中新網(wǎng)11月11日電 據中國青年報引自新華社報道，自福州市物價(jià)局公布房?jì)r(jià)成本及“房?jì)r(jià)成本揭秘”調查以來(lái)，引起社會(huì )各界的強烈反響，有關(guān)部委予以回應和支持，認為公布房?jì)r(jià)成本清單，還購房者知情權，是非常有意義的。但也有一些開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑甚至表示反對，認為這一做法會(huì )侵犯商業(yè)秘密，稱(chēng)供求關(guān)系決定價(jià)格，只要房子能賣(mài)出去，再高的價(jià)格也是合理的。
公開(kāi)房?jì)r(jià)成本清單，究竟是還購房者知情權，還是侵犯開(kāi)發(fā)商商業(yè)秘密？記者就此進(jìn)行了追蹤采訪(fǎng)。
公開(kāi)房?jì)r(jià)成本有無(wú)必要？
北京房地產(chǎn)業(yè)界對公開(kāi)房?jì)r(jià)成本基本持反對態(tài)度。北京富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理王志剛表示，政府相關(guān)部門(mén)公布房?jì)r(jià)成本清單，一有難度，二意義不大。
福州市物價(jià)局公布房?jì)r(jià)成本后，中央黨校研究員曾業(yè)松感言：調控房?jì)r(jià)這么久，居然一直沒(méi)有具體房?jì)r(jià)成本的資料供決策參考，調控的參照物不清楚，不能說(shuō)不是一個(gè)缺陷。那么，房?jì)r(jià)成本到底該不該公開(kāi)呢？
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，我國價(jià)格法明確要求經(jīng)營(yíng)者在定價(jià)時(shí)遵循公平、合法和誠實(shí)信用的原則，以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況作為定價(jià)的基本依據，為消費者提供價(jià)格合理的商品和服務(wù)。房?jì)r(jià)一般包括地價(jià)、建筑安裝成本、配套設施費用、貸款利息、稅收以及開(kāi)發(fā)商中間利潤。從政務(wù)信息公開(kāi)的角度講，政府公布其中由自己控制的那一部分，無(wú)可厚非，也比較可行。政府并未直接干涉開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為。
中國社科院研究員易憲容認為，在房地產(chǎn)交易中，購房者長(cháng)期處于信息不對稱(chēng)的弱勢地位，政府公布商品房的社會(huì )平均成本，有利于改變這種不對稱(chēng)，增加購房者與開(kāi)發(fā)商在博弈中的話(huà)語(yǔ)權。因此，政府部門(mén)理應將其公之于眾，以維護公眾的知情權。仿照福州等地的做法，國家將房?jì)r(jià)成本清單的發(fā)布作為一項政策規定下來(lái)，雖然不一定影響房?jì)r(jià)，但至少可以強化此前宏觀(guān)調控取得的成果。
公布成本清單是否會(huì )侵犯商業(yè)秘密？
記者在采訪(fǎng)中聽(tīng)到一些開(kāi)發(fā)商質(zhì)疑的理由是：對于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多干預將嚴重影響投資環(huán)境。
北京浙金都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理陳豪認為，目前各樓盤(pán)的各項銷(xiāo)售指標通過(guò)網(wǎng)絡(luò )很容易查到，如果再公布成本，房地產(chǎn)商將沒(méi)有秘密可言。對比一些工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，他們的產(chǎn)品成本、庫存等數據都是商業(yè)秘密，這對于房地產(chǎn)企業(yè)不公平。
這里我們先要弄清楚房?jì)r(jià)“成本清單”公布的是什么？房?jì)r(jià)成本主要包括四項內容：地價(jià)、建安成本、各項配套費用和運營(yíng)成本4部分。需要明確的是，這里的前3項都是政府有關(guān)部門(mén)掌握的，而第4項指的是開(kāi)發(fā)商的平均運營(yíng)成本。雖然每個(gè)樓盤(pán)的運營(yíng)成本有差異，但一般開(kāi)發(fā)商會(huì )控制其占商品房銷(xiāo)售價(jià)格一定的比例。
樓建波說(shuō)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)對他們不公平是沒(méi)有道理的。構成法律上保護的商業(yè)秘密，中國《反不正當競爭法》第10條規定是指不為公眾所知悉、能為權利人帶來(lái)經(jīng)濟利益、具有實(shí)用性，并經(jīng)權利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營(yíng)信息。其主要特點(diǎn)一是公眾無(wú)法獲得，不能通過(guò)正常渠道得到；二是生產(chǎn)中有訣竅，具有實(shí)用性，能為他帶來(lái)直接或間接經(jīng)濟效益，披露后會(huì )造成損失；三是采取了保密措施，如訂立保密協(xié)議，采取保密措施。目前房?jì)r(jià)成本清單并未要求每個(gè)開(kāi)發(fā)商出具他們的管理費用、人頭費用等細目。而且，隨著(zhù)土地實(shí)行招拍掛，稅收征管程序的日漸透明，房?jì)r(jià)成本中的這些部分實(shí)質(zhì)上已經(jīng)無(wú)密可保。
福州、江蘇等地物價(jià)部門(mén)認為，合理的市場(chǎng)定價(jià)機制的前提是信息充分公開(kāi)。在西方國家，政府經(jīng)常發(fā)布與群眾生活密切相關(guān)的商品成本價(jià)格情況，讓公眾了解、參與價(jià)格的形成，從而使價(jià)格趨于合理。我國政府部門(mén)公布由自己控制、掌握的城市房?jì)r(jià)中的成本構成，應該不會(huì )構成對開(kāi)發(fā)商商業(yè)秘密的侵犯。
公布房?jì)r(jià)成本是否難以操作？
一些開(kāi)發(fā)商和學(xué)者提出，公布房?jì)r(jià)成本涉及到多個(gè)部門(mén)，根本無(wú)法操作。北京市國土局辦公室副主任靳京表示，房?jì)r(jià)成本大致由土地成本、建安成本、其他稅費等組成，雖然簡(jiǎn)單，但北京有4000多家開(kāi)發(fā)商，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本不一樣，真正公開(kāi)房?jì)r(jià)的成本清單，就工作量來(lái)說(shuō)是非常大的，并且需要足夠的網(wǎng)絡(luò )資源支持。
江蘇省物價(jià)部門(mén)相關(guān)負責人認為，所謂工作難度大、不好操作等等，從技術(shù)層面看并不存在，難在政治層面和利益共同體的影響力。他們指出，構成房?jì)r(jià)成本的各項數字，相關(guān)職能部門(mén)都有，或都能測算出來(lái)，甚至物價(jià)部門(mén)就能獨立測算出來(lái)。但為了保證權威性，通常物價(jià)部門(mén)要求土地、房管、建設等部門(mén)配合并提供資料，相互印證。一般而言，每平方米的建安成本和各種配套費在同一城市所有樓盤(pán)是一樣的，也就是說(shuō)，這兩項根本不需要一個(gè)樓盤(pán)一個(gè)樓盤(pán)去算，只有地價(jià)不同，操作簡(jiǎn)單，沒(méi)有任何難度。其真實(shí)原因是阻力太大，誰(shuí)都不想惹麻煩。
南京審計學(xué)院財政稅收研究所所長(cháng)蔣大鳴教授認為，各政府部門(mén)推廣電子政務(wù)已有相當一段時(shí)間，通過(guò)計算機網(wǎng)絡(luò )，整合各部門(mén)信息，要算出房?jì)r(jià)的成本并不難。
公布房?jì)r(jià)成本能撼動(dòng)高房?jì)r(jià)嗎？
有些開(kāi)發(fā)商和專(zhuān)家認為，公布房?jì)r(jià)成本清單，數據有可能是被修正的，不能從根本上撼動(dòng)當前的高房?jì)r(jià)。
北京香江國際副總裁潘明朗認為：“即使公布了房?jì)r(jià)成本清單，對降低房?jì)r(jià)也不會(huì )起到多大作用。房?jì)r(jià)的高低，是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。當市場(chǎng)供大于求時(shí)，房?jì)r(jià)自然下降。就是把所有的成本清單公布了，房?jì)r(jià)高低仍不受影響�！�
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明撰文表示，要求公開(kāi)成本是“烏托邦”的夢(mèng)想。文章認為，想通過(guò)公布房?jì)r(jià)成本來(lái)破解樓市供求矛盾恐怕是不現實(shí)的。
樓建波認為，房地產(chǎn)的價(jià)格主要是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。房?jì)r(jià)成本是否公開(kāi)，表面看并不會(huì )對商品房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。但是，這種公開(kāi)是根治高房?jì)r(jià)的一個(gè)突破口，政府公布房?jì)r(jià)中的社會(huì )成本，尤其是土地成本，可以為社會(huì )和媒體對開(kāi)發(fā)商的價(jià)格行為進(jìn)行監督創(chuàng )造有利條件，最終有助于一個(gè)有效的商品房?jì)r(jià)格監督機制的形成。
專(zhuān)家指出，公布房?jì)r(jià)成本的關(guān)鍵是如何使之法律化、制度化、科學(xué)化，肯定會(huì )逐步改變住房?jì)r(jià)格機制扭曲的現狀，影響房?jì)r(jià)。
一些消費者提出，是否公布成本不能只聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的聲音，也要多聽(tīng)聽(tīng)購房者的意見(jiàn)。無(wú)論如何，房?jì)r(jià)應更接近真實(shí)成本。因為房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國計民生，“居者有其屋”又是全面建設小康社會(huì )的主要目標之一，政府有責任適當干預，讓開(kāi)發(fā)商保持合理利潤而不是暴利。 (“新華視點(diǎn)”記者 陳芳、方益波、鄧華寧)
