中新網(wǎng)7月13日電 據《北京現代商報》報道，12日，據國家外匯管理局有關(guān)人士透露，政府針對外資流入的管理政策將于7月底出臺。據消息人士透露，此政策已由建設部、國家外匯管理局、國稅總局等多個(gè)政府管理部門(mén)協(xié)商醞釀，其手段涉及行政、稅收等多個(gè)領(lǐng)域。
據戴德梁行分析，預計國家出臺的政策措施可能包括四個(gè)方面內容：一是對房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規模做出限制；二是從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管理措施；還有就是調整稅收與外匯管理政策，比如調整對進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資一直享有的所得稅減免等政策，又或者將5年營(yíng)業(yè)稅政策試用于外資上以抬高門(mén)檻，區別對待外國非居民個(gè)人和外國非居民法人等�！巴赓Y的自主性買(mǎi)房應該不在限制之列”戴德梁行投資部董事曹念國這樣判斷。
新政嚴防境外短期投資
由于涉及外資管理及入世承諾，國家出臺相關(guān)政策會(huì )相當謹慎。迄今為止，中國政府的兩輪房地產(chǎn)調控中，并未對外資安排針對性的措施。國家外匯管理局資本項目司副司長(cháng)孫魯軍表示，國家外管局高度關(guān)注外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的猛增，目前正在加強這方面的監測，而且預計嚴格限制外資炒房的規則將很快出臺。
近幾年來(lái)，摩根、美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等國際資本巨頭都在中國進(jìn)行了數量不等的房地產(chǎn)投資行動(dòng)，目標主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的城市，如北京和上海等。從宏觀(guān)層面看，國外資本正在分享中國經(jīng)濟快速發(fā)展的成果。但中國社科院金融研究所的尹中立認為，也不排除外資的投機之嫌。他說(shuō)，近期看房地產(chǎn)大幅降價(jià)的可能性不大，即便外資不能從房?jì)r(jià)上升中得到利潤，用美元購入房產(chǎn)，指望人民幣升值后，以人民幣形式賣(mài)出，再兌換成美元，仍可以獲得巨額利潤。
所以曹念國認為，出臺的限制政策打擊重點(diǎn)會(huì )放在住宅領(lǐng)域的投機性購買(mǎi)方面�！氨仨毤皶r(shí)調整資本流進(jìn)流出的政策，限制境外短期資本投資境內房地產(chǎn)�！敝袊ㄔO銀行董事長(cháng)郭樹(shù)清近日在中國金融高峰會(huì )上做出的此番表態(tài)，似乎與曹念國的觀(guān)點(diǎn)交相呼應。
外資逆流突進(jìn)樓市直面調控
而正是這樣一個(gè)“設防外資”的市場(chǎng)調控風(fēng)雨欲來(lái)之時(shí)，仲量聯(lián)行中國區董事陳立民卻透露，近日，又將有7家龐大的海外投資機構謀求介入內地地產(chǎn)。與此同時(shí)，那些已經(jīng)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資機構，在此次新政調控前后表現得更為活躍。
一方面，外資與國內房地產(chǎn)的頻頻“親密接觸”；另一方面，嚴格限制外資炒房的政策大有“箭在弦上，勢在必出”的勁頭。那么一旦相關(guān)政策“空降”中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，對于已經(jīng)或準備進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外投資機構，以及積極尋求與外資合作的中國房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是否將會(huì )有一次“強臺風(fēng)”？
曹念國表示，一些尚未進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外資金會(huì )考慮暫緩進(jìn)入中國樓市；而政策的出臺會(huì )影響外資的流入量，市場(chǎng)投資(投機)份額也會(huì )隨著(zhù)相應減少；此外，隨著(zhù)外資投資的謹慎度增加,大規模的炒房模式將會(huì )得到抑制,而與內地開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)的模式可能會(huì )逐漸占據主流地位。
凱德置地總裁林明彥表示，事實(shí)上真正在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)以成立外資房地產(chǎn)公司形式，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的海外投資機構，其獲利程度并非想象中的暴利。根據嘉德集團的統計，由于目前中國對房地產(chǎn)所征收的稅收較高，中國市場(chǎng)的利潤并不比海外其他市場(chǎng)高，基本處于平均水平。
“設防外資”是不是使國內的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道再次變窄？北京盛世兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司總經(jīng)理助理楊程成對此并不擔心：“兩三年前是國內的開(kāi)發(fā)商都不懂如何利用金融手段，或者是即使懂也沒(méi)能力去做�，F在，經(jīng)過(guò)外資這兩三年在中國市場(chǎng)的介入，國內的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很清楚其中運作的方法�！�
楊程成肯定地表示，既便今后限制外資介入，也只可能是介入的手段發(fā)生改變。而像國內大型房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)肯定會(huì )與海外資本聯(lián)系得越來(lái)越緊密。
對外資應有堵有疏
近幾年，外資投資中國房地產(chǎn)交易環(huán)節基本不受限制，投資收益匯兌限制很少。但房地產(chǎn)外資占中國房地產(chǎn)總投資比重還不是很高，對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作出了貢獻，例如提供資金、提升管理水平和拓展消費市場(chǎng)。當然有些外資投機資本常以非正常途徑和方式進(jìn)入市場(chǎng)，參與了房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作，給宏觀(guān)調控和金融管理帶來(lái)了很大難度和調控風(fēng)險，加大了投資和消費的波動(dòng)，如果房?jì)r(jià)暴跌，會(huì )引起經(jīng)濟衰退。
就遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機而言，我們需要遏制的應當是非房地產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、外資銀行信貸、境外房地產(chǎn)基金流入境內房地產(chǎn)市場(chǎng)、內資房地產(chǎn)企業(yè)“外資化”、非居民和居民個(gè)人投資。
至于成立外資房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現象，我們可以考慮用稅收的隱性調節方式將活動(dòng)于境外的外資納入監管視野。比如可以取消稅收優(yōu)惠，使外資打消境外注冊的積極性，轉而在內地注冊公司，這樣就進(jìn)入了監管視野，也有利于調控政策的執行到位。
事實(shí)上，外資(包括港澳臺資本)進(jìn)入中國內地房地產(chǎn)行業(yè)，對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既有正面的影響，也存在利用中國的制度漏洞獲得不合理的超高利潤現象，對房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)乃至國民經(jīng)濟有不利的影響，中國需要借鑒國際經(jīng)驗采取有效的監管措施。(王亮 仰靜)
