中新網(wǎng)7月5日電 房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策“國六條”、“國十五條”出臺至今已經(jīng)一個(gè)月了，市場(chǎng)上除了各種傳聞和一如既往的觀(guān)望情緒以外，業(yè)界期待已久的各地實(shí)施細則卻顯得有些“難產(chǎn)”。
“購房者在觀(guān)望，地方政府也在觀(guān)望，誰(shuí)能在實(shí)施細則中‘靈活’地運用一些地方規則，那么隨后出臺細則的地方政府就可以效仿，細則出臺的越晚，可效仿和變通的空間就越大�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)界人士告訴《中國經(jīng)濟時(shí)報》記者，這就是一些地方政府遲遲不出臺實(shí)施細則的“私心”。
上有政策下有對策
此次宏觀(guān)調控中，國務(wù)院出臺了“國六條”，建設部等九部委出臺了“國十五條”，地方政府依據以上政策再制定實(shí)施細則。但截至目前，只有為數很少的幾個(gè)地方出臺了實(shí)施細則。
“剛開(kāi)始，大家都在打聽(tīng)誰(shuí)會(huì )第一個(gè)出臺細則。后來(lái)，深圳終于第一個(gè)出臺了實(shí)施細則，但發(fā)現與建設部的政策非常一致。所以，很多地方又開(kāi)始等下一個(gè)地方�！北本┙�(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理蘇文表示，地方地府應該盡快出臺細則，讓當地的房地產(chǎn)項目盡快進(jìn)行調整，以適應新的政策需要。
就在一些地方實(shí)施細則沒(méi)有露面的同時(shí)，業(yè)界對于“90平方米戶(hù)型必須占開(kāi)發(fā)總量七成”的房產(chǎn)新政也爭論不休。很多開(kāi)發(fā)商認為這樣的規定很難操作，還有專(zhuān)家認為這一規定并不適合在全國通用。
在各種質(zhì)疑和爭論不斷的情況下，開(kāi)發(fā)商又想出了新的辦法。
“可以在建設的時(shí)候就規劃好建成兩套房子，到時(shí)間有需要從中間打通就可以變成一個(gè)大戶(hù)型了�！币晃婚_(kāi)發(fā)商表示，這是他的一些同行的想法。但是，抱有這種想法的開(kāi)發(fā)商不是個(gè)別現象。一位房地產(chǎn)代理行的負責人表示，他在武漢和東北的項目客戶(hù)其實(shí)早就想到了這個(gè)方法。
“此次宏觀(guān)調控最初給人的感覺(jué)就像‘山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓’，但隨著(zhù)時(shí)間的推移，很多人卻對此次調控的效果表示懷疑�！碧K文說(shuō)，究其原因，主要是出于對地方政府的不再信任，擔心地方政府陽(yáng)奉陰違，對“九部門(mén)意見(jiàn)”的執行大打折扣。
去年的房地產(chǎn)調控盡管取得了一定的成效，但由于各方利益的博弈，完善的政策從中央下來(lái)，卻被部分地方政府化壓力于無(wú)形，房地產(chǎn)調控不僅沒(méi)有達到穩定房?jì)r(jià)的目的，部分城市的房?jì)r(jià)卻不斷高漲。蘇文指出，主管部門(mén)要警惕政策在實(shí)際操作中的走樣。
觀(guān)望情緒可能導致“井噴”
與前幾次房地產(chǎn)調控一樣，此次宏觀(guān)調控政策出臺后，樓市再度陷入觀(guān)望情緒之中。很多樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況都從過(guò)去的“門(mén)庭若市”滑入了“門(mén)庭冷落”。
“觀(guān)望是肯定的，每次房地產(chǎn)遇到政策調控，樓市都無(wú)一例外的進(jìn)入觀(guān)望期�！碧K文表示，只是政策力度不同觀(guān)望期的時(shí)間長(cháng)短不同而已。
“但根據以往經(jīng)驗，觀(guān)望反而有可能會(huì )加劇房?jì)r(jià)上漲的速度�！比ツ陣藯l出臺以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)望情緒也很明顯，但最后，北京的房?jì)r(jià)漲的更快了。因為，每當新政策出臺后，購房者都期望政策出臺會(huì )拉低房?jì)r(jià)，所以延緩了購房計劃。但當政策效應過(guò)后，房?jì)r(jià)并沒(méi)有如預期中那樣降低，這時(shí)就會(huì )有更多消費者加入購房大軍中，造成因為延緩積壓后的“井噴”現象，進(jìn)一步抬高了房?jì)r(jià)。
“消費者更多關(guān)注的是房?jì)r(jià)，但僅靠目前的一些政策，顯然不能從根本上解決問(wèn)題�！碧K文認為，按照經(jīng)濟規律，房?jì)r(jià)走向受供求關(guān)系影響。而要解決供求關(guān)系，就應該從土地供應、房屋供應上下功夫。
事實(shí)上，正是因為有了前幾次調控的觀(guān)望經(jīng)驗，開(kāi)發(fā)商顯然對于樓市的這種觀(guān)望并不擔心。一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，政策的出臺對普通的購房者會(huì )產(chǎn)生一定的心理影響。不排除部分購房人受這種政策的心理波及會(huì )持幣觀(guān)望一段時(shí)間，但對于剛性自住需求占主流的北京樓市影響不會(huì )太大。
大戶(hù)型漲價(jià)只是個(gè)借口
雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在宏觀(guān)調控的政策適應期，雖然目前樓市的觀(guān)望情緒很濃，但是，開(kāi)發(fā)商的炒作卻沒(méi)有停止。新政有關(guān)“新建樓盤(pán)中90平方米以下套型須占七成”的規定讓開(kāi)發(fā)商找到了炒作的機會(huì )，一些人發(fā)言認為這樣會(huì )導致未來(lái)小戶(hù)型泛濫的時(shí)候，一些樓盤(pán)在銷(xiāo)售時(shí)適時(shí)的炒作說(shuō)：大戶(hù)型要漲價(jià)，因為大戶(hù)型會(huì )越來(lái)越少。
“大戶(hù)型并不好賣(mài)，一般項目開(kāi)盤(pán)都是小戶(hù)型賣(mài)得最快，而大戶(hù)型的銷(xiāo)售期比較長(cháng)，很多時(shí)候壓在開(kāi)發(fā)商手里的尾房也大部分都是大戶(hù)型�！庇浾唠娫�(huà)采訪(fǎng)的成都一家大型房地產(chǎn)公司市場(chǎng)部人士表示，大戶(hù)型漲價(jià)的可能性不大。
與此同時(shí)，唐山一個(gè)正在銷(xiāo)售的項目負責人表示，大戶(hù)型受影響最小，一直保持平穩的銷(xiāo)售狀態(tài)，而且也不大可能漲價(jià)。
“目前多數項目把130平方米～210平方米戶(hù)型作為主力戶(hù)型，與購房者偏好的90平方米～120平方米戶(hù)型有一定差距。據杭州一家媒體統計，其隨機抽取的15個(gè)樓盤(pán)共剩余房源2513套，其中建筑面積在140平方米以上的戶(hù)型共1318套，占總剩余房源的52.4%。而如果把建筑面積在120平方米～140平方米的戶(hù)型也算進(jìn)去，這個(gè)百分比將提高到80%左右�！币晃环康禺a(chǎn)專(zhuān)家表示，從歐洲、日本、香港、新加坡等地消費習慣看，90平方米～120戶(hù)型占主流，而國內此前一直都以高檔、大戶(hù)型為主，市場(chǎng)上剩余的大戶(hù)型不在少數。
“受宏觀(guān)調控影響最大的并不是大戶(hù)型的消費人群，最敏感的人群，恰恰是小戶(hù)型的需求者�！碧K文認為，大戶(hù)型調控政策影響最大的是普通老百姓。另外，在此次政策調控之前，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是供應結構存在很大問(wèn)題，也就是大戶(hù)型多，中小戶(hù)型相對較少。因此，大戶(hù)型漲價(jià)，顯然是開(kāi)發(fā)商炒作的一個(gè)借口。(王小霞)
