中新網(wǎng)8月4日電 據經(jīng)濟日報報道，受政策調控和匯率改革的影響，海外地產(chǎn)基金投資不僅力度在加大，而且投資方向也明顯在發(fā)生改變。出于戰略考慮和對風(fēng)險的控制，其中的部分“熱錢(qián)”也在悄悄轉向，由以往的地產(chǎn)“投機”轉變到地產(chǎn)“投資”領(lǐng)域。
海外基金拒絕“逃跑”
人民幣升值之前，國內有些專(zhuān)家、機構擔心，一旦人民幣升值，國際“熱錢(qián)”很可能從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)套現退出，這樣國際資本既能通過(guò)人民幣升值獲利，又能獲得房地產(chǎn)投機收益，甚至擔心外資抽逃后，將嚴重引發(fā)房產(chǎn)市場(chǎng)的衰退，中國經(jīng)濟很可能遭受重創(chuàng )，所以國際“熱錢(qián)”一度曾被追打。
事實(shí)上，情況似乎并非如此，人民幣升值消息公布后，央行相關(guān)部門(mén)密切關(guān)注外匯市場(chǎng)的變化，結果沒(méi)有發(fā)現什么異常，絲毫沒(méi)有出現大批結匯的現象。相反，各種信息表明，來(lái)自國外的基金投資者依然熱衷于追捧中國地產(chǎn)投資。
盛陽(yáng)基金戰略中心總經(jīng)理王琪博士表示，部分海外投資者認為人民幣升值對房地產(chǎn)投資是利好消息，因此，海外資金增加了對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，這些海外資金約有四分之一是以外資地產(chǎn)基金的形式投資，其他資金就是所謂的房地產(chǎn)“熱錢(qián)”。
盛陽(yáng)地產(chǎn)基金戰略中心公布，受人民幣匯率浮動(dòng)機制和進(jìn)一步升值預期的影響，海外地產(chǎn)基金投資預期指數REVI數天內連續飆升，第三季度投資預期指數REVI調整為126.6，創(chuàng )造了投資預期REVI中國指數的最高值，而此前中國REVI指數第三季度預測值僅為104.2，這次上調幅度為20.34%，表明外資地產(chǎn)基金在第三季度及第四季度投資信心在增強。
專(zhuān)業(yè)人士認為，人民幣雖然升值不多，但具有兩種政策含義：第一，2%～3%的升值幅度遠沒(méi)有達到“熱錢(qián)”的預期值，他們還會(huì )繼續持有已購房產(chǎn)；第二，人民幣升值是一種信號，一方面表明國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續發(fā)展，市場(chǎng)前景更好，另一方面表明“熱錢(qián)”想通過(guò)投機房地產(chǎn)獲得“暴利”的可能性極小。
外資地產(chǎn)基金不全是熱錢(qián)
一位地產(chǎn)基金管理人表示：“外資地產(chǎn)基金不應該等同于熱錢(qián)，外資地產(chǎn)基金和熱錢(qián)的動(dòng)機、結果、投資方式都完全不同。例如，熱錢(qián)存在的主要理由靠政策因素來(lái)短期套匯，即使投資房地產(chǎn)也是短期投機行為；而外資地產(chǎn)基金背后都代表利益投資集團，有明確的產(chǎn)業(yè)投資方向和投資目標，投資方式也極其規范，投資戰略也有詳盡的規劃�！�
盛陽(yáng)地產(chǎn)基金戰略中心總經(jīng)理王琪博士認為，海外地產(chǎn)基金不是因為人民幣升值而來(lái)，而是被中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景而吸引，外資是物業(yè)升值的受益者，同時(shí)也是人民幣升值的受益者。
眾所周知，海外基金在做投資決策時(shí)是非常謹慎的，考慮穩定的投資回報率、資金的安全性、風(fēng)險系數和退出機制。當然，在人民幣面臨大幅升值預期的情況下，部分海外地產(chǎn)基金的部分資金也介入到炒地、炒房的活動(dòng)中而成為“熱錢(qián)”。據有關(guān)資料統計，這個(gè)數目并不大，只占總數的1/4左右，而且在政府政策調控情況下，投機行為越來(lái)越少，投資行為越來(lái)越多。
地產(chǎn)基金選擇北京
如果說(shuō)2004年是外資地產(chǎn)基金投資中國比較迅速的一年，2005年則是他們加速投資中國的一年。研究表明，人民幣升值后，海外地產(chǎn)基金并無(wú)退意，甚至此次人民幣升值將進(jìn)一步引發(fā)外資地產(chǎn)基金投資中國的熱潮。就在央行宣布人民幣升值三天后，國際著(zhù)名房地產(chǎn)基金管理機構盛陽(yáng)地產(chǎn)基金簽署了2億美元的基金委托投資管理框架協(xié)議，合作方是美國HOMY FUND集團，由盛陽(yáng)地產(chǎn)基金在未來(lái)18個(gè)月內完成上述2億美元的受托基金。
根據一份調研顯示，今年上半年，海外地產(chǎn)基金加快了進(jìn)駐中國的速度。其中北京已經(jīng)成為海外基金的投資新熱點(diǎn)。除了摩根士丹利房地產(chǎn)基金、雷曼兄弟旗下基金、盛陽(yáng)房地產(chǎn)基金、新加坡政府投資公司、荷蘭ING、高盛旗下基金等海外基金繼續在北京尋找合作對象外，一些新的海外房地產(chǎn)基金，如瑞銀證券房地產(chǎn)基金、澳大利亞BT金融集團房地產(chǎn)基金也紛紛在北京開(kāi)始有所行動(dòng)。 其中，美國雷曼兄弟、高盛旗下基金等著(zhù)名的跨國房產(chǎn)投資基金已與北京開(kāi)發(fā)商達成緊密的合作意向，遠洋新干線(xiàn)項目和美國雷曼兄弟的合作更是進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性操作階段。
據了解，海外基金一般通過(guò)四種方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，分別是大型物業(yè)收購、基金委托管理、項目投資開(kāi)發(fā)、處置不良資產(chǎn)等方式�；鸸芾砣耸勘硎荆骸笆苓\營(yíng)慣例、法律、評估標準等因素的制約，很多外資房地產(chǎn)基金在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上還沒(méi)有形成有效的業(yè)務(wù)模式。但是，隨著(zhù)地產(chǎn)基金和其他地產(chǎn)金融產(chǎn)品越來(lái)越深入地介入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商的定位將被改變，而地產(chǎn)基金將成為真正的房地產(chǎn)投資商�！�
意在打包上市
分析認為，海外地產(chǎn)基金更冀望能將在中國內地投資的物業(yè)打包上市。
嘉德置地便是一個(gè)例子。在出售上海的寫(xiě)字樓后，嘉德置地花了近30億元人民幣購買(mǎi)沃爾瑪商場(chǎng)和北京華聯(lián)集團旗下的商場(chǎng)物業(yè)。嘉德置地集團總裁廖文良聲稱(chēng)，已將內地商業(yè)物業(yè)打包在海外上市的時(shí)間表設定于2006年，并明確表示：“要吸引商場(chǎng)和機構投資者的興趣�！�
盡管打包上市對于剛剛踏入中國商業(yè)地產(chǎn)的西蒙集團而言為時(shí)尚早，但該公司顯赫的背景不容忽視。西蒙集團除了是美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)及管理公司之外，更為引人注目的身份是美國的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托機構。另外，西蒙集團也是第一批在法國、波蘭和意大利開(kāi)發(fā)購物中心的美國商業(yè)房地產(chǎn)投資信托機構，目前在歐洲擁有52家購物中心，還有近20家購物中心正在建設中。
況且，摩根士丹利房地產(chǎn)基金在內地的地產(chǎn)投資已有根基。自2003年7月以來(lái)，摩根士丹利與上海永業(yè)集團動(dòng)用9000萬(wàn)美元共同投資上�！板\天地雅苑”以來(lái)，大摩房地產(chǎn)基金在中國地產(chǎn)投資約有100億元人民幣。摩根士丹利房地產(chǎn)基金主要從事三類(lèi)全球業(yè)務(wù)：投資、融資及信貸。從1991年以來(lái)，摩根士丹利已在全球范圍內收購了總值超過(guò)677億美元的房地產(chǎn)，目前代客戶(hù)管理的該類(lèi)資產(chǎn)達362億美元。
“打包上市比賭人民幣升值更為現實(shí)�！被鶑娐�(lián)行董事總經(jīng)理陳基強認為，僅靠坐等人民幣堅挺所帶來(lái)的收益，不僅漫長(cháng)，而且難以攤銷(xiāo)轉讓中的交易成本。作為長(cháng)線(xiàn)投資，海外基金不會(huì )輕易退出中國地產(chǎn)市場(chǎng)。
從2004年9月到2005年6月，海外基金在上海和北京兩地的投資總額已達120億元人民幣，除了小部分是由于購買(mǎi)國有不良資產(chǎn)包外，絕大多數在非住宅物業(yè)范疇內運作，對住宅房?jì)r(jià)泡沫影響不大。
因為，政策環(huán)境趨于明朗化、中國經(jīng)濟仍然高速發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成長(cháng)、外匯管理制度更加開(kāi)放等，這些市場(chǎng)引力和投資環(huán)境的改善，基本上打消了海外地產(chǎn)基金的投資顧慮，投資信心更強，步伐更堅定，投資力度將更大。(黑子)
