中新網(wǎng)11月11日電 每日經(jīng)濟新聞報道，期房預售制該不該取消？中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展研究室主任易憲容10日接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，即使住房預售制度不取消，也得對該法進(jìn)行修改與完善。
房屋預售制令開(kāi)發(fā)商“空手套白狼”
8月份，央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫(xiě)的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》建議改期房銷(xiāo)售為現房銷(xiāo)售�！秷蟾妗芬怀�，建設部新聞發(fā)言人于8月24日宣布：近期不會(huì )取消商品房預售制度。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么會(huì )對央行的建議反應如此激烈？最大的問(wèn)題就是這種制度成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商‘空手套白狼’式的暴利獲取途徑�！币讘椚菀徽Z(yǔ)道破天機。
易憲容指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依靠銀行和承建商墊付大部分成本，房屋建筑剛一開(kāi)始就可通過(guò)房屋預售貸款回籠資金。這種方式可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房屋開(kāi)發(fā)風(fēng)險完全轉嫁給消費者與銀行。
已有研究表明，國內房地產(chǎn)商的資金來(lái)源大部分是銀行。2004年，房地產(chǎn)企業(yè)80%以上的資金來(lái)源是國內銀行貸款。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金占銀行貸款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋預售制度�！币讘椚葜赋�。
央行報告點(diǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)死穴
“央行的《報告》點(diǎn)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的死穴，房地產(chǎn)業(yè)把國內銀行業(yè)捆綁住了�！币讘椚菡f(shuō)：“這種制度讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資完全依賴(lài)到國內銀行身上，必然會(huì )增加國內銀行的風(fēng)險。而銀行的風(fēng)險就是不良資產(chǎn)，它最后一定會(huì )歸結到整個(gè)社會(huì )民眾都來(lái)承擔的風(fēng)險上�！�
易憲容表示，房屋預售制為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用制度缺陷掠奪社會(huì )財富制造可趁之機。
“如通過(guò)‘炒樓花’制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環(huán)境描述浮夸等行為來(lái)侵犯購房者權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復預售，最后攜款潛逃。正如央行房地產(chǎn)金融所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)許多風(fēng)險和交易問(wèn)題都是房屋預售制度所引起的�！币讘椚葸M(jìn)一步分析稱(chēng)。
開(kāi)發(fā)商靠房屋預售抬高房?jì)r(jià)
易憲容認為，此前幾個(gè)月，個(gè)別城市出現的房地產(chǎn)泡沫也和房屋預售制有關(guān)。
“據我了解，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看上一個(gè)房地產(chǎn)項目后，先通過(guò)種種方式募集到資金，甚至于有時(shí)借高利貸也在所不惜，把開(kāi)工所需要的證件辦妥以便項目開(kāi)工。只要一開(kāi)工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始辦房屋預售證準備銷(xiāo)售。房屋一銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商先把已經(jīng)借的錢(qián)還了�！�
“賣(mài)出的房子都是凈利潤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之后就開(kāi)始逐漸提高房?jì)r(jià)慢慢賣(mài)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定會(huì )讓房?jì)r(jià)持續上升。這就是我們購房民眾看到的所謂期房?jì)r(jià)格低的幻覺(jué)�！�
“如果是現房交易，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一則要承擔資金成本，二則要承擔房子賣(mài)不出去的風(fēng)險。在這種情況下，房?jì)r(jià)多會(huì )越賣(mài)越低，特別是在房子銷(xiāo)售市場(chǎng)競爭激烈的情況下更是如此�！币讘椚菡f(shuō)。
房屋預售讓消費者買(mǎi)不到便宜房
易憲容說(shuō)：“在目前中國的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非競爭的壟斷性市場(chǎng)，特別是土地的獲得更決定了這個(gè)市場(chǎng)的非競爭性。要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)獲得土地，或者是與政府利益相關(guān)的企業(yè)，或者是具有特殊關(guān)系背景的人。而這些人或企業(yè)一旦獲得土地，就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主宰，土地的行政性壟斷由此轉化為市場(chǎng)性壟斷�！�
他進(jìn)一步解釋稱(chēng)：“房?jì)r(jià)下跌會(huì )壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤空間，這樣的競爭是開(kāi)發(fā)商不愿看到的，因此開(kāi)發(fā)商之間存在價(jià)格合謀動(dòng)機(房地產(chǎn)新政后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在一起開(kāi)會(huì )商量就是這種價(jià)格合謀)。在需求旺盛的條件下(包括投機需求在內)，開(kāi)發(fā)商之間更加缺乏價(jià)格競爭的外部壓力。而更嚴重的是，在或真或假的行情看漲的大背景下(開(kāi)發(fā)商時(shí)常制造漲價(jià)升值的假象，如最近北京的房?jì)r(jià)，其實(shí)往往是有價(jià)無(wú)市)，消費者反而會(huì )對降價(jià)出售的房子的質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，從而陷入買(mǎi)漲不買(mǎi)跌、‘價(jià)格越低房子越賣(mài)不出去’的惡性循環(huán)�！�
“保持房?jì)r(jià)剛性、降低巨額沉淀成本的風(fēng)險、獲得超額利潤等因素，成為開(kāi)發(fā)商價(jià)格合謀的動(dòng)力�！币讘椚輳娬{。
易憲容將開(kāi)發(fā)商得以成功完成價(jià)格合謀，歸因于房屋預售制�！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果用自己的資金或借貸他處的資金作支撐，不僅會(huì )增加他們合謀的成本(因為借貸是要成本的)，而且也可能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨資金流斷裂風(fēng)險。在這種情況下，必然導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拋售樓房，從而房?jì)r(jià)快速下降�？梢哉f(shuō)，這幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下，房屋預售制度是最為重要的原因�！�
取消房屋預售制可規避風(fēng)險
“如果不取消，一定要推行房屋預售制度，那么這種制度的巨大風(fēng)險就得建立一種風(fēng)險分擔機制來(lái)保證。就目前的情況來(lái)看，國內房屋預售制度沒(méi)有這種風(fēng)險分擔機制。因為，1994年提出的《住房預售管理法》是計劃經(jīng)濟下的產(chǎn)物。即使住房預售制度不取消，也得對該法進(jìn)行修改與完善�！币讘椚荼硎�。
“因此，目前要檢討這種制度有哪些問(wèn)題，導致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的哪些風(fēng)險，而這些風(fēng)險又是誰(shuí)在承擔�！币讘椚菡f(shuō)。
談及如何規避風(fēng)險，他建議：“一是對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴格的市場(chǎng)準入制度。二是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執行嚴格的信用審查。三是政府部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴格的監管，事前、事中、事后都有嚴格監管�！�
易憲容說(shuō)：“如果房屋預售制度不取消，也不要把整個(gè)制度的風(fēng)險讓消費者及銀行來(lái)承擔，而應讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也來(lái)承擔�！�(岳敬飛)
