(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
經(jīng)濟適用房成本首次被法院判決強制公開(kāi)，顯示當前此類(lèi)房屋的成本及售價(jià)大多雖然明文規定，但操作中購房者仍難明底細
★ 本刊記者/謝良兵(發(fā)自哈爾濱)
其實(shí)王樹(shù)春的訴訟請求非常簡(jiǎn)單：哈爾濱市物價(jià)局必須向社會(huì )公布經(jīng)濟適用房小區——樂(lè )福小區(又稱(chēng)巴黎廣場(chǎng))的房?jì)r(jià)成本。王原本以為作為買(mǎi)房人的知情權，這個(gè)要求并不過(guò)分。但正是這個(gè)小小的請求，卻讓這位現年77歲的老人足足等待了3年的時(shí)間。
遲到三年的勝訴
2006年8月15日，哈爾濱市物價(jià)局終于在其官方網(wǎng)站——哈爾濱價(jià)格信息網(wǎng)上，公布了樂(lè )福小區經(jīng)濟適用住房的建設成本。然而這個(gè)消息，作為當事人的王樹(shù)春此時(shí)并不知道�！笆裁�？公布了？你怎么知道的？在什么地方公布的？”8月26日當《中國新聞周刊》記者聯(lián)系上王樹(shù)春時(shí)，他還將信將疑。
事實(shí)上，早在5月24日，哈爾濱市中級人民法院就已經(jīng)對此案做出了終審判決：哈市物價(jià)局必須對王樹(shù)春提出的樂(lè )福小區經(jīng)濟適用住房成本和價(jià)格以及兩表審批的依據給予公布。
但是，幾個(gè)月過(guò)去了，王樹(shù)春一直未見(jiàn)物價(jià)局有任何動(dòng)靜。于是，王樹(shù)春又于8月1日向法院申請強制執行。顯然，哈市物價(jià)局的最終妥協(xié)，無(wú)疑是受到了法院“強制執行”的壓力，盡管其在網(wǎng)站上公布成本時(shí)并未提及王樹(shù)春及此訴訟。
王樹(shù)春原本住在哈爾濱市動(dòng)力區體育頭街道321棟，這是哈電集團汽輪機廠(chǎng)的職工住宅區。2003年4月，同屬哈電集團的哈電地產(chǎn)置業(yè)股份有限公司對該地塊進(jìn)行動(dòng)遷，并開(kāi)發(fā)成單位自建經(jīng)濟適用房樂(lè )福小區。
作為動(dòng)遷戶(hù)及哈電集團內部職工，王樹(shù)春與哈電置業(yè)簽訂內部職工認購協(xié)議，認購了樂(lè )福小區G棟3單元1層1號使用面積53平方米的一套兩居室。當時(shí)協(xié)議規定的此套房總價(jià)格為169249元�！拔艺J為這個(gè)價(jià)格過(guò)高。我的退休月工資才500元左右，房?jì)r(jià)與收入比太多�！蓖鯓�(shù)春對本刊記者說(shuō)。
他向開(kāi)發(fā)商要求公布房?jì)r(jià)成本，但開(kāi)發(fā)商并未答應。于是，2003年8月12日，王樹(shù)春向哈爾濱市道里區人民法院提起訴訟，認為樂(lè )福小區住房基準價(jià)格(每平方米建筑面積2280元)有可能被物價(jià)部門(mén)核定過(guò)高。
2003年11月10日，道里區人民法院做出判決：認為當時(shí)開(kāi)發(fā)商尚未向市物價(jià)局提出定價(jià)申請，故無(wú)法啟動(dòng)制定價(jià)格程序。駁回王樹(shù)春對哈市物價(jià)局的起訴。王樹(shù)春向哈爾濱市中級人民法院提出上訴，依然敗訴。
2004年6月17日，在哈電置業(yè)提出定價(jià)申請后，哈市物價(jià)局對樂(lè )福小區經(jīng)濟適用房住房銷(xiāo)售價(jià)格做出了批復。2005年8月8日，王樹(shù)春再次將哈市物價(jià)局告上法庭。他引用哈爾濱市的有關(guān)規定認為，經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)格，利潤限定在3%以下，經(jīng)濟適用住房建設成本由市建設行政主管部門(mén)審核，銷(xiāo)售價(jià)格由市物價(jià)部門(mén)批準，按項目向社會(huì )公布。
2006年3月10日，道里區人民法院一審判決，要求哈市物價(jià)局公布成本。哈市物價(jià)局對該判決不服，上訴至哈市中級人民法院。哈市中級人民法院維持原判。
被質(zhì)疑的成本表
然而，勝訴并不意味著(zhù)目的的達到。王樹(shù)春從“哈爾濱價(jià)格信息網(wǎng)”上，將物價(jià)局公布的成本表打印了一份進(jìn)行研究，并認為該成本表仍有可商榷之處�！肮嫉倪@個(gè)建設成本表依然有定價(jià)過(guò)高的嫌疑�！蓖鯓�(shù)春說(shuō)。
根據有關(guān)規定，經(jīng)濟適用住房基準價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤三部分構成。在哈市物價(jià)局公布的《樂(lè )福小區經(jīng)濟適用住房建設成本》中，三部分相加，基準價(jià)格的確為物價(jià)局批復的建筑面積每平方米2300元～2900元。而60.67～76.97元/平方米的利潤也符合經(jīng)濟適用房利潤3%的控制線(xiàn)。
“旁邊的商品房都才賣(mài)2000多，經(jīng)濟適用房還賣(mài)到2300那么貴？”王樹(shù)春質(zhì)疑道。本刊記者采訪(fǎng)樂(lè )福小區的開(kāi)發(fā)商哈電置業(yè)時(shí)，有關(guān)負責人稱(chēng)，自己開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟適用住房，符合有關(guān)成本核算標準，“不存在房?jì)r(jià)過(guò)高”。
但是，如果將哈市物價(jià)局公布的樂(lè )福小區建設成本細表與本刊獲得的一份哈市《經(jīng)濟適用房平方米造價(jià)構成表》做比較，就會(huì )發(fā)現有一些費用出現了較大差異。比如：樂(lè )福小區建筑安裝工程費是760～1300元/平方米，而《造價(jià)構成表》中規定的該費用為600元/平方米。
“根據我的計算，物價(jià)局給樂(lè )福小區經(jīng)濟適用房的定價(jià)至少比規定多出了700多元/平方米。而且近3萬(wàn)平方米商鋪面積應該沖減經(jīng)濟適用房建設成本�！蓖鯓�(shù)春對本刊記者說(shuō)。在《經(jīng)濟適用房平方米造價(jià)構成表》中，有特別注明：1.根據1998年哈爾濱市市政府收費項目制表；2.哈爾濱市內任何地區新建房屋造價(jià)是相同的。
而據《哈爾濱日報》報道：哈市房產(chǎn)住宅局局長(cháng)邊洪霄透露，2004年8月份哈爾濱的住宅價(jià)格平均為2249元/平方米。事實(shí)上，直到2005年年底，哈市的商品房住宅均價(jià)也不過(guò)為2480元/平方米�！皹�(lè )福小區此時(shí)正處于銷(xiāo)售階段�！�
另?yè)逗邶埥繄蟆穲蟮溃?005年哈爾濱市計劃建設的100萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用住房，其價(jià)格被嚴格限定在2000元/平方米以?xún)��！叭绻凑者@樣的比照，樂(lè )福小區作為經(jīng)濟適用房，其銷(xiāo)售價(jià)格并不‘經(jīng)濟’�！蓖鯓�(shù)春說(shuō)。
一位業(yè)內人士向本刊透露，經(jīng)濟適用房作為微利商品房，只是在土地供應政策和價(jià)格管理政策上區別于一般商品，其余仍按市場(chǎng)化運作。
因此，北京國際投資發(fā)展公司總裁杜猛在接受本刊采訪(fǎng)時(shí)就直言，如果經(jīng)濟適用房利潤真正控制在3%以下，是不會(huì )有開(kāi)發(fā)商愿意做的。
根據本刊的調查，作為老工業(yè)基地的哈爾濱，單位自建經(jīng)濟適用房成了該市經(jīng)濟適用房的重要組成部分。而一些項目由于定價(jià)過(guò)高，本單位職工購買(mǎi)不起單位自建的經(jīng)濟適用房，開(kāi)發(fā)商便開(kāi)始公開(kāi)或半公開(kāi)地提高價(jià)格對外銷(xiāo)售。哈電置業(yè)開(kāi)發(fā)的樂(lè )福小區就存在著(zhù)這樣的情況。
不過(guò)，即便如此，經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)商依然在叫苦。在哈電地產(chǎn)置業(yè)股份有限公司董事長(cháng)桑洪看來(lái)，開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中有很多不可預見(jiàn)的東西，不管是開(kāi)發(fā)3年還是5年，建設成本每年都在呈現增長(cháng)趨勢，而經(jīng)濟適用住房的價(jià)格是提前審定批準的，很難申請調整價(jià)格�！拔覀冮_(kāi)發(fā)的樂(lè )福小區住宅是一個(gè)虧損項目�！鄙：榻赵诮邮苄氯A社記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
勝訴的標本意義
作為首例要求物價(jià)局公布房?jì)r(jià)成本并勝訴的案子，王樹(shù)春的舉動(dòng)在哈爾濱市一石激起千層浪，引來(lái)群眾和地產(chǎn)商的廣泛關(guān)注。黑龍江省法學(xué)研究所研究員李麗英認為，此案的真正意義并不在勝訴本身�！伴L(cháng)期以來(lái)，購房者一直處于信息不對稱(chēng)的弱勢地位，王樹(shù)春此舉在維護自己權益的同時(shí)，給政府有關(guān)部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很多值得思考的東西�！崩铥愑⒃诮邮墚數孛襟w采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
據本刊了解，道里區法院曾就如何判決進(jìn)行過(guò)全院法官的大討論。最后決定以物價(jià)局“未能提供開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樂(lè )福小區時(shí)建設成本價(jià)格不予向社會(huì )公布的證據”為由，判決王樹(shù)春勝訴�！拔覀円矒膩�(lái)自各方面的壓力�！钡览飬^法院一位法官對本刊記者說(shuō)。
顯然，哈爾濱道里區人民法院的這紙判決讓人們開(kāi)始思考，通過(guò)法律手段能讓經(jīng)濟適用房的房?jì)r(jià)成本得以公布，那么，商品房的價(jià)格成本呢？一個(gè)背景是福州市物價(jià)部門(mén)去年在全國率先公布該市市區商品房社會(huì )平均成本，引起極大爭議。
“目前，國家文件中沒(méi)有規定要對具體經(jīng)濟適用住房項目公布成本。即使是公布這個(gè)成本，讓物價(jià)部門(mén)來(lái)公布也不太合適�！痹诮邮鼙究浾卟稍L(fǎng)時(shí)，哈爾濱市物價(jià)局經(jīng)營(yíng)性收費管理處主任科員姜軍說(shuō)。在他看來(lái)，公布成本也不會(huì )擴展到商品房領(lǐng)域。
他認為，按哈爾濱市的有關(guān)規定，經(jīng)濟適用住房建設成本由市建委審核，銷(xiāo)售價(jià)格由市物價(jià)局批準，讓物價(jià)局來(lái)公布由市建委審核的成本似乎不妥�！懊恳粋�(gè)經(jīng)濟適用住房的成本資料都有幾百頁(yè)，這些都是開(kāi)發(fā)商的賬目數據。如果公布的話(huà)，要公布到什么程度，經(jīng)費又從哪里出，這都是個(gè)問(wèn)題�！苯妼Ρ究浾哒f(shuō)。
在當時(shí)的法庭辯論中，哈市物價(jià)局方面還認為，具體的某建設項目的成本，由于征地方式、拆遷補償、建筑工程技術(shù)等的不同，開(kāi)發(fā)商之間具有市場(chǎng)競爭性，其中可能存在經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)秘密。根據《價(jià)格法》第36條規定，未經(jīng)開(kāi)發(fā)商允許，物價(jià)局不能公布。
《工人日報》的一篇分析文章稱(chēng)，有法學(xué)專(zhuān)家針對此案認為，國家對經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格按建設成本確定早有詳細規定，操作上沒(méi)有任何難度，也不應視為商業(yè)秘密。況且，法律賦予消費者知情權，政府部門(mén)理應將其公之于眾以維護公眾利益�！肮挤�?jì)r(jià)成本只是還老百姓一個(gè)知情權�！边@位分析人士說(shuō)。 ★
