中新網(wǎng)2月7日電 據《中國青年報》報道，在眾多物業(yè)糾紛中，業(yè)主起訴物業(yè)公司少有勝訴，而北京美麗園小區業(yè)委會(huì )日前卻迎來(lái)了一場(chǎng)勝訴�！拔覀兂晒Φ財D掉了物業(yè)費里的水分�！痹撔^業(yè)委會(huì )主任雷霞說(shuō)。按照北京市第一中級人民法院2005年12月下達的終審判決書(shū)，在原價(jià)每平方米2.72元的物業(yè)費中，被擠出的“水分”最多約1.14元。
這場(chǎng)訴訟被輿論視為“揭開(kāi)了物業(yè)收費的黑幕”，以及業(yè)主理性維權的勝利。
“擰干濕漉漉的物業(yè)費”
在這個(gè)房?jì)r(jià)如今已接近每平方米1萬(wàn)元的小區內，這場(chǎng)物業(yè)糾紛源于2002年年底第一屆業(yè)主委員會(huì )成立。該屆業(yè)委會(huì )經(jīng)過(guò)核查，對鴻銘物業(yè)公司每平方米2.72元的物業(yè)費的測算產(chǎn)生了疑問(wèn)。
他們發(fā)現，物業(yè)費中的水泵費，并非按照實(shí)際使用的1組2臺變頻水泵收費，而是按照原規劃中30組60臺的高壓水泵來(lái)收費；電梯的維護與運行費，也按照規劃中的118部來(lái)收費，而實(shí)際運行的只有111部。此外，有關(guān)文件規定按戶(hù)收費的保安費、保潔費、垃圾清運費等均按平方米收費；室內中小修費，不論是否委托給物業(yè)公司，一律照收。并且，這每平方米2.72元的物業(yè)費中，還包含了有關(guān)文件規定不得收取的共用天線(xiàn)管理費。
該屆業(yè)委會(huì )與鴻銘物業(yè)公司多次就降低物業(yè)費進(jìn)行了商談。2003年6月，雙方協(xié)商的結果是將物業(yè)費下調至2.65元，同時(shí)停車(chē)費由每年1600元降至1300元。但這一收費最終因為業(yè)主分歧大而未能施行。
2004年8月，新一屆業(yè)委會(huì )選舉成立，同年10月8日備案成功。而在此期間，2004年10月1日，鴻銘物業(yè)公司發(fā)布了新的物業(yè)收費標準。新標準中，將按平方米收取的保安費、保潔費、垃圾清運費等改為按戶(hù)收費；室內中、小修，如不委托給物業(yè)公司，將不再收費；停止收取共用天線(xiàn)管理費。按照新標準，如將室內中小修委托給物業(yè)公司，則收取物業(yè)費為每平方米2.61元加每戶(hù)11.08元，如不委托，則物業(yè)費為每平方米2.04元加每戶(hù)11.08元。
據鴻銘物業(yè)公司副總經(jīng)理汪建春說(shuō)，至今已按照新標準，與小區1378戶(hù)業(yè)主中的1012戶(hù)簽訂了《補充協(xié)議》；未簽訂《補充協(xié)議》的，依然按照每平方米2.72元收費。
2005年3月，新一屆業(yè)委會(huì )得到業(yè)主大會(huì )授權，向法院起訴物業(yè)公司的“不實(shí)收費”。在業(yè)委會(huì )的13項訴訟請求中，除要求將按平方米收取的保安費等改為按戶(hù)收費、未經(jīng)委托的室內中小修費取消、停止收取共用天線(xiàn)管理費等之外，還要求按照實(shí)際的水泵數、電梯數目收費。業(yè)委會(huì )還訴稱(chēng)，小區的實(shí)際住宅建筑面積為21萬(wàn)多平方米，而物業(yè)公司測算物業(yè)費時(shí)卻只按20多萬(wàn)平方米計算。
如此經(jīng)法院測算下來(lái)，電梯維保費由原來(lái)的0.441元降為0.405元，運行費由原來(lái)的0.606元降為0.522元；而水泵費則由原來(lái)的0.292元降為0.008元。此外，法院還判令物業(yè)公司將3年的電梯廣告位租賃收益返還給業(yè)委會(huì )，計18萬(wàn)元。業(yè)委會(huì )成員周杰律師稱(chēng)，如果物業(yè)公司將2003～2005年間多收的物業(yè)費返還給業(yè)主，將達數百萬(wàn)元。
業(yè)委會(huì )主任雷霞則把這一過(guò)程稱(chēng)為“擰干濕漉漉的物業(yè)費”。
“保護私有財產(chǎn)的偉大實(shí)踐”
“這是一種通過(guò)法律途徑、理性的、有效的維權方式�！敝袊ù髮W(xué)教授蔡定劍說(shuō)。據長(cháng)期關(guān)注業(yè)主維權的秦兵律師觀(guān)察，目前有關(guān)商品房面積問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題的大規模糾紛已經(jīng)過(guò)去，現在進(jìn)入了另一個(gè)階段，即大規模的物業(yè)糾紛。
根據北京朝陽(yáng)區人民法院公布的數據，2002年該院受理物業(yè)管理糾紛194件，2003年增長(cháng)到650件，2004年為1898件。
面對物業(yè)糾紛，大多數業(yè)主選擇了拒交物業(yè)費�！斑@是成本最低的反抗手段�！鼻乇f(shuō)。 拒交物業(yè)費的結果，是業(yè)主被物業(yè)公司告上法庭。同樣來(lái)自朝陽(yáng)法院的數據，該院受理的物業(yè)糾紛中，物業(yè)公司起訴業(yè)主、索要物業(yè)費的占90%以上。
事實(shí)上，在美麗園小區的這起物業(yè)費訴訟之前，也有業(yè)主因為“不滿(mǎn)物業(yè)公司的花賬”而拒交物業(yè)費。本屆業(yè)委會(huì )9名成員中，大部分都曾拒交物業(yè)費。據鴻銘公司副總經(jīng)理汪建春說(shuō)，他們?yōu)榇嗽鹪V過(guò)十幾位美麗園業(yè)主，并幾乎都勝訴。
在北京，不久前，朝陽(yáng)法院即動(dòng)用“堵被窩”的方式對欠費業(yè)主進(jìn)行強制執行。而美麗園小區的物業(yè)訴訟，在秦兵看來(lái)，代表著(zhù)一種理性的“尋求法律的途徑”。該小區的“維權過(guò)程值得每個(gè)業(yè)主學(xué)習”，他說(shuō)。秦兵認為，業(yè)主對物業(yè)公司的斗爭，“是他們保護私有財產(chǎn)的偉大實(shí)踐�！�
這場(chǎng)勝訴，在業(yè)委會(huì )主任雷霞看來(lái)，至少說(shuō)明“理性維權的途徑是走得通的，盡管過(guò)程很艱難”，而法院的判決，是要告訴大家，“這是一個(gè)出口”�！耙驗楸本┐蟠笮⌒〉男^幾乎都有業(yè)主在維權，所以才會(huì )有美麗園的勝訴�！彼f(shuō)，“美麗園只是比較幸運而已�！�
物業(yè)費的兩筆賬
但是事情并不如法院判決書(shū)上呈現得那么簡(jiǎn)單。
勝訴一個(gè)月來(lái)，雷霞已經(jīng)給業(yè)主們舉辦了6場(chǎng)“物業(yè)費說(shuō)明會(huì )”，目的是解決業(yè)主們心中的疑慮：如果物業(yè)費降到每平方米1.58元，目前的物業(yè)服務(wù)標準會(huì )不會(huì )降低？物業(yè)公司到底有沒(méi)有利潤？
來(lái)自物業(yè)公司的說(shuō)法是，如果這樣收費，“絕對干不下去”。
據鴻銘公司副總經(jīng)理汪建春說(shuō)，由于物業(yè)公司是由小區開(kāi)發(fā)商控股，為了配合樓盤(pán)銷(xiāo)售，物業(yè)費最初的定價(jià)2.72元已經(jīng)是優(yōu)惠價(jià)。否則，僅電梯運行費一項，按照有關(guān)文件，以每年每臺54640元來(lái)計算，每月即應收費每平方米2.4元，而不是現行的0.606元。
汪建春說(shuō)，此外，小區里的門(mén)禁系統等智能化運行維護費，與公共照明費都沒(méi)有算入這2.72元中。而關(guān)于水泵費一項，他承認，實(shí)際運行費比現行0.292元要少，但絕對高于法院測算的0.008元，實(shí)際成本大約在0.16元左右。但是，“多出來(lái)的我們得拿去補貼智能化運行維護費和公共照明費�！�
鴻銘公司出示的一張收費標準價(jià)目表顯示，如果“不給優(yōu)惠”，即使將水泵費定為0.008元，不算室內中小修費，物業(yè)費也高達每平米3.791元，外加每戶(hù)每月13.188元。
汪建春說(shuō)，按照現在的“優(yōu)惠價(jià)”，光靠物業(yè)費一項，根本無(wú)法盈利，需要靠小區停車(chē)位的經(jīng)營(yíng)收益來(lái)貼補。如果小區物業(yè)費的交費率能達到95%，則“能持平，略有盈余”。
汪建春算了這樣一筆賬：以每戶(hù)每月5元的保安費為例，全小區每月保安費收入不足7000元，根本無(wú)法支付美麗園現有83名保安的工資�！拔覀儗�(shí)行的是包干制，講的是綜合盈利�！蓖艚ù赫f(shuō)。
而雷霞則認為，即使是包干制，業(yè)主們也有權知道“包干”在哪里。在“物業(yè)費說(shuō)明會(huì )”上，雷霞算了一筆完全不同的賬。
據業(yè)委會(huì )計算，僅電梯運行費、維護費、檢測費，物業(yè)公司一年即可獲毛利約160萬(wàn)元：根據小區內電梯實(shí)際電費繳費清單，一部電梯一年運行費約為1600元，而物業(yè)公司則按照每臺10530元收費；電梯維護費，經(jīng)業(yè)委會(huì )咨詢(xún)具有一級資質(zhì)的電梯維護公司，維護一部電梯的市場(chǎng)價(jià)為每年3000～4000元，而物業(yè)公司按照每臺每年9210元收費。
業(yè)委會(huì )計算，全小區每年車(chē)位費多繳納超過(guò)60萬(wàn)元，水泵費全小區每年比實(shí)際發(fā)生費用多繳納50萬(wàn)元。此外，業(yè)委會(huì )認為，開(kāi)發(fā)商每年還應當繳納物業(yè)費200多萬(wàn)元。
各項費用綜合算下來(lái)，雷霞的結論是：按照每平米1.58元來(lái)收取物業(yè)費，在不降低目前服務(wù)標準和質(zhì)量的情況下，物業(yè)公司一年獲取一兩百萬(wàn)元利潤不成問(wèn)題�！拔覀兺耆梢孕陌怖淼玫叵硎茉瓉�(lái)質(zhì)量的服務(wù)�！崩紫歼@樣告訴前來(lái)聽(tīng)講的鄰居。
雷霞表示，業(yè)主要想獲得物美價(jià)廉的服務(wù)，就一定得通過(guò)招投標，讓物業(yè)公司之間去競爭，從而獲得質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。汪建春則表示：如果按照這個(gè)價(jià)位，鴻銘公司不會(huì )參加招投標。據悉，鴻銘公司已經(jīng)申請重審此案。
而業(yè)委會(huì )目前正在進(jìn)行的工作，是爭取獲得業(yè)主大會(huì )的授權，以1.69元為基準價(jià)招聘物業(yè)，具體價(jià)格視服務(wù)內容而定。雷霞說(shuō)，在將來(lái)的物業(yè)服務(wù)合同中，要把物業(yè)費的使用規定得極其細致。雷霞舉例說(shuō)，會(huì )具體到有多少個(gè)保安、保潔人員，房屋外墻多長(cháng)時(shí)間清洗一次等等，便于監督核查，“每一分錢(qián)都要花得清清楚楚”。
美麗園業(yè)委會(huì )提醒業(yè)主，接下來(lái)還有一項重頭工作，即如何對2000多萬(wàn)元的小區住宅公共維修基金實(shí)行監督。
據媒體報道，美麗園訴訟案是北京首例以業(yè)委會(huì )為原告的物業(yè)訴訟。盡管從法律上講，業(yè)主個(gè)人也可以對物業(yè)公司提起物業(yè)訴訟，“但力量不夠，”秦兵說(shuō)，“他們應該成立業(yè)委會(huì )或者選舉產(chǎn)生業(yè)主代表�！倍鴵芙苈蓭煼Q(chēng)，由于物業(yè)費牽涉到小區的公用部分，單個(gè)業(yè)主往往難以主張這部分權益。
有數據顯示，北京市共有3032個(gè)住宅小區，由2495個(gè)物業(yè)管理公司管理服務(wù)，但其中只有440個(gè)小區成立了業(yè)委會(huì )，僅占小區總數的14.5%。(包麗敏)
