時(shí)下，中國金字塔狀的人群經(jīng)濟無(wú)可爭辯地顯現出窮人的量化指標占據絕大多數。由于收入與房?jì)r(jià)的不匹配，購房便成了一種令窮人苦惱的夢(mèng)想。
在此種背景下，開(kāi)發(fā)商受千夫之指，暴利、納稅侏儒、沒(méi)有社會(huì )責任感等指責紛至沓來(lái)。人們在質(zhì)問(wèn)：開(kāi)發(fā)商為什么更愿意為富人造房？于是開(kāi)發(fā)商辯解：“為窮人造房是政府的責任”，“城市中的居住生活成本應該由市場(chǎng)進(jìn)行自我調節”等等，言外之意就是如果窮人承受不起城市中的居住生活成本可以自動(dòng)地遷出去。顯然這有悖于作為一個(gè)正常的國家在經(jīng)濟生活中施惠于絕大多數人群的理念。畢竟中國目前不是以中產(chǎn)階級為主流人群的橄欖形，買(mǎi)不起房的窮人占絕大多數。
但是，要求商人承擔起原本未必屬于商人所應該承擔的“社會(huì )責任”或是自覺(jué)降低自身利潤為窮人造房，這也顯然是幼稚而可笑的，如同現代版的寓言“東郭先生與狼”。
為了使大眾明白開(kāi)發(fā)商為什么給富人造房而冷落了窮人，我們需要探究其開(kāi)發(fā)流程及所謂客戶(hù)群(富人或窮人)定位：
開(kāi)發(fā)商如何取得土地
開(kāi)發(fā)商初始選擇產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方向時(shí)所要考量的首先是根據自身的政府資源取得土地及取得什么樣的土地的可能性。無(wú)論是土地協(xié)議轉讓、項目轉讓、購并項目公司、企業(yè)間合資合作開(kāi)發(fā)、招拍掛還是通過(guò)取得土地一級開(kāi)發(fā)權后暗箱操作取得土地二級開(kāi)發(fā)權，凡此種種都離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商與權力尋租者之間天衣無(wú)縫的配合，終極目的就是為了能夠取得土地并最大限度地降低樓面地價(jià)成本。
土地決定產(chǎn)品屬性
在一宗可供開(kāi)發(fā)的土地上，政府部門(mén)早已通過(guò)規劃明確了該宗土地的業(yè)態(tài)，即居住用地還是工業(yè)用地或其他，并且明確了容積率上限，也就意味著(zhù)基本明確了產(chǎn)品的形態(tài)。如果是居住用地，無(wú)非是塔樓、板樓、別墅。開(kāi)發(fā)商可細分出平層、復式、疊拼、雙拼、聯(lián)排、獨棟等等。因而，政府規劃已初步為開(kāi)發(fā)商未來(lái)將要造什么房定下主調，房子賣(mài)給富人還是窮人已經(jīng)初露端倪。
地價(jià)未必決定房?jì)r(jià)
不同區域的地價(jià)存在很大差異，而在同一區域建造同質(zhì)化產(chǎn)品，地價(jià)高低的確會(huì )影響開(kāi)發(fā)成本。但是，一般而言，開(kāi)發(fā)商并不是在事先確定了一個(gè)相對固定的利潤率后，用成本定價(jià)法制定房?jì)r(jià)，而是采用市場(chǎng)定價(jià)法。顯然，市場(chǎng)定價(jià)法會(huì )為開(kāi)發(fā)商創(chuàng )造更高的利潤。
如果地價(jià)高，造成成本價(jià)接近市場(chǎng)價(jià)，達不到開(kāi)發(fā)商的利潤預期，那么他們就會(huì )創(chuàng )新產(chǎn)品，造成產(chǎn)品的不可比，從而增加利潤。所以，地價(jià)影響房?jì)r(jià)但并不決定房?jì)r(jià)。
利潤決定產(chǎn)品定位
開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品除了樓面地價(jià)因素影響外，更重要的是開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的準確判斷。這絕不會(huì )出于“承擔社會(huì )責任感”為窮人造房或出于主觀(guān)愛(ài)好專(zhuān)為富人造房，而是在逐利本性的驅使下一切以市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)，在追求利潤最大化的前提下，該別墅則別墅該經(jīng)濟房則經(jīng)濟房。
產(chǎn)品及房?jì)r(jià)決定客戶(hù)群在產(chǎn)品及房?jì)r(jià)確定以后，客戶(hù)群定位也就自然產(chǎn)生了，所面對的是富人群體、都市白領(lǐng)、工薪階層或者首次置業(yè)(自住型)、二次或多次置業(yè)(改善或投資型)則一目了然。
商道本性使然
在商言商，追求投資回報率利益最大化是開(kāi)發(fā)商們的終極歸宿。所以，在當前圍繞著(zhù)房?jì)r(jià)出現的各種利益集團的矛盾沖突中，輕率地指責開(kāi)發(fā)商不愿意為窮人造房本身是對商道的一種非理性的顛覆，是混淆視聽(tīng)。
還是那句話(huà)，“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”。窮人買(mǎi)不起房不僅僅在于開(kāi)發(fā)商，而更多的在于其他。
�。▉�(lái)源：新京報 作者：金成吾）
