中新網(wǎng)9月6日電 4日，中國國家外匯管理局、建設部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商借外資以小搏大將成為過(guò)去式。
此政策的出臺受到房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注。由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，普遍存在高負債率，很多企業(yè)的負債率達70%-80%，此前，借助外資填補土地出讓金的缺口并進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)是不少房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)重要的融資途徑。然而，新政策對境外主體并購或收購境內房地產(chǎn)企業(yè)要求須以自有資金一次性支付全部轉讓款，同時(shí)，要求外商投資房地產(chǎn)公司要全部繳付注冊資本金、并取得投資項目的《國有土地使用證》或開(kāi)發(fā)項目資本金要達到項目投資總額35%，才能借用外債。
很多企業(yè)表示，如果國內的房地產(chǎn)企業(yè)能夠交出土地出讓金，也就有能力拿到商品房的銷(xiāo)售證了，這兩項規定實(shí)際上使國內許多中小企業(yè)借外資蓋房，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段以小博大的操作方式將成為過(guò)去。
限制外資進(jìn)入的規定抬高了外資進(jìn)入的門(mén)檻。由于目前外資與國內房地產(chǎn)企業(yè)的投資或股權轉讓合同都是分步進(jìn)行的，外資的自由資金投入相對要小，而最終的項目綜合投資回報基本能達到20%。如果一次性付清轉讓款會(huì )增加外資的投資風(fēng)險，并使其自由資金回報大為下降。
據世邦魏理仕掌握的信息，自從171號文出臺后，上海、北京等一些外資投資的熱點(diǎn)城市已有部分正在談判的境外投資項目開(kāi)始觀(guān)望，有的已經(jīng)停了下來(lái)。外資將轉向大型國企、少數民企，盡管現在境外資金在新政策下產(chǎn)生觀(guān)望，但外資對中國經(jīng)濟及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣仍舊未減。
世邦魏理仕的專(zhuān)業(yè)人士分析，從此次出臺的細則看，其規范的主要目的并非限死，而重在監管。新政策對投資實(shí)體在境外的影響較大，但對如凱德置地等一些在國內注冊成立了外商投資實(shí)體，并從事長(cháng)期物業(yè)持有及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)不會(huì )有很大影響。在新政策下，國內一些實(shí)力較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )因資金斷裂出局，但資金實(shí)力強，能獲得銀行授信的大型國企以及萬(wàn)科等一些形成品牌規模的民企將有可能成為外資集中看好的對象。而一些處于規�；砷L(cháng)階段的中型企業(yè)則需憑借自身的實(shí)力，通過(guò)上市等市場(chǎng)化的渠道加大融資。中心城市的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )更多地轉向二三線(xiàn)城市，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成強者恒強的局面。市場(chǎng)預期仍高降價(jià)結論難斷規范外資的進(jìn)入，明顯的目的是要以此抑制因外資的大量涌入抬升國內房?jì)r(jià)。
但是從目前來(lái)看，盡管涉及房地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、稅收等各環(huán)節的調控政策均已出臺，從今年8月份北京的新盤(pán)價(jià)格反映出，50%的新上市項目均價(jià)都在9000元以上一平米，房?jì)r(jià)仍呈上升態(tài)勢。這實(shí)際上反映出，人們對市場(chǎng)的預期并沒(méi)有降低，需求仍舊十分旺盛。限制外資最終是否能使房?jì)r(jià)的增幅降下來(lái)尚無(wú)法斷言。（陸昀）
