中新網(wǎng)2月9日電 據《北京日報》報道，2006年1月1日，北京正式實(shí)行“分戶(hù)驗房”制度。據介紹，該制度將一改以往住宅工程驗收時(shí)走馬觀(guān)花式的整棟樓驗收加抽查的方式，試圖為飽受“收房糾紛”之苦的廣大業(yè)主闖一條新路。規定一出，在樓市尤其是廣大買(mǎi)房人中引起巨大反響，帶給新年樓市第一道沖擊波。但“分戶(hù)驗房”究竟對時(shí)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？規定將如何執行？其中還有沒(méi)有問(wèn)題需要關(guān)注？對于廣大“購房者”來(lái)說(shuō)，“分戶(hù)驗房”能否一路走好？
作為一種新制度，“分戶(hù)驗房”政策甫出，就引起眾多業(yè)內外人士的廣泛關(guān)注。對于廣受“房屋交接糾紛”苦痛的北京樓市來(lái)說(shuō)，這項新政策無(wú)異于獻給2006年樓市的“福音書(shū)”。
分戶(hù)驗房新一年樓市的“福音書(shū)”
政府：新政規范房屋質(zhì)量。據介紹，以往住宅工程驗收時(shí)，都采用整棟樓驗收加抽查的方式。如果有業(yè)主入住后發(fā)現漏水、裂縫等質(zhì)量問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商理論時(shí)，卻總遭遇開(kāi)發(fā)商“房子已經(jīng)通過(guò)質(zhì)量驗收，根本沒(méi)問(wèn)題”的冷遇和推諉，頗費周折，扯皮不斷。新政策的出臺將有效緩解類(lèi)似現象的發(fā)生。
北京市建委物業(yè)管理處處長(cháng)劉剛認為，現在業(yè)主購房時(shí)，不僅關(guān)注房子結構等安全性問(wèn)題，窗戶(hù)、下水道、工程縮水等一系列問(wèn)題都是業(yè)主關(guān)心的焦點(diǎn)�！胺謶�(hù)驗房”將改變以往整體驗收的驗房方式，每戶(hù)各項細節都合格才能發(fā)合格證。而對此率先進(jìn)行試點(diǎn)的朝陽(yáng)區建委的相關(guān)人士介紹說(shuō)，自2005年3月1日以來(lái)，朝陽(yáng)區作為試點(diǎn)對所有工程進(jìn)行一戶(hù)一驗，目的是要讓開(kāi)發(fā)單位向社會(huì )提交合格產(chǎn)品。半年下來(lái)，136個(gè)項目中市建委僅收到一項質(zhì)量投訴。
業(yè)主:分戶(hù)驗房讓業(yè)主有章可循。遠洋天地的業(yè)主張先生接受采訪(fǎng)時(shí)明確表達了他對新政策的肯定。這個(gè)規定對業(yè)主的好處顯而易見(jiàn)。以前遇到相關(guān)問(wèn)題，如果自己有疑義，就得先花不少錢(qián)請第三方檢測、監理公司進(jìn)行查檢后才能對房屋的相關(guān)單位表達意見(jiàn)，而且經(jīng)常遇到一些公司之間有串通現象。
如果每戶(hù)都有《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗房表》，不但可以使業(yè)主在收房時(shí)有章可循，如果發(fā)生爭議，也可以算是有據可依。另外規定要求在住宅外墻的顯著(zhù)位置應公示工程的建設、設計、施工、監理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，購房人一旦發(fā)現其所購住宅存在問(wèn)題，可直接找到相關(guān)責任單位進(jìn)行及時(shí)處理。
開(kāi)發(fā)商：政策對開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方利好。在采訪(fǎng)時(shí)，幾家開(kāi)發(fā)商普遍認為分戶(hù)驗房肯定會(huì )增加開(kāi)發(fā)商的工作量和生產(chǎn)成本，但對企業(yè)的形象和銷(xiāo)售的利好作用卻顯而易見(jiàn)。合生創(chuàng )展北京公司的相關(guān)負責人表示，從自己的角度，其實(shí)很歡迎這樣一個(gè)政策。因為從政策本身來(lái)看，是為了規范住宅的質(zhì)量管理，無(wú)論對于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都很有好處，同時(shí)維護了雙方的利益。
分戶(hù)驗房不是“萬(wàn)能寶典”
雖然新政策對于減少交房糾紛、提高房屋質(zhì)量的利好作用和效果明顯。但“分戶(hù)驗房”政策卻不是業(yè)主可以依賴(lài)的“萬(wàn)能寶典”，其中的一些問(wèn)題也值得關(guān)注：比如驗房增加的成本由誰(shuí)來(lái)承擔？政府是否有足夠的資金和智力投入保證政策順利進(jìn)行？
有章可循、有據可依了是好事，但關(guān)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題，北京惠誠律師事務(wù)所袁前嶺律師提醒，有兩種錯誤認識需要避免：一是以為只要是有房屋質(zhì)量問(wèn)題，不管是大是小，開(kāi)發(fā)商都承擔延期交房的責任；二是不能認為質(zhì)量問(wèn)題看起來(lái)很?chē)乐鼐涂梢酝朔俊?/p>
目前法律的規定或者合同約定都對于房屋的交付條件很不明確。在具體的司法實(shí)踐中，只有房屋質(zhì)量問(wèn)題比較嚴重，影響入住的情況下，開(kāi)發(fā)商才承擔延期交房的責任。按照法律的規定，房屋只有存在主體結構的問(wèn)題或者是地基基礎的問(wèn)題，業(yè)主才能要求退房。
所以如果不是嚴重的質(zhì)量問(wèn)題，建議業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間達成一個(gè)整改協(xié)議，要求開(kāi)發(fā)商在限期內整改完畢。
分戶(hù)驗房需要成長(cháng)的“新生兒”
雖然“分戶(hù)驗房”對業(yè)主來(lái)說(shuō)更加利好，但在采訪(fǎng)過(guò)程中，卻很少有業(yè)主了解此項政策的具體內容。也有一些人直接對政策提出了自己的質(zhì)疑。而“分戶(hù)驗房”作為一個(gè)政策的“新生兒”，自然需要進(jìn)一步的完善和成長(cháng)。有業(yè)內專(zhuān)家認為，此次規定，“重要求，輕處罰”。比如開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有達到標準，如何處罰？監理公司如果出了問(wèn)題，又該如何解決等等。沒(méi)有更為具體明確的標準，這些問(wèn)題解決不了，消費者的權利最終將仍然成為“一紙空文”。
對此，孟憲生律師認為，目前的分戶(hù)驗收規定，屬于建設過(guò)程的監督管理范疇，不直接調整交易過(guò)程以及交易關(guān)系。規范性意見(jiàn)不能設定行政處罰。而交房過(guò)程中的糾紛，屬于交易過(guò)程中的糾紛，應當建立其他相應的制度進(jìn)行規范和調整。(谷林)
新聞鏈接：“分戶(hù)驗房”政策要點(diǎn)
1.八項主要內容“一戶(hù)一驗”
所謂分戶(hù)驗房，即"一戶(hù)一驗"。其中《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理規定》主要規定了八部分具體驗收內容：建筑結構外觀(guān)及尺寸偏差；門(mén)窗安裝問(wèn)題；地面、墻面、頂棚的面的問(wèn)題；防水工程質(zhì)量；采暖系統；給排水；室內電氣安裝以及其他的相關(guān)內容。
2.符合條件業(yè)主可加補分戶(hù)驗收記錄
實(shí)施分戶(hù)驗收的住宅包括商品房、經(jīng)濟適用房，包括今年交房的現房、期房�！艾F在已簽了購房合同，而合同未約定分戶(hù)驗收的，可以雙方約定補一個(gè)分戶(hù)驗收的記錄�！�
3.交付時(shí)一“表”一“書(shū)”不能少
分戶(hù)驗收合格后，必須按戶(hù)出具由建設、施工、監理單位負責人簽字或簽章確認的《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》，并加蓋建設、施工、監理單位質(zhì)量驗收專(zhuān)用章。
其中住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。
住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》應當作為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的附件一并交給業(yè)主。
