中新網(wǎng)8月12日電 據國際金融報報道，投資銀行托福宏觀(guān)調控“宏觀(guān)調控這么久以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的日子和這市場(chǎng)一樣不好過(guò)。融資渠道單一已經(jīng)讓部分地產(chǎn)商本就脆弱的資金鏈產(chǎn)生了裂痕。中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對于銀行貸款的依賴(lài)程度過(guò)高的危害已經(jīng)逐漸顯露出來(lái)了�！被鶑娐�(lián)行投資部經(jīng)理譚李成在接受記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。
“開(kāi)辟多元化的融資渠道，已經(jīng)成為當務(wù)之急了�！弊T李成指出：“而房地產(chǎn)基金，一直是國際上通行的融資方式�！�
開(kāi)發(fā)商開(kāi)始意識到基金的重要性
根據仲量聯(lián)行8月份新近提供的《全球房地產(chǎn)資本——目光長(cháng)遠到利潤豐厚》報告顯示，亞太地區2004年房地產(chǎn)總額是483億美元，比2003年增長(cháng)74%。其中24%來(lái)源于跨境投資，達115億美元，比2003年增長(cháng)146%�？缇辰灰字械拇蟛糠謥�(lái)源于北美投資商，包括51億美元的資產(chǎn)交易和在亞太地區7億美元的凈投資。在所有房地產(chǎn)交易中，寫(xiě)字樓是交易量最高的資產(chǎn)，占亞太地區總資本市場(chǎng)流動(dòng)額的45%。
“而境內的房地產(chǎn)投資銀行只有剛剛起步，基強聯(lián)行是第一家�！睋T李成介紹，內地的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放尚處于起步階段，其最明顯的特征之一就是，做房地產(chǎn)的人只做房地產(chǎn)，做金融的人只做金融，兩者沒(méi)有什么聯(lián)系。但在境外，房地產(chǎn)和金融關(guān)系十分密切。美國有600多個(gè)房地產(chǎn)基金，其中大部分都在股票市場(chǎng)上市。香港十大上市公司里有一半是房地產(chǎn)公司。而在內地，房地產(chǎn)公司除了向銀行貸款外，幾乎不跟別的金融機構打交道，也沒(méi)有一家專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)服務(wù)的投資銀行。
“在境外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項目時(shí)，自有資金僅占5%，而所需資金的70%-80%都是來(lái)自基金�！弊T李成告訴記者：“而境內，無(wú)論什么規模的地產(chǎn)商，都是以銀行貸款為主進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的�！�
基強聯(lián)行是境內第一家從事房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)的公司，簡(jiǎn)而言之，就是引進(jìn)海外投資基金做成的房產(chǎn)交易。2002成立以后，基金做的第一個(gè)項目是盧灣區的致遠大廈，這個(gè)建筑面積3萬(wàn)平方米的大樓原來(lái)是一個(gè)閑置了6年的“爛尾樓”，基強聯(lián)行引進(jìn)2000萬(wàn)美元基金，花了9個(gè)月時(shí)間對這幢樓進(jìn)行裝修、包裝，然后銷(xiāo)售，結果為基金賺了1.2億元人民幣。
“目前絕大部分的地產(chǎn)融資的市場(chǎng)情形還是這樣的，開(kāi)發(fā)商在賺錢(qián)，銀行在承擔風(fēng)險。一旦市場(chǎng)不景氣、或者開(kāi)發(fā)商的項目出現了差錯，銀行也要跟著(zhù)受損失。我們可以清楚看到的是，現在上海的房產(chǎn)市場(chǎng)一路下跌的局面下，新樓盤(pán)不好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商資金回籠困難，而這些風(fēng)險也同時(shí)被轉嫁到了銀行頭上。如果要改變這一不公平現象，就要在融資渠道上開(kāi)辟出新路子，比如成立房地產(chǎn)信托基金，其實(shí)就是要在資本市場(chǎng)里找投資者�！弊T李成分析。
“最近的時(shí)機不錯，很多開(kāi)發(fā)商都意識到了基金的重要性，目前我們有好幾筆項目正在洽談中�！弊T李成透露。
地產(chǎn)巨頭紛紛牽手海外基金
7月25日，美國第一大商用房地產(chǎn)公司西蒙(Simon)房地產(chǎn)集團宣布進(jìn)軍中國，該公司將與深圳國投商用置業(yè)有限公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金聯(lián)手在中國興建12個(gè)購物中心。自此，西蒙將成為美國首家進(jìn)入中國的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司。幾乎就在同時(shí)，出席“國際地產(chǎn)高峰論壇”的營(yíng)銷(xiāo)戰略大師米爾頓·科特勒也敏銳地發(fā)現了這一現象，他說(shuō)：“最近一段時(shí)間，美國的私人資本將目光轉移到了中國地產(chǎn)�！�
在此之前不久，7月1日，首創(chuàng )置業(yè)對外宣布將與新加坡資本大鱷——新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司(GIC)附屬的RecoZiyangPteLtd(簡(jiǎn)稱(chēng)RZP)合作，在上海成立一個(gè)合資公司。首創(chuàng )置業(yè)在香港聯(lián)交所發(fā)布的公告中稱(chēng)，該合資公司的注冊資本為1.65億美元，首創(chuàng )置業(yè)與RZP分別占股份51%和49%，由首創(chuàng )置業(yè)控股。據了解，該合資公司的經(jīng)營(yíng)范圍包括發(fā)展、經(jīng)營(yíng)及管理國內的住宅、商用及寫(xiě)字樓物業(yè)，并從事與房地產(chǎn)相關(guān)的投資、收購。
而就在同一天，萬(wàn)科集團發(fā)表公告稱(chēng)，公司已與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬的RZP簽訂協(xié)議，決定共同投資1億美金創(chuàng )立一家投資性公司，將通過(guò)設立項目公司或投資項目公司股權的方式在中國境內進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資。這家暫名為萬(wàn)科星地產(chǎn)投資有限公司的企業(yè)注冊資本為1億美元，萬(wàn)科與RZP各占50%的股份。
業(yè)內專(zhuān)業(yè)分析師認為，在宏調背景下的地產(chǎn)巨頭與海外基金聯(lián)手，不僅僅是為了抵御暫時(shí)的風(fēng)險，更多是從長(cháng)遠角度進(jìn)行投資規劃�！跋袢f(wàn)科、首創(chuàng )這樣的知名開(kāi)發(fā)商，資金實(shí)力足夠支撐目前的市場(chǎng)狀況。對于他們而言，更多的是借此機會(huì )尋求新的投資模式�！边@位分析師坦言。
首創(chuàng )總裁劉曉光在公開(kāi)場(chǎng)合提出，雙軌捆綁并行，是首創(chuàng )集團業(yè)務(wù)模型的理想狀態(tài)。一條軌道是投行業(yè)務(wù)，融資能力；第二條軌道是產(chǎn)業(yè)集群。為了做大金融，首創(chuàng )現在需要拼命做強產(chǎn)業(yè)，從比例上講，實(shí)業(yè)與投融資業(yè)務(wù)配比結構應是9∶1，產(chǎn)業(yè)應該是業(yè)務(wù)結構中的重頭。顯然劉曉光已將做實(shí)產(chǎn)業(yè)提到首要位置。此次首創(chuàng )聯(lián)手海外地產(chǎn)資金在一個(gè)外人看來(lái)并不十分適合的時(shí)機進(jìn)入上海市場(chǎng)，應該也是劉曉光做大做實(shí)產(chǎn)業(yè)以及進(jìn)軍商務(wù)地產(chǎn)戰略的步驟之一。
仲量聯(lián)行中國區董事總經(jīng)理郝思健在談到境外投資者對上海房地產(chǎn)市場(chǎng)表現出的強烈興趣時(shí)表示：“高盛、麥格里、摩根士丹利、GIC、嘉德置地、和黃、德意志銀行和荷蘭國際集團等主要投資機構在上海市場(chǎng)表現活躍。上海具有高增長(cháng)潛力，政策的寬松和大量的機遇也激發(fā)了投資者的興趣。隨著(zhù)市場(chǎng)周期提供的有利機會(huì )，市場(chǎng)在近中期會(huì )表現出色�！�
房地產(chǎn)基金能走多遠？
房地產(chǎn)基金能走多遠上述分析師指出，房地產(chǎn)基金在境內剛剛起步，現在的發(fā)展方向有二：一是境外中間商，或者有港資背景的房地產(chǎn)投資銀行；二是大開(kāi)發(fā)商自主開(kāi)拓新的融資渠道。
在第一種形式中，投資銀行以中介的形式出現在整個(gè)房地產(chǎn)投資活動(dòng)中�！拔覀兂蔀榫惩饣鹜顿Y境內地產(chǎn)、尤其是商業(yè)地產(chǎn)的重要途徑。境外資金往往零散，或者不了解境內的具體市場(chǎng)環(huán)境以及地方特色，而作為本地的房地產(chǎn)投資銀行，我們幫助他們尋找項目、進(jìn)行商業(yè)分析以及談判。隨著(zhù)越來(lái)越多的海外基金看好境內的地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資銀行這項新興業(yè)務(wù)也將成為發(fā)展趨勢�！弊T李成分析。
譚李成認為：“宏觀(guān)調控幾個(gè)月來(lái)，打擊了上海房地產(chǎn)自住市場(chǎng)，而這從另一個(gè)側面則顯示了商業(yè)地產(chǎn)的強大生命力以及發(fā)展前景。無(wú)論是人民幣升值前后，海外基金以及游資都一直看好商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)�！�
而開(kāi)發(fā)商垂青新的融資渠道，多少是受宏觀(guān)調控的影響。上述分析師告訴記者：“境內的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主營(yíng)業(yè)務(wù)都是自主住宅的開(kāi)發(fā)，受到宏觀(guān)調控的沖擊在所難免。但是作為自身實(shí)力相對強大的地產(chǎn)商，他們有能力在發(fā)現自身融資渠道單一以及某項業(yè)務(wù)出現危機的第一時(shí)間，積極尋找并且嘗試新的融資渠道。而對于境外的大基金公司而言，樓市的資金缺口為外資與當地開(kāi)發(fā)商搭起了一座合作的通道。外資也利用了這個(gè)機會(huì )進(jìn)入了目前中國回報率最高的行業(yè)。實(shí)際上，宏觀(guān)調控對房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的影響是減少了資金供應，而非人們普遍認為的打壓房?jì)r(jià)�，F在，銀行普遍收緊了對開(kāi)發(fā)商的貸款，開(kāi)發(fā)商原來(lái)最主要的資金來(lái)源突然被截流了。而對于擁有雄厚資金實(shí)力的海外基金來(lái)說(shuō)，資金恰恰是他們進(jìn)入中國市場(chǎng)最大的優(yōu)勢。同時(shí)，能夠和萬(wàn)科這樣的開(kāi)發(fā)商合作，無(wú)疑是進(jìn)軍境內市場(chǎng)進(jìn)行長(cháng)期投資的終南捷徑。因此這樣的合作是意料之內的，也很容易促成。
“不過(guò)對于向來(lái)習慣了依靠銀行的中國地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，這只是一個(gè)開(kāi)始�！睒I(yè)內分析師坦言。(鄧旭)
