中新網(wǎng)1月20日電 近日，北京朝陽(yáng)法院首次對拒不撤出小區的物業(yè)公司實(shí)施強制執行，使得人們再一次聚焦業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系問(wèn)題。
今日出版的《新京報》載文指出，就目前的司法實(shí)踐看，導致業(yè)主與物業(yè)管理公司之間形成權利義務(wù)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)合同，其性質(zhì)被確認為民事合同。而現實(shí)生活中物業(yè)管理公司的“管理服務(wù)”行為遠遠超出了民事行為的范疇。至于部分物業(yè)管理公司為解決物業(yè)糾紛而采取的斷水、斷電、封門(mén)等“強制措施”更是遠遠超出了民事主體的“自救措施”，即使是政府，由于依法行政的約束，也不能望其頸背。人們不得不靜下心來(lái)想一想物業(yè)管理公司的功能和存在的現實(shí)性問(wèn)題。
從法理上講，依據民事合同是不能獲得公共管理權力的。而當前物業(yè)管理公司的“管理服務(wù)”早就超出了“對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)”的范疇，已經(jīng)借助所謂維護“物業(yè)小區”管理秩序的名義，從“管理物業(yè)”擴展至“管理業(yè)主、租戶(hù)及一切進(jìn)入小區的人和相關(guān)事宜”。
莫非法律賦予了他們依據“民事合同”可以獲得“公共管理”甚至“強制實(shí)施管理服務(wù)”的權力？其實(shí)，“物業(yè)小區”真正應當行使公共管理職能的主體是業(yè)主自治組織。業(yè)主自治組織和居民自治組織一樣，是公共管理的主體，是業(yè)主行使自治權的機構，而不應是單純的“公共財產(chǎn)管理機構”。當前作為業(yè)主自治組織的業(yè)主大會(huì )(及業(yè)主委員會(huì ))的職能缺失問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上有許多主觀(guān)和客觀(guān)的原因。
當業(yè)主們由于規則的漏洞或意識的缺失，無(wú)法或懶于培育一個(gè)成熟的業(yè)主自治組織時(shí)，他們也許會(huì )出于減少自治成本或參與風(fēng)險的考慮，主動(dòng)或被動(dòng)地接受一個(gè)“二政府”，但最終會(huì )發(fā)現為此付出了巨大的物質(zhì)和精神代價(jià)；而當“物業(yè)小區”擁有一個(gè)成熟的業(yè)主自治組織時(shí)，業(yè)主們就會(huì )發(fā)現不需要也不可能產(chǎn)生“二政府”式的物業(yè)管理公司，盡管付出了自治成本、承擔了參與風(fēng)險，卻節省了可觀(guān)的財富，更重要的是積累了城市社區自治經(jīng)驗和成果。如果我們想到這些，即使自治實(shí)踐歷經(jīng)坎坷，也應當耐心地、堅定地走下去，切不可圖一時(shí)省事。
也許有人會(huì )講，如果沒(méi)有物業(yè)管理公司，就算業(yè)主自治組織承擔了公共管理職能，“對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)”的事務(wù)由誰(shuí)來(lái)承擔？難道分別雇人做？那樣多不經(jīng)濟！
順便提一下，數字也許會(huì )幫助我們長(cháng)記性。如果一個(gè)樓盤(pán)有10個(gè)單元門(mén)，每個(gè)單元門(mén)有12層，每層兩戶(hù)，每戶(hù)建筑面積100平方米，物業(yè)費用為每月3元/平方米(這一標準目前并不算高)，則該樓盤(pán)業(yè)主們一年所交納的物業(yè)管理費為86.4萬(wàn)元人民幣，請各位想一想，在目前國情條件下，付出這筆錢(qián)應當享受到什么樣的服務(wù)？而現實(shí)生活中的絕大多數物業(yè)管理公司提供了什么樣的服務(wù)！其所耗費的社會(huì )成本高昂，而產(chǎn)出效益則極不相稱(chēng)。
即使沒(méi)有物業(yè)管理公司，業(yè)主們恐怕也不難用明顯少于物業(yè)管理費的錢(qián)找到適當的分類(lèi)服務(wù)提供者——保安找最好的保安公司，清潔找最好的清潔公司等等。
如果經(jīng)歷了一番周折，業(yè)主們覺(jué)得還是需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司，那時(shí)再出現的物業(yè)公司已經(jīng)是消費者自然需要和市場(chǎng)自由選擇的產(chǎn)物，對慣于信任甚至依賴(lài)經(jīng)驗的中國人而言，具有存在的合理性和現實(shí)性，其畸形的發(fā)展和運作可以受到業(yè)主自治組織嚴格的制約，并非不可避免。兩相對比，我們是否應當質(zhì)問(wèn)：非要物業(yè)管理公司不可嗎？(陳欣新）
