中新網(wǎng)12月22日電 據《北京青年報》報道，20世紀末就出現的“業(yè)主委員會(huì )”概念，至今終于深入人心。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間，一直有著(zhù)數不清的矛盾，如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主們的權益等于沒(méi)有保護者和代言人，一旦發(fā)生糾紛，業(yè)主勢必處于弱勢。業(yè)主委員會(huì )是目前業(yè)主自治的最有效方式。
然而，據最新數據顯示，北京市目前有3000多個(gè)住宅小區，其中已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì )的僅有440家左右，所占比例約為15%。盡管比例較之以往有所提升，但是真正由業(yè)主自發(fā)成立并且代表業(yè)主發(fā)揮作用的可謂鳳毛麟角。另外，“業(yè)主委員會(huì )成立難，運作更難”是目前很多小區共同面臨的問(wèn)題，這些都打擊了業(yè)主們?yōu)檫@件事努力的積極性。
業(yè)主積極性不高讓業(yè)委會(huì )陷入尷尬境地
按照相關(guān)規定，小區召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )只要滿(mǎn)足兩個(gè)要求之一即可：一是新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上，二是一個(gè)物業(yè)管理區域內第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起滿(mǎn)兩年。
業(yè)主積極性不高讓業(yè)委會(huì )陷入尷尬境地，按照《物業(yè)管理條例》第十二條規定，業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。而要達到這一要求并沒(méi)有人們想象的順利。
家住海淀區某小區的李女士講，她所在小區入住已經(jīng)超過(guò)兩年，但一直沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，也沒(méi)有召開(kāi)過(guò)大會(huì )，“小區沒(méi)有牽頭人是無(wú)法成立的原因之一，業(yè)主大多是上班一族，時(shí)間和精力上都無(wú)法全身心地投入到業(yè)委會(huì )的日常工作中。而相當多的業(yè)主認為只要沒(méi)有糾紛就沒(méi)有必要成立業(yè)主委員會(huì )，從沒(méi)有積極地對待過(guò)這件事情�！�
對此，中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員、專(zhuān)門(mén)研究業(yè)主維權的專(zhuān)家舒可心認為，從“小區出事后才想到成立業(yè)主委員會(huì )”到“先成立業(yè)主委員會(huì )防止問(wèn)題出現”是個(gè)過(guò)程，這需要業(yè)主在意識上的提高。
開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司設置障礙缺乏主管部門(mén)支持
前期物業(yè)管理公司一般為發(fā)展商選聘，且開(kāi)始就用業(yè)主交納的物業(yè)管理費支付人力成本卻幫助開(kāi)發(fā)商做售后服務(wù)工作，在這段時(shí)期，也必將積累大量的糾紛，而業(yè)委會(huì )一旦成立，將直接威脅到物業(yè)公司的前途，也威脅著(zhù)開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)的免費人力資源。
北京雙裕小區就是一個(gè)典型的例子，該小區自2000年中期開(kāi)始宣布“逐步實(shí)行物業(yè)管理”以來(lái)，業(yè)主們就開(kāi)始籌備組建業(yè)主委員會(huì )，然而一年半過(guò)去了，業(yè)主委員會(huì )還像空中的畫(huà)餅，始終沒(méi)落實(shí)下來(lái)。據透露，業(yè)主委員會(huì )的籌備工作不了了之，主要原因是“有決定權的一方(開(kāi)發(fā)商、物業(yè)中心)在關(guān)鍵的時(shí)候反悔了”，也有人說(shuō)籌備組商討的時(shí)候說(shuō)是繼續磋商，但一來(lái)二去磋商就沒(méi)了下文。
未雨綢繆業(yè)主委員會(huì )先要明確職責
業(yè)主委員會(huì )成立難，成立之后運作就更難，這也是很多業(yè)主擔心的問(wèn)題。而業(yè)主委員會(huì )運作難的癥結所在就是職責不明確，業(yè)主委員會(huì )在日常運作中常有越權之嫌。業(yè)內人士分析說(shuō)，業(yè)主委員會(huì )所做的就是每年召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或者根據需要召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，向大會(huì )提請必要的議案并執行被業(yè)主大會(huì )批準的決議；此外，業(yè)委會(huì )的日常工作則是監督物業(yè)公司的管理情況，絕不能業(yè)主委員會(huì )自己說(shuō)了算，更不能業(yè)委會(huì )主任說(shuō)了算。
按照《物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會(huì )的職責包括：召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監督業(yè)主公約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，也就是說(shuō)業(yè)主委員會(huì )的職責是執行業(yè)主大會(huì )的決議，而自身不能夠決斷，比如業(yè)主委員會(huì )可以監督物業(yè)公司的管理情況，如果發(fā)現問(wèn)題，應該召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，告訴業(yè)主物業(yè)公司的不良行為，通過(guò)業(yè)主大會(huì )抉擇物業(yè)公司或“留任”或“被炒”，或“僅僅警告”或“要求賠償”。而在召開(kāi)業(yè)主大會(huì )之前，業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有炒掉物業(yè)公司的權力。
業(yè)主委員會(huì )缺乏制約機制
目前，業(yè)主委員會(huì )是群眾性組織，具有業(yè)余性和公益性的特點(diǎn)，為了給小區業(yè)主減輕負擔，業(yè)主委員會(huì )成員大都沒(méi)有領(lǐng)取津貼補助，這一方面可能影響他們的工作積極性，降低他們的責任感和使命感；另一方面，業(yè)主也難以對業(yè)委會(huì )的成員進(jìn)行有效的監督。業(yè)主委員會(huì )成員盡管是業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生的，但是在《物業(yè)管理條例》中并沒(méi)有制約業(yè)主委員會(huì )的相應條款，面對各種誘惑，很難保證業(yè)主委員會(huì )成員不會(huì )侵犯甚至出賣(mài)業(yè)主的利益，一旦出現類(lèi)似的情況，業(yè)主并沒(méi)有好的辦法解決。
因而，業(yè)主委員會(huì )的監管同樣需要業(yè)主意識的覺(jué)醒或者法律法規的制約。(張正為 鄭杉杉）
