公共住房制度的建立與完善是一項既迫切又長(cháng)期的任務(wù)。如果占城鎮全部家庭15%～20%的低收入和偏低收入家庭的住房問(wèn)題，能夠通過(guò)政府建立的住房保障體系得到解決，當前房?jì)r(jià)高的矛盾就不會(huì )如此突出
國家發(fā)改委、國家統計局近日公布調查顯示，2006年10月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%，其中北京以10.7%的漲幅領(lǐng)先全國。這是自2005年7月份“70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數”開(kāi)始公布以來(lái)，北京房?jì)r(jià)連續上漲的第15個(gè)月。
權威部門(mén)發(fā)布的統計公報，固然能夠幫助我們深入探究房?jì)r(jià)之秘，只不過(guò)，很長(cháng)時(shí)間以來(lái)，此類(lèi)數據和普通百姓的真實(shí)感受之間，并非全無(wú)出入之處。房?jì)r(jià)究竟是跌是漲，似乎有點(diǎn)云遮霧罩。
上漲壓力繼續存在
《第一財經(jīng)日報》報道稱(chēng)，今年第三季度，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.7%，同比漲幅較高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，廈門(mén)10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和廣州8.3%等；下降的城市只有2個(gè)，分別是：上海2.3%，丹東0.1%。建設部房地產(chǎn)司副司長(cháng)姜萬(wàn)榮表示，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的成效還是初步的、不穩定的，部分地區房?jì)r(jià)上漲的壓力依然較大，而他給出的兩個(gè)解釋是：正在審批的項目因套型結構調整而延期開(kāi)工，導致商品住宅新開(kāi)工面積環(huán)比下降，因而影響了商品住房的后續供應。另外，隨著(zhù)物權法的制定和實(shí)施，今后征地拆遷的成本會(huì )更高，周期會(huì )更長(cháng)，也可能會(huì )推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的再度上漲。
《中華工商時(shí)報》援引上海地田房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司大木橋路分公司店長(cháng)王偉民的話(huà)說(shuō)，“我們這里140平米以上的大房型出手價(jià)是下來(lái)了，而100平米的小房型、自住型的價(jià)格基本沒(méi)動(dòng)，部分甚至有所上升。因此，你說(shuō)房?jì)r(jià)是下降還是上升？”該文分析認為，上海樓市的均價(jià)是下來(lái)了，那是因為外環(huán)樓盤(pán)成交量大、樓盤(pán)大。此外，6月到9月間調控政策密集出臺，一些投資者密集拋盤(pán)，對他們來(lái)說(shuō)，一定幅度的下調價(jià)格遠比繳稅合算。還有就是，數據顯示的是成交價(jià)，一些業(yè)主為了避稅，有意作低房?jì)r(jià)，但這并不是實(shí)際成交價(jià)。
《經(jīng)濟觀(guān)察報》報道稱(chēng)，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),這是最壞的日子,也是最好的日子。房地產(chǎn)業(yè)仍處在第二輪宏觀(guān)調控的敏感時(shí)期。對于投資者來(lái)說(shuō),這時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),就好像進(jìn)入了風(fēng)暴中心。不過(guò)業(yè)內人士表示，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈快要繃斷的時(shí)候，往往就是不少機構以房地產(chǎn)基金名義進(jìn)場(chǎng)獲利的大好時(shí)機。在過(guò)去幾年中，這樣的一幕已經(jīng)一再上演。這或許可以解釋?zhuān)瑸槭裁唇衲暄胄袃纱翁岣哔J款利率，三次提高金融機構存款準備金，房地產(chǎn)投資增勢卻不減。
新一輪調控呼之欲出
《上海證券報》發(fā)表文章認為，近年來(lái)，房地產(chǎn)一直是市場(chǎng)、政策調控的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)一直保持較高水平，房?jì)r(jià)也在政府房地產(chǎn)調控中逆勢上揚。那么，房地產(chǎn)調控如何才能落到實(shí)處呢？首先是要必須明確對房地產(chǎn)投資及對房地產(chǎn)調控目標的認識。只有這樣，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控才能夠做到“有的放矢”。然后，應根據宏觀(guān)調控目標，制定出切合實(shí)際且具有可操作性的具體政策措施。該文指出，房地產(chǎn)調控必須落腳在：以和居民收入相適應的房?jì)r(jià)水平，滿(mǎn)足居民的合理住房需求。并且，在現階段上，必須保持較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模。
《中國房地產(chǎn)報》援引專(zhuān)家意見(jiàn)稱(chēng)，目前房地產(chǎn)調控的做法需作調整，現在的問(wèn)題是有大批需要買(mǎi)房的人，他們不買(mǎi)是因為他們買(mǎi)不起。開(kāi)發(fā)商、投機商不降低價(jià)格是因為有大批潛在購房者。他們的大多數不擔心現金流的問(wèn)題，在早期的炒房過(guò)程中已經(jīng)積累了足夠的資金，而且銀行幫他們扛了多數的資金。銀行供給他們資金是因為銀行實(shí)在沒(méi)有好的項目可以投，快速高漲的房地產(chǎn)，使得他們手中的資產(chǎn)在升值，至少在房產(chǎn)崩潰前是這樣，所以銀行最不希望看到房地產(chǎn)出現暴跌。
《南方周末》發(fā)表文章指出，要結束一個(gè)牛市并不是輕而易舉的事，政府之手要和市場(chǎng)的力量之間作殊死較量。針對目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，急需出臺更多的經(jīng)濟調控措施，如：對房地產(chǎn)轉讓征收高比例的所得稅。此舉是為了抑制部分人在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機炒作。在國外，這是一條普遍采用的調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，有些國家的房地產(chǎn)所得稅高達100%，讓從事投資性買(mǎi)房的人無(wú)利可圖。此外，除了正常的金融、稅收政策之外，要有效遏止房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，很重要的手段就是調整政府官員的業(yè)績(jì)考核標準，將公共住房保障制度的落實(shí)情況列入地方政府的政績(jì)考核體系中，就像抓計劃生育那樣抓住房問(wèn)題。
房?jì)r(jià)之外大有文章
《揚子晚報》援引清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授劉洪玉的話(huà)說(shuō)，宏觀(guān)調控首先要完善制度環(huán)境，其中公共住房制度的建立與完善是一項既迫切又長(cháng)期的任務(wù)。如果占城鎮全部家庭15%～20%的低收入和偏低收入家庭的住房問(wèn)題，能夠通過(guò)政府建立的住房保障體系得到解決，當前房?jì)r(jià)高的矛盾就不會(huì )如此突出。我國目前住房保障制度還遠不夠完善。有的地方政府，明確提出自己的城市不需要經(jīng)濟適用房，拒絕為此投入公共資源。有的城市雖然建了經(jīng)濟適用房，但沒(méi)有管好，結果開(kāi)寶馬的也住進(jìn)了經(jīng)濟適用房小區，有的明星甚至一買(mǎi)就是一二十套，導致了資源分配不公。
《財經(jīng)》雜志發(fā)表文章指出，作為一種特殊商品，房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征，政府首先應從必需品的特性出發(fā)，在解決中低收入階層的住房問(wèn)題上明確自己的角色。通過(guò)一系列政策可以看出，政府對承擔這一角色在道理上是清楚的。但在執行中，如此重大的政策取向，沒(méi)有也無(wú)法進(jìn)入各級政府的公共選擇程序，而強勢利益集團的影響卻極易左右決策；加之土地市場(chǎng)遲遲不放開(kāi)，中央和地方政府在土地收益上的分配機制，也強化了地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中的利益驅動(dòng)。因此，縱在“新政”之后，落實(shí)這一基本政策也是效率低下，進(jìn)展緩慢。
該文認為，因為過(guò)分追求“調控”的短期效果，兩年來(lái)從中央到地方的許多“調控舉措”，都是行政微觀(guān)干預與宏觀(guān)調節交錯運用，模糊了政府與市場(chǎng)的邊界；而且，因缺乏對于需求結構的準確把握，有些措施甚至加重了中低收入層的負擔。所以，必須對“新政”方略進(jìn)行調整。
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