中新網(wǎng)1月20日電 據《京華時(shí)報》報道，由于2005年受到宏觀(guān)調控的影響，不少開(kāi)發(fā)商放緩了開(kāi)發(fā)的步伐。但是2006年開(kāi)發(fā)商們估計會(huì )扛不住了。一方面是資金壓力，另一方面則是北京市政府已經(jīng)加大對囤積土地的治理力度。去年收回的45宗土地就是一個(gè)信號，這45宗地收回的原因是開(kāi)發(fā)商未能按約定的期限付清全部地價(jià)款。因此，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤(pán)放量已經(jīng)勢不可擋。
新盤(pán)入市量至少2500萬(wàn)平方米
去年，政府供地計劃沒(méi)有完成。因此據中原地產(chǎn)預測，更多的土地將會(huì )在2006年推出，隨著(zhù)總量的擴大，土地交易會(huì )日趨活躍。
2004年8·31過(guò)關(guān)的住宅項目用地就有191個(gè)，規劃建筑面積3265萬(wàn)平方米。而從北京市建委公布的統計數據可以看出，2005年1-10月份，全市商品住宅新開(kāi)工面積1265.5萬(wàn)平方米，預計2005年全年，商品住宅新開(kāi)工面積將在1500萬(wàn)平方米左右。這樣看來(lái)，僅8·31過(guò)關(guān)項目就有1765萬(wàn)平方米沒(méi)有供應。加上2004年、2005年公開(kāi)出讓地塊的700多萬(wàn)平方米建筑面積，今年至少有2500萬(wàn)平方米的商品房可以進(jìn)入市場(chǎng)。
同時(shí)，五環(huán)以?xún)炔糠执蟊P(pán)原定于去年下半年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，宏觀(guān)調控后開(kāi)發(fā)商便捂盤(pán)惜售，最近也有捂不住的跡象了。因此，2006年年中可能會(huì )出現住宅項目集中上市的現象。據偉業(yè)顧問(wèn)統計，2006年至少有260個(gè)新盤(pán)上市。
另外，像廣渠路6號地、溫泉鎮中心用地，在去年本來(lái)會(huì )入市，但是由于種種原因沒(méi)有上市供應，而在今年將會(huì )形成有效入市土地。這兩塊地規模很大，特別是前者，一旦入市，考慮到奧運的開(kāi)發(fā)檔期，開(kāi)發(fā)商拿地后就會(huì )立刻開(kāi)發(fā)。
據中原地產(chǎn)、偉業(yè)顧問(wèn)控股等公司統計數據顯示，京東依然是2006年放量最多的區域。大約有30多個(gè)項目入市，開(kāi)發(fā)量達到1000多萬(wàn)平方米，成為北京樓市的領(lǐng)跑者。
朝陽(yáng)北路依舊是2006年京城一個(gè)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域，至少有8個(gè)新住宅項目入市銷(xiāo)售。朝陽(yáng)路及朝陽(yáng)北路、姚家園區域現在已知的有銀谷大廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)住宅項目以及金隅嘉業(yè)的一個(gè)中高檔住宅項目、新華聯(lián)集團的新華聯(lián)麗景，緊鄰珠江羅馬家苑的銀帆西雅圖項目。北京海潤創(chuàng )速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的京棉新城也有望在上半年投入市場(chǎng)，由潤豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的42萬(wàn)平方米的潤楓水尚也將面市。同時(shí)首旅集團朝陽(yáng)北路項目和位于朝陽(yáng)路太平莊區域建筑面積達到10萬(wàn)平方米的阿曼公寓項目也將于今年進(jìn)入市場(chǎng)，還有今典集團建筑面積達到40萬(wàn)平方米的蘋(píng)果派。
2006年朝陽(yáng)公園東邊建筑面積達到200萬(wàn)平方米的泛海國際居住區將成為朝陽(yáng)公園區域2006年熱點(diǎn)大盤(pán)。在公園5號旁邊的公園17號項目。此外該區域東山墅開(kāi)發(fā)商將在其別墅周邊開(kāi)發(fā)一個(gè)高檔公寓項目，陽(yáng)光股份則有可能在陽(yáng)光上東南邊，東四環(huán)路里邊推出一個(gè)大體量的高檔地產(chǎn)項目。
在東南方向八通線(xiàn)沿線(xiàn)，東一時(shí)區項目西邊中聯(lián)置地將打造一個(gè)建筑面積達100多萬(wàn)平方米的項目，高碑店路獨棟別墅CBD高爾夫球會(huì )別墅也是今年入市。建筑面積為30萬(wàn)平方米的柏陽(yáng)景園將開(kāi)發(fā)成為一個(gè)高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，北京鴻坤偉業(yè)公司也將在南磨坊推出南磨坊花園洋房項目。百子灣地區金都杭城2期、后現代城四期、沿海賽洛城后期等入市。另外，后現代城開(kāi)發(fā)商還將在金都杭城南邊開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項目，在富力城北邊，占地5萬(wàn)平方米的合生國際花園預計在2006年3月開(kāi)盤(pán)，而城建集團建筑面積為10萬(wàn)平方米的城建CBD一項目寫(xiě)字樓和酒店也將于2006年進(jìn)入市場(chǎng)。東北方向主要包括望京建筑面積達到80萬(wàn)平方米的望京東湖項目以及建筑面積達到36萬(wàn)平方米的奧運村住宅項目。
馬駒橋區域在2006年將有100萬(wàn)平方米的土地推向市場(chǎng)。包括珠江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)30萬(wàn)平方米的項目、上海復地開(kāi)發(fā)15萬(wàn)平方米的項目、北京卓越地產(chǎn)開(kāi)發(fā)15萬(wàn)平方米項目。如果加上馬駒橋鎮生活起步區C1、C2、C3地塊的50萬(wàn)平方米，目前可以知道的該區域的開(kāi)發(fā)面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米。另?yè)私�，還有一塊“北京國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區”住宅和公建用地，面積達到31萬(wàn)平方米，有可能也會(huì )在今年入市。
再看通州中心區域，從目前統計的數據來(lái)看，2006年通州區域則至少有5個(gè)新項目入市，其中包括通州福瑞地產(chǎn)將在通州推出一個(gè)50萬(wàn)平方米的項目(梨園小鎮二期)，銀信公司在通州北苑環(huán)島打造一個(gè)花園酒店公寓項目，君合地產(chǎn)33萬(wàn)平方米的自由小鎮項目，而通州區域高檔別墅項目國華園也將在今年入市銷(xiāo)售，“梨園鎮小稿村國有土地使用權”土地也將在今年進(jìn)入市場(chǎng)。
北五環(huán)外十幾個(gè)別墅項目入市
別墅項目由于受到土地開(kāi)發(fā)期限的影響，即便在新盤(pán)較少的2005年都有很可觀(guān)的放量。2006年，別墅依然勢頭不減。據記者統計，北五環(huán)外有多個(gè)別墅項目入市。
由北京廣廈富城置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的棕櫚灘，緊鄰機場(chǎng)高速楊林出口，一期規劃建設占地面積約247畝，由178棟獨立別墅構成，預計2006上半年正式推出。順義的萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)MO鄄MA，目前正在調整規劃，將于今年4、5月份推向市場(chǎng)，新推出的產(chǎn)品占地386畝，總建筑面積10萬(wàn)平方米。
而由北京財富地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財富公館，每套建筑面積將近1500平方米，售價(jià)2000萬(wàn)元。項目今年3、4月份開(kāi)盤(pán)。富力在京的首個(gè)別墅項目也將于今年開(kāi)盤(pán)。該項目總占地約20萬(wàn)平方米，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，項目以獨棟別墅為主。沿海集團在大興開(kāi)發(fā)的獨樹(shù)逸致項目也于今年上市。
此外，盛世兆業(yè)在馬坡鎮的別墅項目今年也將動(dòng)工，天鴻集團在奧運水上公園附近的一個(gè)度假酒店項目，作為奧運工程的配套，預計今年也會(huì )正式啟動(dòng)。
昌平別墅在經(jīng)歷了2005年的集中放量后，2006年將又是一個(gè)殘酷的競爭年。今年上半年不僅會(huì )有6個(gè)高檔新盤(pán)集中推出，定位也都極為相似，產(chǎn)品類(lèi)型都以獨棟為主，銷(xiāo)售均價(jià)大多在10000-16000元/平方米。
其中壹千棟、大河之翼、復地元墅的體量較大，今年入市體量分別在500、491、300棟左右，而東方普羅旺斯、中海瓦爾登湖、麥卡倫地也都會(huì )有100多套入市。
新入市項目以中高檔產(chǎn)品為主
從目前記者統計到的新開(kāi)發(fā)項目來(lái)看，住宅類(lèi)型主要是中高檔住宅。
眾所周知，東部一直是京城高檔住宅產(chǎn)品的集中地，以朝陽(yáng)公園、三元橋及CBD為核心的區域集中了東部近80%左右的高檔住宅產(chǎn)品。2005年這些區域新開(kāi)盤(pán)地產(chǎn)項目的平均銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)超過(guò)8000元/平方米。
2006年也不例外，京東區域釋放出來(lái)的住宅產(chǎn)品依舊走高端路線(xiàn)。像前面提到的朝陽(yáng)北路、朝陽(yáng)公園、百子灣、望京等區域，產(chǎn)品多是中高檔。產(chǎn)品類(lèi)型以高檔公寓為主，而整體區域平均銷(xiāo)售價(jià)格也將在8000元/平方米左右。
土地的稀缺性使西部和北部的開(kāi)發(fā)更多地表現在高檔項目上。據北京成業(yè)行預測，亞奧板塊在奧運村規劃的實(shí)施和奧運商機的逐漸顯現下，商務(wù)氛圍將更加濃郁，商住公寓需求的擴大將帶動(dòng)此類(lèi)項目逐漸增多。
2005年一些通過(guò)招拍掛方式拿地的成本增加，開(kāi)發(fā)商要獲得比較高的利潤，就傾向于開(kāi)發(fā)中高檔住宅產(chǎn)品。比如北京金地集團去年12月份通過(guò)公開(kāi)拿得通州馬駒橋土地將于2006年進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，由于該土地的成本就達到2300元/平方米，因此金地集團推出該項目的銷(xiāo)售價(jià)格將達到6000元/平方米，而目前該區域產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格一般在4500元/平方米。而華潤去年拿到的清河土地，折合地價(jià)為3654元/平方米。目前周邊的房?jì)r(jià)已經(jīng)達到7000元/平方米，預計華潤集團將要開(kāi)發(fā)的項目售價(jià)不會(huì )低于7500元/平方米。
至于廣渠路6號地(也就是北京吉普地塊)，據中原地產(chǎn)數據顯示，該地區的產(chǎn)品類(lèi)型多樣，價(jià)格區間分布為7000-11000元/平方米。因此，一旦該地塊入市，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也屬于中高檔住宅。(趙麗萍)
