中新網(wǎng)8月31日電 日前，建設部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》。有人認為，這一政策有利于中國房地產(chǎn)和宏觀(guān)經(jīng)濟健康發(fā)展的同時(shí)，也給外資留下了一些漏洞可鉆�！度嗣袢請蠛Ｍ獍妗肪痛藛�(wèn)題采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家。
炒房意在賭人民幣升值
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，外資大規模地進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)原因就是人民幣升值的預期。外資現在大量買(mǎi)房子的話(huà)將來(lái)人民幣升值，他們肯定會(huì )有好處的。另一個(gè)原因就是房子本身增值的預期。中國房地產(chǎn)行業(yè)隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展還要發(fā)展。再者，為了防止房?jì)r(jià)過(guò)快上升，國家進(jìn)行了宏觀(guān)調控，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金困難。他們迫切希望外資進(jìn)來(lái)跟他們合作，希望外資能夠注入資金，把現有的房子賣(mài)給外國人，這也是外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)好機會(huì )。
北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科表示，由于中國經(jīng)濟持續快速發(fā)展，中國的投資回報率越來(lái)越高，中國自然成為以逐利為目的的國際游資競相涌入的理想投資地。
起到威懾境外游資作用
中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立表示，中國出臺限制外資投資房地產(chǎn)的政策，并不意味著(zhù)總體的對外開(kāi)放的步伐的放緩。從《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》看，主要的目的是限制熱錢(qián)的投機，對于正常的商業(yè)活動(dòng)沒(méi)有什么限制，不會(huì )對外商的長(cháng)期投資產(chǎn)生不利影響。
尹伯成表示，限制外資炒房政策出臺之后，對一些境外投機的游資起到威懾的作用，外資投資中國內地房地產(chǎn)會(huì )有所收斂，對北京、上海這樣的大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展也起到了好的作用。房?jì)r(jià)如何平穩發(fā)展，向什么方向發(fā)展，主動(dòng)權不是牽在外國人手里，而是中國人自己有主動(dòng)權。使房?jì)r(jià)按照中國政府和中國人民希望平穩理性健康的方向發(fā)展，有積極的影響，使像上海這樣的大城市高檔商品住宅和商務(wù)樓價(jià)格得到平穩。
馮科指出，由于外資主要投資高級商業(yè)樓和高檔住宅小區，外資主要投資的區域主要在上海、北京及一些沿海城市，該項政策將對高端住宅市場(chǎng)以及高級商業(yè)樓宇具有較大的負面影響，尤其對北京、上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)地區的市場(chǎng)可能造成較大程度的沖擊，但是對一些普通住宅市場(chǎng)及其他外資投資比較少的城市影響不大。對非沿海城市的房?jì)r(jià)影響不大。
新政策出臺后，外資投資房地產(chǎn)會(huì )有所減少，這些資金會(huì )部分流到股票、外匯等資產(chǎn)市場(chǎng)。但是，目前，國內通過(guò)正規渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金非常有限，通過(guò)非正規渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金是正規渠道的3-5倍，限制外資，會(huì )使更多資金通過(guò)非正規渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，外資投資房地產(chǎn)的條件更加嚴格后，更多的企業(yè)會(huì )選擇與國內同行合作的方式間接投資房地產(chǎn)行業(yè)，或者在港澳地區注冊公司，以港澳地區公司身份進(jìn)行投資，可以繞開(kāi)“國十四條”的限制。
加強民間外匯管理
對于如何落實(shí)政策，尹伯成指出，這要看地方政府的表現，是不是對這個(gè)政策不折不扣地執行。一些地方政府遲遲沒(méi)有任何細則出臺，沒(méi)有任何可操作的東西，銷(xiāo)售公司都表示還沒(méi)有接到通知，不曉得，中央政策出臺到他們落實(shí)還有很大的距離。目前對外資的威懾作用主要是外資自己怕進(jìn)來(lái)被套牢。
尹中立也表示，從政策執行主體來(lái)看，外資(尤其是機構投資者)對國家出臺的政策是不敢輕易觸犯的，最讓人不放心的可能是地方政府。有些條款可能難以得到落實(shí)。
馮科指出，在一些經(jīng)濟發(fā)達的省份，民間的外匯兌換市場(chǎng)非�；钴S，大額的外匯兌換可以在短時(shí)間內完成，其交易的效率不亞于正規的銀行外匯兌換。在這種情況下，可能有大批外資在外匯管理局的視線(xiàn)之外進(jìn)入國內市場(chǎng)，而限制外資的政策根本對他們形成不了限制。因此，要想達到預期效果，必須進(jìn)一步加強對民間外匯，多條措施相互配合才能達到預期的效果。
制定細則增加可操作性
有人說(shuō)僅僅對境外資金進(jìn)行控制，是控制不了的，因為港澳臺地區不在限制之內，有些外資就通過(guò)上述地區曲線(xiàn)進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)？
尹伯成對此指出，外資應當包括國外和港澳臺地區，來(lái)炒房的資金恐怕主要來(lái)自港澳臺，不完全是美國、歐洲、新加坡等。此外，限制外資炒房還應該有細則出來(lái)，增加可操作性，否則，有些地方政府對這一政策不積極。1993年，中國實(shí)行分稅制后，地方和中央稅收實(shí)行分開(kāi)了，房地產(chǎn)行業(yè)獲得的利益都歸地方的。 賣(mài)地、稅收都是歸地方了。為了搞政績(jì)，地方都想把房?jì)r(jià)搞上去，對限制外資采取拖的辦法，這樣政策就泡湯了。
馮科強調，資本是一個(gè)逐利的市場(chǎng)，只要有收益在，投資者就會(huì )不擇手段進(jìn)入，如果沒(méi)有收益，恐怕你自己拉人家也都不會(huì )來(lái)。只要房地產(chǎn)依舊是一個(gè)暴利的行業(yè)，就會(huì )吸引大量投資者進(jìn)入。曲線(xiàn)進(jìn)入市場(chǎng)的可能性完全存在，畢竟香港是金融自由港，由于“國十四條”對境外資金和港澳資金有所區別，相對而言，對港澳資金的監管更松動(dòng)一些，因此可能會(huì )導致更多的外資以港資的名義繼續進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
如果將房地產(chǎn)當作一個(gè)普通的行業(yè)來(lái)看，按照傳統邏輯，我們應當鼓勵長(cháng)期資本流入，限制短期資本流入。以疏導的形式而非以限制的形式利用外資，既可以用好外資，同時(shí)也避免被其他國家指責中國為非市場(chǎng)經(jīng)濟國家。（王明峰 張征）
