19畝(94133平方米)
二 可建房面積(主要部分)
多層公寓 94560平方米 占62.78%
小高層公寓 40000平方米 占26.56%
沿街商鋪 4000平方米 占2.66%
半地下汽車(chē)庫 17280平方米
小計 167890平方米
三 容積率 1.6
四 銷(xiāo)售額
多層公寓 7800*94560 73756.8
小高層公寓 8000*40000 32000
沿街商鋪 12000*4000 4800
汽車(chē)庫 8100
小計 118656.8
五 項目成本 (萬(wàn)元)
1、地價(jià) 投標價(jià)165萬(wàn)/畝 24136
2、配套費 3793
3、建安工程造價(jià) 17198
4、建設與準備費 1962
5、財務(wù)費用 2688
6、銷(xiāo)售廣告費 118656.8*2.5% 2966.42
7、營(yíng)業(yè)稅 118656.8*5.85% 6941.42
8、不可預見(jiàn)費 54831*1% 548.31
項目成本合計 60232.84
六 利潤 118656.8-60232.84 58423.96
七 所得稅 58423.96*33% -19279.9
八 凈利潤 58423.96-19279.9 39144.05
表2：上海ZH房產(chǎn)成本清單
一期A(yíng)塊利潤測算：
一期A(yíng)塊建筑面積5.1萬(wàn)元/㎡：商鋪7000㎡，住宅：44000㎡
(1)成本:動(dòng)遷成本：2.5億元，樓面價(jià)4900元/㎡；
建安成本 2000元/㎡
配套費用 1500元/㎡(組成：規費：300元/㎡、設計、環(huán)境費：100元/㎡、管理費用：200元/㎡、廣告費用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區配套100元/㎡、不可預見(jiàn)費用 100元/㎡)
成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1萬(wàn)元/㎡=4.284億元
(2)銷(xiāo)售收入：商鋪售價(jià)3萬(wàn)元/㎡；住宅售價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡.
銷(xiāo)售收入=7000㎡×3萬(wàn)元/㎡+44000㎡×1.5萬(wàn)元/㎡=8.7億元
(3)毛利：8.7億元 - 4.284億元 = 4.416億元
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