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咱也做回開(kāi)發(fā)商 教您讀懂房?jì)r(jià)成本、推算房?jì)r(jià)

2006年02月14日 13:25

    中新網(wǎng)2月14日電  據《北京青年報》報道,房?jì)r(jià)節節攀升,人們在抱怨房?jì)r(jià)過(guò)高的同時(shí),自然而然質(zhì)疑起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否有暴利行為。開(kāi)發(fā)商對地價(jià)的敏感普通百姓雖不可能達到,但通過(guò)簡(jiǎn)單的房?jì)r(jià)計算方式,也可以基本推算出不同區域、不同樓盤(pán)產(chǎn)品的大致價(jià)格,對于尋找新的房子,了解開(kāi)發(fā)商將會(huì )如何定價(jià)會(huì )有非常大的幫助。

    房產(chǎn)暴利緣何遭遇千夫所指

  如今,不論是已經(jīng)買(mǎi)了房的,還是買(mǎi)不起房子的購房人都在大喊房?jì)r(jià)過(guò)高,大罵開(kāi)發(fā)商黑心,這也難怪,盡管一杯星巴克的利潤也不低,但對于大部分人來(lái)說(shuō),實(shí)在是可喝可不喝,而且即便多喝幾杯,被賺了錢(qián),也不會(huì )對生活產(chǎn)生什么嚴重的影響。

    可房子就不一樣了,這物件兒絕對具有生活必需品和奢侈品的雙重屬性。房子不住不行,要住就要花上也許是一輩子的積蓄,真是不成為焦點(diǎn)都難,即便現在有了銀行的按揭貸款,可也有人說(shuō),什么叫按揭呀,按揭就是房地產(chǎn)商和銀行把你按著(zhù),慢慢從你身上揭下一張皮來(lái)。老百姓才不管到底房?jì)r(jià)是怎么定出來(lái)的,什么地價(jià)高,什么成本高,我買(mǎi)不起的房子,價(jià)格就是高!

  房?jì)r(jià)節節攀升,人們在抱怨房?jì)r(jià)過(guò)高的同時(shí),自然而然質(zhì)疑起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否有暴利行為,也對蓋個(gè)房子到底成本是多少越來(lái)越關(guān)注。其實(shí)房地產(chǎn)的成本構成,房?jì)r(jià)定位早已經(jīng)不能通過(guò)公式計算簡(jiǎn)單得出結論,盡管成本、房?jì)r(jià)、暴利之間的連帶關(guān)系都會(huì )對購房人買(mǎi)房造成影響,但其實(shí)它們并沒(méi)有購房人想象的那樣聯(lián)系緊密。

  開(kāi)發(fā)商一方已分成幾派,有人滿(mǎn)肚子委屈透露2005年北京某樓盤(pán)的凈利潤僅在3%,地產(chǎn)商的日子不好過(guò),也有人不再對暴利“猶抱琵琶半遮面”直接喊出“房地產(chǎn)一直存在著(zhù)暴利”,一些學(xué)者根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的價(jià)格和成本進(jìn)行推算,認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤率可以高達30%,有的甚至認為在50%以上。這樣的數字在目前競爭激烈的形勢下,在任何投資領(lǐng)域都是令人難以置信的。不論是3%還是30%,作為商人追求利潤絕對天經(jīng)地義,可為什么只有房地產(chǎn)的高利潤備受關(guān)注,眾所周知,汽車(chē)、IT行業(yè)的“暴利傾向”與房地產(chǎn)業(yè)相比是只高不低。

  不可否認,房地產(chǎn)行業(yè)一直是公認的高利潤行業(yè),但也不意味著(zhù)一定是暴利。

  中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤就是來(lái)源于政府對土地的壟斷供應,即行政性壟斷。表面上看起來(lái),全國房地產(chǎn)企業(yè)已超過(guò)4萬(wàn)家,是個(gè)充分競爭的行業(yè),但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場(chǎng)是政府獨家壟斷,政府“一個(gè)口子”供地的土地儲備和招拍掛政策,實(shí)際上充當了土地供應的壟斷商角色,因此,完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過(guò)協(xié)議轉讓流入了房地產(chǎn)企業(yè)。

    據一位地產(chǎn)顧問(wèn)負責人介紹,土地的壟斷供應是近年來(lái)開(kāi)發(fā)商能夠獲取高額利潤的關(guān)鍵。目前不少樓盤(pán)都是在2003年土地“招拍掛”以前取得的土地,較低的土地成本使其利潤豐厚。但隨著(zhù)“8·31”之后,土地“招拍掛”,我們可以看到,大開(kāi)發(fā)商也是出了“血本”在土地上,總之“大限”之前的土地總有用完的一天,“大限”之后誰(shuí)也別想再在土地上做文章。

  而避稅偷稅也被歸入了房地產(chǎn)企業(yè)獲得高利潤的重要原因之一。

  有報道稱(chēng),在北京、廣州等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的地區,房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收違法行為的“重災區”。2003年至2005年上半年,北京地方稅務(wù)局共計查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴重涉稅違法問(wèn)題的案件180件,查補稅款75845萬(wàn)元。更有人總結歸納出了名目繁多的地產(chǎn)企業(yè)稅收違法手段:瞞報或少報預收售樓收入;利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)避繳稅款;財務(wù)和會(huì )計核算比較混亂,導致成本和企業(yè)所得稅無(wú)法準確核算。有的房地產(chǎn)企業(yè)將建筑成本中的“利息”和“管理費”項目一直掛賬在“在建工程”科目,沒(méi)有按工程項目和完工進(jìn)度及時(shí)分配結轉到“固定資產(chǎn)”科目,少計了房產(chǎn)原值,從而少計了稅款等等。

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