中新網(wǎng)1月17日電 據《深圳特區報》報道，房?jì)r(jià)是樓市永恒的主題，也是老百姓最關(guān)心的焦點(diǎn)。據統計，2005年深圳房?jì)r(jià)漲幅達到17%。相對于過(guò)去多年來(lái)的平穩房?jì)r(jià)，2005年高漲的房?jì)r(jià)、火爆的樓市給人們帶來(lái)諸多反思。
今年房?jì)r(jià)還要漲多少？
近期，業(yè)界一些研究機構對2006年房?jì)r(jià)進(jìn)行了很多預測，記者亦采訪(fǎng)了一些業(yè)內人士。與往年不同的是，漲與跌似乎已經(jīng)不是今年業(yè)界分析和預測的焦點(diǎn)，更多討論的是今年的房?jì)r(jià)漲幅多少。
置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹(shù)榮認為，2006年深圳房?jì)r(jià)將繼續上揚，預計上半年房?jì)r(jià)漲幅較大，下半年將放緩。今年的房?jì)r(jià)會(huì )在2005年的基礎上上漲8%-9%。
“今年的房?jì)r(jià)可能會(huì )在5%-8%之間浮動(dòng)”，同致行(中國)董事長(cháng)王波表示，隨著(zhù)2006年政府加大土地供應等一些調控措施陸續發(fā)揮作用，深圳的房?jì)r(jià)與2005年相比，將有所回落。但由于政府舉措貫徹執行需要一個(gè)過(guò)程，所以今年的房?jì)r(jià)回落可能會(huì )在下半年出現。
業(yè)界分析，推動(dòng)深圳房?jì)r(jià)上漲有三個(gè)基礎動(dòng)因。其一是深圳土地資源匱乏已經(jīng)成為共識。近幾年來(lái)，深圳每年出讓房地產(chǎn)用地在1平方公里上下，每年市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)項目約70%以上用地來(lái)自存量。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上游資源的土地供應的嚴重匱乏是導致深圳房?jì)r(jià)大幅上漲的基礎性因素。
其二則是，深圳經(jīng)濟多年來(lái)態(tài)勢良好，GDP穩步增加，深圳一直位居全國人均收入首位，再加上國內外游資的流入，都給深圳樓市帶來(lái)良好的投資環(huán)境。據不完全統計，深圳普通住宅的投資比例大約占15-20%左右，而豪宅的投資比例更為突出，再加上深圳本地內部對房子的旺盛需求，從而促使了深圳樓市的高速發(fā)展。
其三則是深圳一直以來(lái)都有非常穩固的剛性需求。深圳每年新增人口數十萬(wàn)，且平均年齡較低，在短期內便會(huì )形成購房需求，成為樓市需求持續旺盛的關(guān)鍵所在。
深圳萬(wàn)科股份有限公司董事長(cháng)王石分析，近年地產(chǎn)價(jià)格保持穩步上升，以廣州、深圳為代表的一線(xiàn)城市前兩年呈現緩慢上升趨勢，直至2004年第四季度開(kāi)始大幅上升，這個(gè)現象是合理的，且今明兩年將持續這一勢頭，在城市化快速推進(jìn)的過(guò)程中，萬(wàn)科仍看好未來(lái)的中國地產(chǎn)行業(yè)。
是什么推動(dòng)房?jì)r(jià)持續走高？
影響樓市價(jià)格的因素，既有主觀(guān)的，也有客觀(guān)的；有外部的，也有內部的，各種錯綜復雜的因素交織在一起影響著(zhù)今年樓市的發(fā)展和房?jì)r(jià)的走勢。中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認為，除去土地資源匱乏等基礎性因素，促動(dòng)今年房?jì)r(jià)上漲還會(huì )有四大“動(dòng)力源”。
首先是供求關(guān)系。根據中原地產(chǎn)深港研究中心的統計數據，從2003年開(kāi)始，深圳住宅新增供求比一直小于1,2005年更低至0.79,減少幅度達24%。供不應求的矛盾日益明顯。此外，也造成樓房空置率的下降。2005年，深圳空置面積從2002年的169萬(wàn)平方米降到150萬(wàn)平方米，減少了1%。供求比的失衡，使得房?jì)r(jià)不斷攀升，漲幅也越來(lái)越大。2006年尤其是上半年，深圳入市的樓盤(pán)數量雖有所增加，但適應普通消費者需求的產(chǎn)品仍是有限，所以供應依舊吃緊。
其次，關(guān)內某些片區仍將保持較高的熱度�！�2005年，南山的供求比只有0.69：1,福田更低至0.53：1,供求矛盾已經(jīng)不言而喻�！�
第三，隨著(zhù)南坪快速、福龍公路、東部沿海高速、南光高速、1號地鐵二期、3號地鐵、4號地鐵等主要交通干線(xiàn)的建設，深圳的交通網(wǎng)絡(luò )將越來(lái)越完善，關(guān)內外聯(lián)系越來(lái)越緊密。
2005年深圳住宅市場(chǎng)的一個(gè)重大變化是關(guān)外的崛起使供應格局出現質(zhì)變。寶安供應面積首次超過(guò)南山，位居第一。寶安、龍崗的房?jì)r(jià)漲幅分別是28%、25%，也創(chuàng )下新高。同時(shí)，深圳特區土地資源儲備極其有限，80%以上的可建設用地都集中在關(guān)外兩區。深圳未來(lái)30年發(fā)展空間的土地資源將主要依賴(lài)關(guān)外兩區。2006年，關(guān)外仍將成為拉動(dòng)深圳房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。
第四，是產(chǎn)品的拉動(dòng)。2006年入市的豪宅還比較可觀(guān)，再加上去年的眾多存量，今年的豪宅會(huì )面臨比較大的銷(xiāo)售壓力，一定程度上不會(huì )出現象去年那樣大幅度地拉升房?jì)r(jià)；而普通住宅，今年的供求比仍然不容樂(lè )觀(guān)，今年適合一些初次和普通市民置業(yè)的中、小戶(hù)型產(chǎn)品并不多，會(huì )造成供小于求，這一定程度上會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。
房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大危機幾何？
房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)存在很多危機。在采訪(fǎng)中，很多業(yè)內人士表示，2005年，深圳房?jì)r(jià)漲幅很大程度上已經(jīng)超過(guò)了人們的心理預期和接受程度，持續下去，會(huì )引發(fā)諸多“負效應”。
“房?jì)r(jià)是衡量樓市發(fā)展的非常重要的風(fēng)向標。深圳樓市的健康穩定一直以來(lái)都成為全國的典范，這其中一個(gè)重要的穩定因素就是房?jì)r(jià)。深圳房?jì)r(jià)多年來(lái)保持著(zhù)非常穩定、基數較小的增長(cháng)幅度，2005年，深圳房?jì)r(jià)出現比較大的漲幅，必然影響人們對樓市的選擇以及投資的取向，也超過(guò)人們的心理預期�！�
姜樹(shù)榮認為，深圳土地供應不足已是事實(shí)，如果土地價(jià)格一味上漲，必將導致房?jì)r(jià)在上漲。進(jìn)入2003后，國家采取了緊縮土地供應的政策，此后的幾年，全市的商品房土地供應大致都維持在1平方公里左右，特區內更是陷入了連續幾年沒(méi)有商品房土地供應的困境。
“如果今年地價(jià)仍然高居不下，不排除房?jì)r(jià)仍會(huì )保持2005年的漲幅”，姜樹(shù)榮對深圳房?jì)r(jià)表示擔憂(yōu)。他分析說(shuō)，深圳樓市雖然泡沫不大，但漲幅過(guò)快、過(guò)大，仍然會(huì )給樓市帶來(lái)很多負效應。
首先是市民置業(yè)壓力增大，其他消費支出減少，對整個(gè)經(jīng)濟會(huì )產(chǎn)生不利影響；對開(kāi)發(fā)商而言，房?jì)r(jià)大幅上漲，短期會(huì )帶來(lái)一些收益，但由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)相對長(cháng)期的過(guò)程，過(guò)快的增長(cháng)，都將給樓市帶來(lái)頗多危機。
