中新網(wǎng)12月5日電 對于北京市房?jì)r(jià)居高不下的原因，通常人們認為這是高成本以及供不應求造成的。為什么一提到要降低房?jì)r(jià)人們就想到降低成本，而沒(méi)有想到競爭？進(jìn)一步地，為什么開(kāi)發(fā)商的成本降不下來(lái)？供不應求是何種市場(chǎng)結構狀態(tài)？高房?jì)r(jià)的背后到底隱藏著(zhù)什么？
據《市場(chǎng)報》報道，日前，中國社會(huì )科學(xué)院財貿所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室博士況偉大表示，高成本與高需求并未揭示出高房?jì)r(jià)的本質(zhì)，北京市房?jì)r(jià)居高不下的根本原因在于壟斷。
壟斷是高房?jì)r(jià)的根本原因
況偉大認為，房?jì)r(jià)問(wèn)題本身非常復雜，既涉及微觀(guān)，也涉及宏觀(guān)，所以必須從微觀(guān)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)入手，微觀(guān)市場(chǎng)解釋消費行為，資本市場(chǎng)解釋投資行為，才能真正從房?jì)r(jià)的形成機制講明白。
他說(shuō)，盡管北京市有幾千家開(kāi)發(fā)商，他們實(shí)際上并非在同一市場(chǎng)上競爭，構成競爭的只是相鄰的少數幾家開(kāi)發(fā)商。同時(shí)，相鄰競爭的開(kāi)發(fā)商，其定價(jià)采取了價(jià)格領(lǐng)袖制的形式。也就是說(shuō)，由首先來(lái)此地開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商制定房?jì)r(jià)，后來(lái)者跟隨其價(jià)格走。
況偉大認為，價(jià)格領(lǐng)袖制實(shí)際上就是價(jià)格合謀或價(jià)格勾結，而價(jià)格合謀的實(shí)質(zhì)是壟斷。在其所調查的北京市27家開(kāi)發(fā)商中，有2家開(kāi)發(fā)商與其他開(kāi)發(fā)商共同定價(jià)，有17家開(kāi)發(fā)商跟隨其他企業(yè)的房?jì)r(jià)。這也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格領(lǐng)袖制或價(jià)格合謀。
況偉大也從資本角度進(jìn)行了分析，購房行為既是一種消費行為，同時(shí)也是一種投資行為，據不完全統計，在北京的購房行為中，純粹的投資行為比例占了20%左右。而房地產(chǎn)本身作為一種稀缺資源，供不應求，這就決定消費者對住房的消費預期。加上房地產(chǎn)投資或投機行為的盛行，在房?jì)r(jià)被壟斷的基礎之上，又從另一個(gè)方面拉動(dòng)了房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。
政府必須對壟斷進(jìn)行管制
況偉大說(shuō)，從目前政府控制房?jì)r(jià)所運用的宏觀(guān)調控手段和出臺的一系列經(jīng)濟政策看，政府還沒(méi)有正確處理與市場(chǎng)之間的關(guān)系，造成政府角色的缺位與越位，市場(chǎng)運行效果不理想。
一方面，在壟斷下，開(kāi)發(fā)商缺乏降低成本的內在機制。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為政府和消費者降低成本缺乏動(dòng)力，開(kāi)發(fā)商只有為自己降低成本才有動(dòng)力，而這一動(dòng)力離開(kāi)競爭難以奏效。另一方面，在壟斷下，開(kāi)發(fā)商能索取一個(gè)高價(jià)就不會(huì )索取一個(gè)低價(jià)。
他認為，政府的缺位表現在，首先，政府沒(méi)有對壟斷進(jìn)行管制。這是因為，一方面開(kāi)發(fā)商替政府繳納了實(shí)物地租，另一方面政府并不認為住宅的市場(chǎng)結構為壟斷性的。其次，政府自己沒(méi)有提供安居房、經(jīng)濟適用房這類(lèi)具有社會(huì )保障性質(zhì)的住房，而是將希望寄托在惟利是圖的開(kāi)發(fā)商身上。再次，政府沒(méi)有提供實(shí)物地租、房屋質(zhì)量安全這類(lèi)具有公共產(chǎn)品性質(zhì)的產(chǎn)品，而是將其推給了私人企業(yè)。
而政府的越位表現在，其一，限制中小企業(yè)進(jìn)入住宅市場(chǎng)。其二，人為地劃分三個(gè)不同供應體系，實(shí)際上，提供任何產(chǎn)品是開(kāi)發(fā)商根據市場(chǎng)自己決定的，而不是由政府決定的。其三，政府管制的目標不明確，以至于管制措施不得力、管制效果不理想。
況偉大博士指出，要使北京市居高不下的房?jì)r(jià)降下來(lái)，必須對壟斷進(jìn)行管制，鼓勵競爭。就北京市房地產(chǎn)的現狀而言，政府的管制主要有兩個(gè)方面。第一，政府可以對北京市的房?jì)r(jià)進(jìn)行價(jià)格管制，為了克服開(kāi)發(fā)商與政府之間信息的不對稱(chēng)，管制價(jià)格可采用激勵性機制，讓開(kāi)發(fā)商說(shuō)出真實(shí)成本。第二，政府要打破壟斷，鼓勵競爭。政府在拍賣(mài)住宅開(kāi)發(fā)項目時(shí)，盡可能將大項目拆分成許多小項目，由不同開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)，在同一區域或相鄰區域營(yíng)造相互競爭的氛圍。(郝濤）
