中新網(wǎng)1月16日電 據《中國經(jīng)營(yíng)報》報道，北京市建委正在考慮向市場(chǎng)供應“限價(jià)商品房”。如果一切順利，這項政策在2006年上半年有望實(shí)現，北京將成為全國第一個(gè)施行此類(lèi)政策的特大型城市。顯然，北京市政府希望通過(guò)此項政策，緩解供應結構矛盾帶來(lái)的房?jì)r(jià)控漲壓力，同時(shí)解決中低收入者的住房保障問(wèn)題。
北京市建委的做法與建設部的精神一脈相承。在2006年全國建設工作會(huì )議上，健全城鎮居民住房保障體系被明確為建設部在“十一五”期間的主要工作之一，而類(lèi)似“限價(jià)商品房”的措施，究竟將對市場(chǎng)層面產(chǎn)生何種影響，將完全取決于地方政府的執行力度。
限價(jià)商品房登場(chǎng)
面對逐步凸顯的高檔房供應過(guò)多的結構矛盾，業(yè)界都已預料到北京市政府今年會(huì )在商品房供應結構上“發(fā)力”。但超出業(yè)界預料的是，帶有明顯行政手段色彩的“限價(jià)商品房”竟如此之快地來(lái)到北京。1月8日，北京市建委副主任苗樂(lè )如明確表示，建委正在考慮供應“限價(jià)商品房”。
這項政策并不是北京首創(chuàng )。2005年，杭州、青島等房?jì)r(jià)“過(guò)熱”的二線(xiàn)城市都采用過(guò)類(lèi)似的措施。2005年5月，青島市政府推出3個(gè)“限價(jià)商品房”樓盤(pán)，分別限價(jià)5800元／平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。
當時(shí)，青島市政府有關(guān)負責曾表示，購買(mǎi)限價(jià)商品房同樣需要許可證，要求購買(mǎi)者具備青島市內四區常住戶(hù)口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、沒(méi)有住房或住房面積未達到政府規定標準的家庭或單身者。
這樣的條件略松于當地經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)標準。因此，青島市政府更樂(lè )于將這次調整看做是將原有經(jīng)濟適用房“一分為二”，將中等收入群體與低收入群體分離，解決供應結構矛盾、完善住房保障體系的有效手段。
北京市建委正在考慮的“限價(jià)商品房”與“青島模式”基本相同�！罢畬⑼ㄟ^(guò)土地招投標的方式來(lái)為項目做出最高限價(jià)�！泵鐦�(lè )如說(shuō)。這也就意味著(zhù)，在土地招標出讓的過(guò)程中，日后售價(jià)將成為一項重要的指標，只有服從政府提出的售價(jià)限制，才有中標的可能。
苗樂(lè )如表示，最終將價(jià)格限制在什么樣的水平，將根據執行時(shí)的市場(chǎng)情況綜合考慮。
據了解，2006年4月底，北京市國土資源局、建委、發(fā)改委、規劃委將共同召開(kāi)協(xié)調會(huì )議，在協(xié)調經(jīng)濟適用房供應計劃的同時(shí)，共同就限價(jià)商品房的具體技術(shù)手段和細節進(jìn)行會(huì )商。最終確定供應規模、手段、價(jià)格、位置等關(guān)鍵標準。苗樂(lè )如告訴記者，“限價(jià)商品房”不是建委可以獨立決策的，需要其他主管部門(mén)的“共同協(xié)調工作”。
目前，相關(guān)的配套支持政策正在緊張的制定當中。知情人士告訴記者，對于“限價(jià)商品房”的中標開(kāi)發(fā)商，將在信貸審批方面給予優(yōu)先支持，同時(shí)，有關(guān)主管部門(mén)將在土地出讓金方面給予相應優(yōu)惠，而其他的配套優(yōu)惠政策也將陸續出臺。當然，一系列政策優(yōu)惠的前提條件是，開(kāi)發(fā)商必須遵守政府設定的最高限價(jià)。
北京市政府的壓力
在2005年度北京市建委的市場(chǎng)統計數據當中，一組數字對比顯得十分敏感。2005年全年，北京市5000元/平方米以下的中低檔商品房期房與現房的供應量較2004年分別下降24.8%和33.8%，據了解，正是這組數字最終讓建委想到了“限價(jià)商品房”。
顯然，這將帶來(lái)兩方面的問(wèn)題：一是全年房?jì)r(jià)的控漲壓力，二是中低收入者的住房保障。據悉，刨除200多萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房供應，北京市2005年全年商品房房?jì)r(jià)漲幅為19.89%，險些達到“敏感線(xiàn)”20%。而當年5月前后的漲幅一度達到29%，就連苗樂(lè )如也承認，供應結構領(lǐng)域存在的問(wèn)題，使房?jì)r(jià)控漲的任務(wù)面臨很大的壓力。
“主要是開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品供應的問(wèn)題，今年要解決這個(gè)問(wèn)題，進(jìn)行供應結構的調整是必須的，我們正在考慮通過(guò)推出限價(jià)商品房來(lái)解決這一問(wèn)題�！泵鐦�(lè )如說(shuō)。建委方面冀望通過(guò)供應限價(jià)商品房增大中低價(jià)位商品房的供應量，從而緩解結構矛盾為房?jì)r(jià)控漲帶來(lái)的壓力。
不僅如此，由于長(cháng)期以來(lái)經(jīng)濟適用房供應并不能覆蓋所有的中低收入群體，中低檔商品房實(shí)際長(cháng)期分擔著(zhù)部分住房保障體系的職能。因此，供應結構的高檔化傾向無(wú)疑也將對中低收入者的住房保障構成“實(shí)質(zhì)威脅”，而這顯然是關(guān)乎社會(huì )全局穩定的政治命題。
因此，建設部部長(cháng)汪光燾在2006年全國建設工作會(huì )議上明確表示，健全城鎮居民住房保障體系，解決中低收入者的安居問(wèn)題，是建設系統在“十一五”期間的主要任務(wù)之一。不過(guò)，這一任務(wù)的壓力甚大。
“我們測算，中國5.4億城鎮居民當中約有1.2億人需要依靠住房保障體系解決居住問(wèn)題，而這相當于兩個(gè)法國的人口�！苯ㄔO部政研中心的一位權威專(zhuān)家說(shuō)。顯然，住房保障體系完全覆蓋如此巨大的中低收入群體，還需要漫長(cháng)的時(shí)間。而在這個(gè)完善的過(guò)程中，限價(jià)商品房或許是最好的選擇，這也是北京市出臺這項政策的另一大原因所在。
市場(chǎng)影響有待觀(guān)察
“我們推出的限價(jià)商品房取得的效果應該是不錯的�！卑肽曛�，一位青島市政府有關(guān)負責人如此評價(jià)當時(shí)推出的三個(gè)“限價(jià)商品房”樓盤(pán)。不過(guò)，這位政府官員也承認，限價(jià)商品房和經(jīng)濟適用房一樣存在供應不足的問(wèn)題。
據了解，2005年底，青島市政府再次調撥10塊土地用于限價(jià)商品房的建設，土地總量達到100畝，價(jià)格將限制在4000元/平方米以下。而2006年青島市在這方面的力度將繼續加強，但即便如此，限價(jià)商品房仍然處在供不應求的狀態(tài)之下。
盡管如此，限價(jià)商品房的政策方向并沒(méi)有錯。如果能夠充分供應，還是能夠達到減輕剛性需求推動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲的壓力。
偉業(yè)顧問(wèn)董事總經(jīng)理楊泓認為，北京商品房市場(chǎng)始終面臨價(jià)格控漲壓力的原因在于中低收入者的購房需求沒(méi)能有效分流到相應的保障領(lǐng)域，而供應作為“半保障體系”的限價(jià)商品房恰恰可以分流這些需求，從而使商品房領(lǐng)域的需求下降，最終達到穩定房?jì)r(jià)漲幅的目的。
不過(guò)，最終形成上述效應需要兩個(gè)前提，一是保證供應量的充足，二是保證購買(mǎi)者確實(shí)是中低收入者，而這將完全取決于地方政府的資源調配能力和監管力度。
“究竟推出多少限價(jià)商品房是合適的，地方政府要根據自身的情況確定�！苯ㄔO部一位官員表示，“總體的原則是，既要保證中低收入者居住問(wèn)題得到解決，也不要影響當地的商品房市場(chǎng)秩序�！边@位官員說(shuō)。
一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商表露了自己的擔心：“如果市政府大量推出‘限價(jià)商品房’，會(huì )使目前政府本來(lái)就不豐厚的土地儲備更多用于‘限價(jià)商品房’建設，導致進(jìn)一步的供地緊張，地產(chǎn)商拿地的成本可能又會(huì )抬高�！彼f(shuō)。
據悉，目前，北京市建委還沒(méi)有準備大規模地供應此類(lèi)“限價(jià)商品房”。比較現實(shí)的方案是類(lèi)似于青島市，先推出2~3個(gè)樓盤(pán)試探市場(chǎng)反映，然后再根據當年的市場(chǎng)總體情況，確定年度供應的總量。大量占用開(kāi)發(fā)用地的情況短期內將不會(huì )出現。(李樂(lè )）
