| 各方聲音
業(yè)主——“老百姓需要一個(gè)和諧的生活環(huán)境，但現在我們業(yè)主每天回家面對的卻是‘后院’起火，車(chē)胎被扎、半夜接到恐嚇電話(huà)等等�！鼻彗R明湖花園小區業(yè)主、著(zhù)名歌唱家朱明瑛如是說(shuō)，因為業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，現在的小區比以前更亂了。
物業(yè)——與業(yè)主的疲憊不堪相比，物業(yè)公司的一位負責人則抱怨：“我們服務(wù)了卻收不到錢(qián)，一個(gè)小區只有不到一半的人交物業(yè)費，不交費我們就運作不下去。所以我們只能挑一些愛(ài)挑頭的人告，以達到示范效應�！�
法官——不斷增加的物業(yè)糾紛更是累壞了法院判案的法官。北京市海淀區人民法院民庭副庭長(cháng)馬軍表示，海淀區法院的法官經(jīng)常要加班，去年加班六個(gè)月，今年加班八個(gè)月。馬軍說(shuō)，法官們白天審判，晚上回家寫(xiě)判決書(shū)。這說(shuō)明什么？說(shuō)明物業(yè)糾紛的案子太多了。
律師——“事實(shí)上，打官司并不能解決問(wèn)題，物業(yè)糾紛產(chǎn)生的根源是現行制度設計的缺陷和偏差�！币晃环山缛耸勘硎�，不解決根源問(wèn)題，物業(yè)糾紛的官司只能越打越多，越打越亂，嚴重影響社會(huì )穩定。
中新網(wǎng)11月23日電 不久前，北京市朝陽(yáng)區法院對一批物業(yè)糾紛案件進(jìn)行了大規模的集中強制執行，這不僅讓很多業(yè)主為之震動(dòng)，更讓整個(gè)社會(huì )把關(guān)注的焦點(diǎn)聚向物業(yè)糾紛這一社會(huì )“頑疾”。
據《中國經(jīng)濟時(shí)報》報道，各界專(zhuān)家紛紛對此事提出了自己的看法。有專(zhuān)家認為，業(yè)主與物業(yè)公司權利義務(wù)不對等，制定物業(yè)服務(wù)格式合同迫在眉睫。
強制執行背后的表演成分
10月30日，北京市朝陽(yáng)區法院98名執行法官和法警兵分6路前往歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個(gè)小區，對57戶(hù)常年拒繳物業(yè)費的業(yè)主進(jìn)行強制執行，對16人進(jìn)行了司法拘留。
對此，北京市消費者協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)張明認為，“堵被窩”的方式更暴露了法院執法的不文明�！俺�(yáng)區法院選擇不交物業(yè)費的業(yè)主進(jìn)行大規模的強制執行是欠考慮的。這種挑選性的示范性執法，違背了法律的公正原則。事實(shí)上，中國還有很多行業(yè)應該進(jìn)行強制執行，有那么多拖欠農民工資的糾紛，為什么不選擇強制執行？！”
“我相信，這一事件在社會(huì )上引起的極大反響可能已經(jīng)超乎了朝陽(yáng)區法院最初的預料�！币晃徊辉妇呙穆蓭煼治�，朝陽(yáng)區法院近幾年受理的物業(yè)糾紛案件急劇上升，在其受理的七千多件有關(guān)物業(yè)糾紛的案件中，90%以上都是物業(yè)公司贏(yíng)。很多業(yè)主認為法院判案不公，所以在判決生效后，仍然不交物業(yè)費，促使法院有了此次大規模的強制執行。
“強制執行從法律角度看沒(méi)有任何問(wèn)題，法院判決生效后業(yè)主拒不執行是對法律尊嚴的挑戰，朝陽(yáng)區法院完全可以進(jìn)行強制執行。但是這種強制執行不可以選擇堵被窩方式，更不可以在大量的攝像機、照相機面前執行�！北本┦械谝恢屑壢嗣穹ㄔ好裢ジ蓖ラL(cháng)王忠如是說(shuō)。
有律師認為，法院選擇強制執行的手段有很多種，可以?xún)鼋Y欠費業(yè)主的銀行賬戶(hù)要求其交款，也可以抵押和變賣(mài)其財產(chǎn)等各種方法，并不一定要選擇涉及人身權的強制執行。還有很多專(zhuān)業(yè)人士認為，這種從被窩里拉出來(lái)，穿著(zhù)秋衣秋褲，甚至連鞋都沒(méi)穿上，就被當著(zhù)家人、孩子的面拖出家門(mén)，站在了法庭，從法律上看行為野蠻，從情感上激起了更多業(yè)主的憤怒。
“而且，法院事前邀請了很多新聞媒體的記者一同前往，這讓人感覺(jué)更像是一場(chǎng)表演。強制執行的目的是讓欠費業(yè)主繳費，在幾千件的案件中，朝陽(yáng)區法院只選擇了幾十戶(hù)進(jìn)行強制執行，這和物業(yè)公司有挑選地狀告一些業(yè)主維權積極分子的方法很相似�！币晃环▽W(xué)院的院長(cháng)表示，法院強制執行了這幾十戶(hù)，再經(jīng)過(guò)新聞媒體的宣傳報道，給其他已經(jīng)判決后仍在欠費的業(yè)主以警告，再不交費下一個(gè)就輪到強制執行你了。
業(yè)主與物業(yè)公司權利義務(wù)不對等
根據中消協(xié)的統計，自2003年到2004年，商品房投訴名列前五名，而且基本上都是群體性投訴。
法律專(zhuān)家一致認為，最初，業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)不自愿地連帶簽署《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主依據合同必須交費，而物業(yè)公司的服務(wù)卻沒(méi)有受到相應的約束和監督，所以一旦物業(yè)公司服務(wù)不到位，單個(gè)業(yè)主又不能起訴物業(yè)公司，并且還得繼續交費。這是非常不公平、不合理的事。
北京匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師認為，這種現行制度設計的缺陷和偏差，導致業(yè)主與物業(yè)公司權利義務(wù)不對等。開(kāi)發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數額的權利，卻不承擔任何義務(wù)；前期物業(yè)服務(wù)合同由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司擬定，沒(méi)有體現業(yè)主的意志，業(yè)主只能被動(dòng)的接受。后期業(yè)主承擔交納物業(yè)管理費的義務(wù)，卻不享有選擇服務(wù)者(物業(yè)公司)和協(xié)商物業(yè)費用的權利。這是對業(yè)主權利的一種極大侵害。
“而且，現行的《物業(yè)管理條例》可操作性不強，《物業(yè)管理委托合同》又不完善，約定的內容不完全、不規范，無(wú)法涵蓋很多事實(shí)�！背�(yáng)區人民法院民二庭庭長(cháng)馬勇認為，這種合同的不確定性，造成物業(yè)公司服務(wù)的伸縮性很大。同時(shí)，物業(yè)公司還存在缺乏服務(wù)意識并且法律意識淡薄、物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)層次不齊等問(wèn)題。
“根據消協(xié)受理的投訴情況來(lái)看，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛責任多在物業(yè)公司�！北本┦邢麉f(xié)副秘書(shū)長(cháng)張明認為，大部分物業(yè)公司不想當服務(wù)者，而想當管理者。到期限時(shí)物業(yè)公司只管收費，至于服務(wù)是否達標，既沒(méi)有相應的條款規定，業(yè)主也沒(méi)有相應的監督渠道。
“按照現行的《物業(yè)管理條例》規定，社區可以成立業(yè)主委員會(huì )來(lái)監督物業(yè)公司�！标愋衤蓭熣f(shuō)，但事實(shí)卻是業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，業(yè)主委員會(huì )成立更難。據了解，北京共有3000多個(gè)住宅小區，物業(yè)管理企業(yè)2458個(gè)，截至今年上半年，全市共成立業(yè)主大會(huì )339個(gè)。按照這個(gè)比例，絕大多數的小區仍處于物業(yè)公司“獨霸”的局面。但即便已經(jīng)成立業(yè)主委員的小區，由于業(yè)委會(huì )沒(méi)有工作經(jīng)費，委員無(wú)報酬，業(yè)委會(huì )的主體地位沒(méi)有明確，使得業(yè)委會(huì )的工作不能有效的開(kāi)展。
制定物業(yè)服務(wù)格式合同
“物業(yè)糾紛之所以是‘頑疾’，是因為物業(yè)糾紛一直重復著(zhù)以前的一些老問(wèn)題�！蓖踔曳ü僬f(shuō)，搜集1999年的相關(guān)物業(yè)糾紛案件研究發(fā)現，到今天物業(yè)糾紛的焦點(diǎn)還是以前的老問(wèn)題：物業(yè)管理服務(wù)不符合業(yè)主要求引起的糾紛、物業(yè)公司亂收費、財務(wù)收支不透明的糾紛、物業(yè)占用業(yè)主財產(chǎn)、侵害業(yè)主共同權益引起的糾紛、業(yè)主拒交物業(yè)費的糾紛、成立業(yè)主委員會(huì )引起的糾紛、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引起的糾紛、業(yè)主大會(huì )選聘與解聘物業(yè)公司引起的糾紛以及業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間的糾紛等等。
而且，物業(yè)糾紛牽動(dòng)的不是一個(gè)人，背后是一大群人。一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)公司有選擇地起訴個(gè)別業(yè)主，而對業(yè)主最不利的就是舉證困難�！拔覀兣龅胶芏喟讣�，業(yè)主認為物業(yè)供暖達不到規定溫度，因此不交物業(yè)費。但是，業(yè)主很難拿出證據�！瘪R軍法官認為，侵權以及物業(yè)公司服務(wù)不達標的證據業(yè)主很難拿到，所以經(jīng)常處于敗訴的位置。因此，法院也呼吁設立舉證倒置的制度。
著(zhù)名法學(xué)專(zhuān)家何山表示，現在很多小區難以自治的關(guān)鍵是的業(yè)主委員會(huì )成立不起來(lái)，而且就算成立了也沒(méi)有主體地位，無(wú)法發(fā)揮真正的作用。因此，建議把業(yè)主委員會(huì )與居民委員會(huì )結合起來(lái)，由居委會(huì )指導業(yè)委會(huì )。目前，北京市海淀區上地西路正在進(jìn)行這種創(chuàng )新，據說(shuō)運作形勢非常不錯。
“為了改變物業(yè)公司沒(méi)有服務(wù)意識的觀(guān)念，建議把物業(yè)管理公司改為物業(yè)服務(wù)公司�！北本┕ど檀髮W(xué)法學(xué)院院長(cháng)李仁玉認為，一個(gè)公司不具備任何管理業(yè)主的資格，因此，根本不應該叫做物業(yè)管理公司。同時(shí)，為了規范物業(yè)公司的服務(wù)，打破由物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商制定《物業(yè)管理委托合同》的不公平現象，專(zhuān)家建議政府把物業(yè)公司分為等級制，制定通過(guò)專(zhuān)家認可的不同等級的物業(yè)服務(wù)格式合同。
“現在很多物業(yè)糾紛中業(yè)主敗訴的主要原因，是合同規定業(yè)主必須交物業(yè)費，但沒(méi)有說(shuō)明在什么情況下可以不交。所以，物業(yè)管理合同是業(yè)主敗訴的根本原因。而相對于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司，業(yè)主在法律和專(zhuān)業(yè)知識上處于絕對的弱勢，解決物業(yè)糾紛首先要從立法上做到公平公正，同時(shí)也要在合同約定內容上做到公平公正。以業(yè)主的知識很難形成合理的物業(yè)管理合同，所以必須依靠政府來(lái)制定完善、詳細的格式合同�！鼻駥毑f(shuō)，要從根本上解決物業(yè)管理糾紛，就必須從立法上、從制度上完善物業(yè)管理的模式，體現公平、合理的原則，兼顧雙方的利益，實(shí)現權利與義務(wù)的對等。(王小霞)
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