中新網(wǎng)3月29日電 據《市場(chǎng)報》報道，現在有些開(kāi)發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)會(huì )將上升成本轉嫁給消費者，這是非正常的。目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴重超過(guò)和背離其價(jià)值，但這種情況不可能長(cháng)期存在下去。
政策劍指“納稅侏儒”
賣(mài)方聲音：成本上漲會(huì )轉嫁給消費者
國家稅務(wù)總局日前發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)31號文件)，對房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計營(yíng)業(yè)利潤率作出調整，按不同區域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率。其中，省會(huì )城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15%提高到不得低于20%，這意味著(zhù)房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢(qián)來(lái)預繳企業(yè)所得稅。提稅新規是否會(huì )助長(cháng)房?jì)r(jià)繼續攀高呢？
剛剛過(guò)去的2005年被業(yè)界稱(chēng)為房產(chǎn)新政年，新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……輪番轟炸高房?jì)r(jià)。此次稅率調整無(wú)疑再次刺激了買(mǎi)房人和賣(mài)房人敏感的神經(jīng)。
2005年國家稅務(wù)總局和《中國稅務(wù)》聯(lián)合推出的中國納稅500強企業(yè)排行榜中，僅有一位房地產(chǎn)人士。自此“納稅侏儒”便成為公眾心目中的房地產(chǎn)商形象。當“納稅排行榜”與“財富排行榜”的反差躍然紙上時(shí)，國稅局重新拾起了“提稅”利劍，直指房產(chǎn)業(yè)。
稅率的變化將直接影響到開(kāi)發(fā)商的利益。31號文件出臺后，雖然一些房產(chǎn)商表示不愿過(guò)多表態(tài)，需要仔細研究后再下結論。但也不乏公司在第一時(shí)間作出反應，認為新的政策進(jìn)一步加重了企業(yè)的負擔，表示要將多出的稅款“讓消費者埋單”。
中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰對記者說(shuō)：“該規定實(shí)施后會(huì )減少開(kāi)發(fā)商的利潤。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現供應短缺、市場(chǎng)熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商可能將稅收成本轉嫁到房?jì)r(jià)上�！�
甚至有的開(kāi)發(fā)商為稅率算出了總賬：15%的稅率如果加上利息，算起來(lái)累計稅收大于45%；而目前各種稅費加起來(lái)約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的65%，建安成本(房屋的建造成本)僅為35%。華遠房地產(chǎn)董事長(cháng)任志強更直言，房地產(chǎn)企業(yè)的預售收入應當算作應付款，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)最終結算的情況下就預征企業(yè)所得稅，是沒(méi)有道理的。
短期不會(huì )反映到房?jì)r(jià)上
專(zhuān)家聲音：5%的成本在開(kāi)發(fā)商承受范圍內
“成本提高，銷(xiāo)售價(jià)格就會(huì )上漲，這不是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的規律性結論。在當前的市場(chǎng)上沒(méi)有人會(huì )說(shuō)，你的成本高，所以?xún)r(jià)格就高�！睂τ陂_(kāi)發(fā)商轉嫁稅費的說(shuō)法，一些專(zhuān)家和業(yè)界人士提出了質(zhì)疑。
“5%的成本上升還在開(kāi)發(fā)商的承受能力范圍之內，因此短期不會(huì )反映到房?jì)r(jià)上�！兵櫶┑禺a(chǎn)總經(jīng)理張鳳春說(shuō)：“況且價(jià)格由市場(chǎng)供求雙方?jīng)Q定，開(kāi)發(fā)商就算想轉移成本，也要顧及到市場(chǎng)能否接受�！比f(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶也指出，目前成本與房?jì)r(jià)的關(guān)系尚不直接，主要是需求拉動(dòng)，多數開(kāi)發(fā)商都可以承受這樣的成本，短期內不會(huì )反映到房?jì)r(jià)上。
河南省地稅局所得稅處朱云副處長(cháng)直言：“提稅不會(huì )對房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)太大影響，因為其利潤非常高”。此話(huà)猶如巨石擊水，專(zhuān)家大多拍手稱(chēng)快。北京師范大學(xué)經(jīng)濟與資源管理研究所研究員張琦就說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商的‘你加大了我的成本，我就將它加在銷(xiāo)售價(jià)格上’的說(shuō)法，邏輯極其錯誤。因為那些動(dòng)輒1—2萬(wàn)/米的房子，并不是因為成本高，而是由供求均衡程度來(lái)決定的�，F在有些開(kāi)發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)會(huì )將上升成本轉嫁給消費者，也確實(shí)存在這種現象，但這是非正常的，利潤應該是由市場(chǎng)來(lái)決定的。目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴重超過(guò)和背離價(jià)值，但這種情況不可能長(cháng)期存在下去。而且從房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，也遠未達到政策效應和合理的價(jià)格區間范圍�！�
31號文件一出臺，不少人就在猜測，這是不是為了迎合“取消房地產(chǎn)預售制度”的民意。對此北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩認為，開(kāi)發(fā)商因為“預售所得稅提高”而選擇“現房銷(xiāo)售”的可能性不大。他表示在當前的資金實(shí)力和運作模式之下，大部分開(kāi)發(fā)商還是在用較少的錢(qián)蓋房。雖然稅收增加，但開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)有足夠的資金，只能預售。而且盡管稅收增加了5%，但預售能避免銀行開(kāi)發(fā)貸款每年6%以上的利息，這個(gè)成本賬很難計算。
降價(jià)尚遙遙無(wú)期
買(mǎi)方聲音：別總讓百姓空歡喜
在董藩看來(lái)，國稅總局此舉的真正動(dòng)因是針對大家一直討論的“房地產(chǎn)暴利”問(wèn)題，老百姓這方面有很大的情緒。董藩認為，國稅總局是運用稅收手段來(lái)調控房地產(chǎn)企業(yè)的收入，讓國家多拿走一部分。
但在中國社科院金融研究所研究員尹中立看來(lái)，國稅總局調整預售所得稅雖是為了抑制房?jì)r(jià)，卻起不到作用。如果說(shuō)是為了減少開(kāi)發(fā)商的利潤、平息老百姓的怨言，那真正應該起的作用是降低房?jì)r(jià)。
近期準備買(mǎi)房結婚的王先生對記者說(shuō)：“現在對這些文件的出臺和作用已經(jīng)越來(lái)越不看重了，如果看好了就會(huì )買(mǎi)。反正房?jì)r(jià)是在一天一天漲，以前那么多政策也沒(méi)有起多大用�！�
對于提高稅率能起到的作用，很多百姓同樣持觀(guān)望態(tài)度，曾經(jīng)的“繳稅侏儒”會(huì )不會(huì )通過(guò)各種方法來(lái)避稅是很多人心中的疑問(wèn)。一般來(lái)說(shuō)，內資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長(cháng)運用“轉讓定價(jià)”的手法。業(yè)界就流傳著(zhù)這樣一個(gè)關(guān)于開(kāi)發(fā)商避稅的“經(jīng)典”版本：廣州某房地產(chǎn)公司想轉移利潤到國外，對會(huì )計說(shuō)弄個(gè)“海外業(yè)務(wù)接待費2000萬(wàn)元”。另一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設計工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來(lái)做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。
在2004年福布斯中國內地富豪榜上，前200人中有64人來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)；前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。有人用簡(jiǎn)單算術(shù)，即幾個(gè)主要大城市房地產(chǎn)利潤總額除以全年天數計算，北京不到兩天就產(chǎn)生一個(gè)房地產(chǎn)億萬(wàn)富翁，廣州約三天產(chǎn)生一個(gè)億萬(wàn)富翁。面對如此暴利，買(mǎi)房者只能慨嘆：莫再讓我空歡喜！(董穎）
