“如今的樓市好比一鍋‘堅硬的稀粥’，各方都在倒騰�！鄙虾Ｒ晃粯窃u人士如是說(shuō)。這一“酷評”的背景是，國家九部門(mén)要求各地必須在9月底前公布城市住房建設規劃的“大限”已過(guò)，而地方政府出臺的細則避實(shí)就虛的多，定量細化的少；語(yǔ)焉不詳的多，明晰到位的少；懸而未決的多，操作性強的少，這說(shuō)明樓市調控有一些“攪和”的因素在，無(wú)疑給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向留下諸多懸念。
避實(shí)就虛，諸多地方細則流于“表態(tài)”
今年5月28日，建設部等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，要求“各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會(huì )公布”，其中有兩點(diǎn)備受關(guān)注，一是新建住房結構比例如何落實(shí)，即90平方米以下住房占開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上，是放到一個(gè)地區的建設總量中去實(shí)施，還是在每個(gè)具體項目中落實(shí)，二是2006年6月1日以前審批但未取得施工許可證的項目，怎樣按上述套型結構比例要求進(jìn)行調整。
對于這兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，除深圳細則明確規定實(shí)行項目控制外，其他地方的細則多含糊不清。
9月上旬，北京市規劃委員會(huì )發(fā)布的“國六條”細則可謂玄而又玄，規定“從9月1日起對新審批的住房項目執行新審批流程”，但對于業(yè)界最關(guān)心的90平方米套型占比在北京如何落實(shí)——是實(shí)行單個(gè)項目管制還是年度總量控制，竟不置一辭。這種定了審批流程卻不定審批內容的做法，被業(yè)界認為是在“倒糨糊”。
上海在9月30日出臺的五年住房建設規劃中，也只是籠統地說(shuō)：“按照區域控制，總量和項目相結合的原則”，控制新審批新開(kāi)工商品住房套型結構比例。
至于“歷史遺留問(wèn)題”，即6月1日前已審批但未獲施工許可證的商品住房項目如何處置，北京細則語(yǔ)焉不詳，上海規劃干脆不予涉及。業(yè)內人士指出，北京細則中一句“應按照依法行政的原則，依照有關(guān)政策規定，配合市有關(guān)部門(mén)做好清理工作”的“官話(huà)”，竟留下了四個(gè)疑問(wèn)讓市場(chǎng)“猜謎”：“按照依法行政的原則”，是不是意味著(zhù)可以不再進(jìn)行調整？“有關(guān)部門(mén)”是哪個(gè)部門(mén)？清理何時(shí)進(jìn)行？清理后是全部過(guò)關(guān)，還是逐一處理？
北京、上海尚且如此，其他一些地方與其說(shuō)是出臺操作細則，不如說(shuō)是對“國六條”的再解釋、再表態(tài)，也就不難理解了。
“地王”頻出 “限房?jì)r(jià)”被地方遺忘
九部門(mén)出臺的“國六條”在要求“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應”時(shí)，明確指出：“土地的供應應在限套型、限房?jì)r(jià)的基礎上，采取競地價(jià)、競房?jì)r(jià)的辦法，以招標方式確定開(kāi)發(fā)建設單位�！边z憾的是，在各地的細則中，“限房?jì)r(jià)”均不見(jiàn)蹤影。與此相對，眼下諸多城市土地市場(chǎng)上，“地王”層出不窮。業(yè)內人士認為，這對于未來(lái)房?jì)r(jià)是個(gè)十足的危險信號。
9月初，上海浦東花木一地塊拍出了59.89億元的天價(jià)，以土地規劃上限53萬(wàn)平方米的總建筑面積計算，樓板價(jià)高達11300元/平方米，加上建安成本等費用，項目成本價(jià)將超過(guò)15000元/平方米。
富陽(yáng)控股集團的一位分析師指出，就地理位置而言，該地塊應執行90平方米以下套型面積占開(kāi)發(fā)總面積70%以上的標準；而“地王”的誕生，則意味著(zhù)這一地區的房?jì)r(jià)有了一個(gè)新的標桿作為參照向上攀升。于是，一個(gè)尷尬的局面出現了：即便限制住了套型面積，也阻止不了房?jì)r(jià)的拉高。
“微言大義”還在博弈政策執行力
地方細則中的“春秋筆法”究竟隱含了怎樣的“微言大義”？對于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著(zhù)什么？
上海五年住房建設規劃出臺前，一位開(kāi)發(fā)商對記者親口說(shuō)：“每個(gè)樓盤(pán)都要求先把比例規劃好再說(shuō)，具體怎么做是另一回事，反正政策也執行不了多久�！�
開(kāi)發(fā)商們的判斷似乎是基于經(jīng)驗的總結�！皬�2004年到現在，宏觀(guān)調控政策來(lái)得很快，去得也不慢，差不多是上半年壓，下半年放�！北本┐髮W(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授宋國青日前發(fā)表評論說(shuō)，調控來(lái)去匆匆的原因沒(méi)有別的，“就是消費這頭牛太倔，牽著(zhù)不走，打著(zhù)倒退，唯一的辦法是拿草料來(lái)吸引�！边@“草料”就是投資，而“投資的核心是居民住房，其他投資的很大一部分也是以住房投資為終點(diǎn)，不蓋房子沒(méi)得干�！�
不少業(yè)內人士認為，地方細則既出，具體執行尚可糾偏�！斑@回樓市調控能否見(jiàn)效，接下來(lái)得看監察部門(mén)的了�！�
(來(lái)源：經(jīng)濟參考報 作者：徐壽松 蔡國兆）
